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为了逃避北京的酷冷寒流，元旦前跑到海南度假晒太阳,其间也闲里找忙地考察了一下三亚周边的“沙滩房”市场。不看不知道、一看吓一跳，其火爆程度让人真是“搞不懂”，仿佛上世纪90年代初的海南热又回来了。
“沙滩房”是我有感而发的称呼，是指以海边沙滩为卖点的别墅和公寓类商品房。这些沙滩房分布在三亚向北，牛岭南北分界线向南的东部沿海线上，主要是海棠湾、清水湾和香水湾“三湾”的海边房。
疯狂的沙滩房购买客几乎都来自岛外。沙滩房价格已经达到国内一线城市的水平，三湾“当时”（短短几十天由于海南国际旅游岛的批复已经面目前非了）最贵的别墅已经高达每平米10万元，公寓也大多在1万4以上，高的每平米2万多元。根据我的现场了解，买的很火，一些没有预售证的房屋都通过认购的方式销售一空，清水湾的一片别墅就是通过这种方式认购一空了。
我开着还在海南奋斗的朋友扔给我的车从三亚亚龙湾出发，顺着东线高速北上依次考察了海棠湾、清水湾，最后来到牛岭南北分界线附近的香水湾。一路走来，心情别样滋味！上世纪整个90年代，我都在海南，1993年的海南房地产泡沫的破灭还记忆犹新，轻抚方向盘，不禁追问自己，今天的海南房地产市场和1990年代的灾难有什么异同？还会出现当年的泡沫破灭吗?
投资客为主是房地产泡沫的核心原因
回顾当年的经历，思绪还是很清晰的，上世纪90年代的海南房地产泡沫破灭的原因，主要是当时的房地产市场以投资客为主而不是以自住者为主。
投资客思维的核心要素是投资收益。一般此收益来自两种渠道，一是房屋租赁收益，二是房屋上涨带来的收益。由于我国目前处于城市化和经济快速发展时期，投资房屋上涨的收益一直比较高，从历史来看，几乎是三至五年就可以翻番，比较特殊的年代比如2009年和2006、2007年一些好地段房屋可以做到一年就翻番的奇迹，如果投资客通过按揭来进行投资，25%房款（20%首付+5%税费）的资金投入可以带来大约4倍的投资收益。巨大的投资财富效应导致房屋投资者成为一个巨大的群体，而这个群体很少看上房屋租赁收益，其租赁也是能走掉基本费用就行，这也是我国房屋租赁市场价格大大低于银行利息的特殊现象，也就是说，租赁收入在投资客看来可以忽略不计。
因此，投资客的主要动机是房价上涨而不是租赁收入。而这批最早的投资客就是上世纪90年代投资海南、深圳等房地产市场的投资人。
投资客为主的市场会带来市场价格大幅波动。因为投资客大多有银行按揭贷款，一旦房价停止上涨就会带来巨大的贷款风险，投资客就宁愿低价抛出房产，从而加速房价下跌，如果这个群体占比太大，而自住太少，抛出的房产就很少有人接盘，从而形成暴跌。从房价遇到市场突变时暴跌的幅度也可看出一个市场投资客的比例，比如，2008年深圳房价出现了大幅下跌，而北京几乎没有多少下跌，这说明北京市场投资客占比少，而深圳占比就比较大。
新中国建立以来，海南一直扮演着国防前线的定位，几乎没有进行开发建设。建省伊始，偌大的海南岛的人口才600多万，并且80%以上是农业人口，两个主要城市海口和三亚人口加起来才40多万，当地自住房产的购买力很弱。
1988年建省并成为全国最大的经济特区，加上深圳特区的财富示范效应和当时全社会的经商下海热，海南迎来了从全国蜂拥而至的淘金客，一帮“穷疯了”的淘金者浩浩荡荡的开进了梦想之地。炒房炒地成了海南支柱产业并形成一大景观，头天骑着自行车在大排档一起喝酒的酒友，过几天开着“大奔”来见你是常见的景象。巨大的财富效应导致各种来路不明的资金齐聚热岛。
一个没有真实需求而靠投机资金吹起来的美丽泡沫，是禁不住哪怕微小的一碰。当1993年的宏观调控来临的时候，美丽的空中大厦几乎是瞬间倒塌。
沙滩房的客户几乎都来自投资客
如果投资客投资的是一个有价值的房产，短期会产生泡沫，但有财力长期持有就不会出大问题；但如果投资的是一个没有投资价值的房产，问题就大了，这个泡沫可是随时就会爆破，这样的房产就是长期持有也是亏损的。
历史上的荷兰郁金香爆炒案例就是明证，以后历史上再也没有看到当时价格的郁金香。
今天的沙滩房，只要分析一下它的真实客户是谁这个核心因素，一切都昭然若揭。
海南沙滩房的客户主要有两类。一是冲着阳光沙滩的“度假”客，他们希望能每年到海南度度假，但不是住在酒店里而是住在自己的度假房里；二是投资客，看到三亚的房价在短短几年就从一个四线城市价一跃变成了一线城市的价格，投机资金蜂拥而至。由于这些沙滩房都远离城市，生活和工作都不方便，房价又贵的离谱，当地人的自住需求应该是很少见的，唯一能和自住需求搭边的客户就是“度假客”了。
度假客如果能成为沙滩房的自住客源，也许这些沙滩房还真不是建在沙滩上，但仔细一分析好像就不是那么回事。以管理学理论来分析，沙滩房的价格和走向受替代品制约，而度假房的替代品就是度假酒店，其决定了度假房的命运。如果住度假酒店的成本低于自住成本加上房价上涨带来的收益，度假房就没有了市场，房价就是空中楼阁。
很显然，如果没有房产的价格上涨，投入少则几百万、多则上亿资金的沙滩房，而一年只有几周到一两个月的自住度假是根本划不来的。其结论就是，房价上涨实际上是度假客买房的唯一理由。也就是说，这些度假客的真实身份也是投资客而不是自住者。粗略算笔账就很清楚了，一般三亚的酒店日房价在100多到1000多，而400元价位的酒店就大约是四星的标准，我们按400元日房价计算，一个月的房价花费是1万2千元；而按平均投资沙滩房投入200万来计算，如果没有房价上涨，200万资金的最低投资收益也要达到10万元（按5%收益计算），这个收益差不多可以在三亚酒店住一年，更不用说投资其他高收益领域。另外投资是有机会成本的，如果海南的房价涨幅低于内地其他地区，投资也是不合算的，投资客也会撤资。
也就是说，作为度假的沙滩房和替代品酒店比较，已经大大偏离价值区，泡沫随时破灭！
当然，您可能会说，海南的阳光沙滩很适于养老哇，养老房应该是自住型吧。
不要说养老需要很好的医疗条件做基础，就是再好的阳光沙滩，长期住下欣赏，阳光也会变成烦人的“毒太阳”，沙滩也会成为没有感觉的“沙土”。也许，在若干年后，这些沙滩房价一泻而下，而被老年公寓投资者买走作为连锁式老年公寓，应该还是很有前途的。试想一下，老人们不停的在海南阳光沙滩、西湖美景、苏州园林等老年公寓中流动养老，真是很引人向往！
沙滩房啊！沙滩房！没有了自住需求和度假价值的支撑，仅仅靠投资客的博傻，前景还能怎样？醒醒吧！
