爱华网6月11日，SOHO中国[4.13 0.49%]有限公司(0410.HK)宣布收购外滩204地块项目，总收购代价约为22.5亿元(包含拟承接的债务)。收购完成后，公司将持有国鼎公司90%股权，并间接持有项目公司61.506%的股权。目前，SOHO中国和该项目其他股东的谈判还在进行中。 外滩204地块位于外滩南端，南邻城隍庙，北近外滩万国建筑群，东面黄浦江，与浦东陆家嘴[18.18 -0.22%]隔江对望，土地可用作商业、金融、办公、酒店等用途。项目总占地面积约22462平方米，总建筑面积约为189000平方米，其中地上建筑面积约为112312平方米。此次SOHO中国收购的国鼎公司享有的地上面积约为69000平方米，地下商业面积约为12000平方米，库房、车位等设施的面积为50000平方米。 由于车位、库房等设施的商业价值不大，如果以22.5亿元收购总价除以收购的6.9万平方米地上建筑面积，其楼面地价约为3.26万元/平方米。 此前的2月1日，民企上海证大[0.34 3.03%]置业有限公司以92.2亿元竞得上海外滩国际金融服务中心(8-1地块)，折合地面楼面地价3.4万元/平方米。8-1号地块和204号地块的地理位置相隔较近，SOHO中国常务总裁阎岩表示，204地块更靠近外滩核心区。SOHO中国董事长潘石屹则表示，两个地块的收购成本相差无几。去年9月，8-1号地块推出时，潘石屹亦曾表示有兴趣参与，而204号地块在一年以前就开始了谈判，价格的确定时间大约为今年2月，在此轮宏观调控以前，和8-1号地块开标时间几乎同期。 “在外滩这个地段，我们这个收购价格非常合适。”阎岩说。该笔收购中有超50%比例使用了银行贷款。 阎岩表示，外滩204地块是外滩唯一一个已完成拆迁地块，也是它周围的建筑中唯一一个可新建项目。该地块7年前即开始拆迁，但真正拆迁完成时间是在世博会开幕之前。 该地块原来的规划是五栋建筑，SOHO中国方面表示，目前设计方案正在调整，不过地块建筑面积和用途不会变化。建安费等后续投资强度要取决于新的规划设计方案。 潘石屹表示，由于该项目属中外合作而非中外合资项目，分成比例不一定和出资比例一致，最终SOHO中国所享有的权益并非取决于61.5%的股权，而是取决于未来取得的固定数量物业的权益。 2003年10月，有媒体报道，“鼎鼎集团成功中标获得204地块开发权”。该地块原开发商“上海鼎鼎房地产开发有限公司”法定代表人蔡实鼎，为台湾鼎鼎国际投资有限公司董事长。 目前，该地块周围商业项目按照使用面积计算的租金价格大约为40-50元/平方米/天。阎岩说，该项目争取2013年下半年完工，预期三年后租金水平还有上升空间。 潘石屹说，该项目和东海广场项目定位有很大不同，外滩项目旁边有交通枢纽，城隍庙等，旅游客流量大，而东海广场90%以上的物业类型为办公物业。外滩项目规划中商业、办公类物业都有，会各占多大比例，要看时候设计的时候再划分，但由于其特别的地理位置，会尽量多，做商业面积。而目前SOHO的想法是商铺部分会保留产权。 东海广场是SOHO中国在上海的第一个项目，潘石屹表示，该公司进驻时出租率不到30%，现在已经出租了80%以上，租客以大公司为主，租金水平大约为6-8元/平方米/天。
目前，SOHO中国还有140亿现金，还在上海、北京两大重点发展区域四处物色新的项目。“去年买项目花了100亿多一点，今年应该也差不多。”潘石屹说，目前住宅市场有些波动，成交量降得比较明显，成交价格还撑着。但商业地产影响不大，也不会影响该公司在繁华地段发展商业项目的策略，“项目价格高的时候就冷静点，当价格回归价值的时候就开始收购。”他说，“我们衡量收购，最重要是价格上要算得过来账，只要价格合适，不管收购还是招拍挂的方式都可以的。” “同行戏称我们在财务稳健程度上是国企风格。”潘石屹表示，“去年销售形势太好，卖了136个亿，搞得现在没库存可卖了，处于空挡期，不过这个月底或下个月就会有新的物业入市。”他说，东海广场项目温州投资者占比约30%，新政出台前后变化不大。
