爱华网5月30日，由大连理工大学管理学院与大连市企业发展研究会共同主办，《华夏时报》等单位联合协办的“2010年(第二届)大连·中国经济论坛”在大连富丽华大酒店[12.44 -1.74%]隆重举行。国内著名经济学家、政府代表以及近500位企业家以“后危机时代的中国战略”为主题，讨论诠释了企业转变发展方式的必要性和途径。其中，房地产的政策调控和市场走势依然是人们关注的焦点。 “今年是房地产市场十分混乱的一年，但对大多数房企开发商来说，也是十分关键的一年。”这是中坤投资开发集团董事长黄怒波对目前房地产市场形势的判断。 政策调控在于中央和地方的博弈 《华夏时报》：目前房地产市场“史上最严厉”的调控已经进行了一个多月，就市场情况来看，成交量已经大幅下降了，这是不是一个调控应该出现的效果？你对现在的市场是一个怎样的判断？ 黄怒波：首先，在房地产市场泡沫严重、房价虚高的情况下，没有一个政府会坐视不管。总体对房地产市场来说，早调整比晚调整要好，调整是必须的。但是，目前成交量下降了，但房价并没有降。因此说，仅凭“政府的手”行政限制，比如一个家庭只能新购买一套房等等，这样的调控效果其实将是不堪设想的。 《华夏时报》：那么你觉得解决房地产市场目前问题的根源在哪儿呢？ 黄怒波：中国的房地产市场，说得直白一点，土地垄断一天不解决，房价就一天不会降下来。 《华夏时报》：但是要解决这个问题会涉及到国家体制的改革，短时间内很难有所改善，那么解决眼前的问题依靠什么？ 黄怒波：我觉得住宅产品也应该分级，把公共产品和商品房区别开。但政府的游戏规则要制定，商品房就放到市场去，让买得起的人去买，如果市场需求越来越高，房价就会越来越高。同时，政府要做的，是应该将大量的土地投进去提供公共产品，通过保障房去解决低收入人群的住房问题。 《华夏时报》：但这仍是要动地方上政府的利益的。 黄怒波：那是肯定的。中央和地方围绕土地与住房的问题，博弈会越来越激烈。房地产下一步能否正常发展在于我们政府有多大决心，拿出有限的土地资源来把商品房市场和福利用房区分开来，这解决好了，商品房这部分就不会有那么大的矛盾。 房地产企业的关键之年 《华夏时报》：据你了解，目前房地产企业自身是一个什么样的情况？在这样密集的调控下房企的资金压力应该很大？ 黄怒波：今年对大多数房企开发商来说是十分关键的一年，也可以说是开发商的鬼门关。主要就在于开发商的资金链上。据我了解，目前房地产开发商的资金链已经开始紧张了，尤其是2009年下半年拿地多的企业。 《华夏时报》：你预计一般开发商的资金链还能支持多久？现在是不是已经有降价的苗头了？ 黄怒波：三个月内降价的信号就会释放。尤其是纯做住宅地产的企业，资金量肯定承受不了那么长时间。而且带头降价的，还是万科、恒大、远洋这些大企业，尤其是万科，下降的幅度大概10%到20%。企业都会有还贷期、对赌期，这对企业来说就会是一个坎。这轮调控不会像2008年那样半年就结束。 《华夏时报》：我们做过一些调查，一些原来做住宅的企业现在开始向商业地产转型，以求避险，你怎么看？ 黄怒波：商业地产，现在商业地产商主要以持有为主。因此对商业投入增大，在现阶段土地就会流拍。而且现在酒店式公寓已经禁卖。这也是调控的一部分。这属于四十年产权，商住两用，价格低，会扰乱住宅市场。
《华夏时报》：那你觉得这次调控会持续多久？ 黄怒波：至少得一年的时间。而这一年能不能挺下来，不仅是考验房地产企业，同时也是考验政府的一年。尤其是地方的政府，地方财政从哪来。毕竟从长远考虑，到明年估计调控的力度会稍微减弱。因为从目前来看，房地产企业拿地、开发的项目已经在减少，供应会出现短缺，产品断档。因此，这一年很关键，这决定了中国的房地产是否能走向成熟。
