爱华网谁都没法否认，商品房预售制度对我国房地产业的快速发展是立了大功的。对预售制度的诟病久已有之，无非是以下几个方面：第一，期房交易无法保证房屋质量，损害消费者利益，并且容易引发交房纠纷，影响社会安定；第二，降低了房地产开发的“入行”门槛，使得整个开发商群体良莠不分，低水平开发、问题楼盘仍有市场空间，甚至“劣币驱逐良币”，影响整个行业健康发展；第三，商品房预售助长了房地产销售中的投机行为，助推了房价上涨和可能的泡沫化过程。
最近一段时间以来，房地产市场观望氛围重新抬头，政府调控政策迭出，各地房地产市场成交萎缩，抑制房价过快增长的呼声，再度成为社会舆论热议的焦点。不曾料想，在这样一个“调控”声四起的时刻，在房地产市场本不怎么显山露水的广西壮族自治区，宣布选择南宁市作试点，取消从上世纪90年代就开始实行、并且发挥了巨大作用的商品房预售制度，一时间引起业界和媒体的高度关注，人们纷纷揣测，广西自治区这样一个看起来多少有些“不着调”的举措，究竟意欲何为？
从广西自治区住房和城乡建设厅发布的文件来看，此举目的是“进一步整顿和规范房地产市场秩序”，“推进商品房现房销售试点”。笔者分析，广西此举不象是直接针对调控房价的，相反，短期内反而可能因减少商品房供给，而影响房价向调控相反的方向波动。
笔者认为，广西此举的出台，不会一点后台背景都没有，有没有更高管理层的授意？深层动机何在（难道靠一个取消预算制度就可以规范房地产业健康发展）？是否预示着不久将全面取消商品房预售制度？等等，现在都不得而知。
从一个相当长的时期来看，我国房地产的根本问题是房价过快增长，一般老百姓买不起房，而富裕阶层可能拥有两套、甚至多套住房，贫富相差悬殊，难免不成为非常现实的“反和谐社会”的因素，不能不引起政府的高度关注。而开发商素质参差不齐的问题，层出不穷的房屋质量、交房纠纷问题，以及房地产业如何进一步规范、健康发展的问题等等，虽然也是问题，但相对前者来说，其危害程度深远但并不十分迫切，可以边发展、边调理，而且也决非吃一剂药（比如取消预售制度）就可以治好的，需要多管齐下、综合治理才行。
而解决房价过快增长这个根本问题，取消预售制度看来是不起作用的，至少是不会直接奏效的。这一根本性问题的解决，从供求关系上来看，最有效的办法，一是增加商品房供给；二是抑制需求，或者防止需求非理性暴发；三是抑制土地等生产要素价格过快增长，防止房地产从生产要素到产品的涨价链式反应。增加供给方面，可以增加土地供应、对开发商放宽信贷、为房地产开发开放更多的融资渠道，甚至包括商品房预售制度等，都是不错的政策选择。抑制需求方面，可以开征物业税，提高交易税费等。总之，取消预售制度对解决目前房地产的根本问题基本没什么效果，甚至在短期内还可能因减少商品房供应，而导致房地产价格一度反弹。
笔者认为，从设计理念来看，预售制度应该是一个很好的制度创新，客观上缩短了商品房开发周期，提高了开发商自有资金的使用效率，同时丰富了消费者/投资者的购买选择，活跃了房地产交易市场。从更大的背景来看，预售制度促进了城市建设速度，加快了城市化进程，而这些反过来又促进了房地产业的快速发展。当然，这不是说现行的预售制度就是完美无缺的，事实上该制度实施以来，确实存在和引发了很多问题，比如商品房销售过程中的欺诈行为、交房纠纷等，足以成为影响一方社会安定的导火索。另外，预售制度也相当程度地助长了“炒房热”，对一些热点城市房地产“泡沫化”的形成，很难脱离干系。还有更深层次的，商品房预售制度让一些“不合格开发商”也轻松跻身于开发商行列，因而一定程度上拖累了我国房地产行业的整体发展水平。但是不是在泼洗澡水的时候，连同把孩子也一起倒掉？笔者认为对预售制度不应当简单加以否定，预售制度存在的弊端可以通过进一步完善制度、增加配套措施来解决，比如，进一步严格商品房预售条件，在预售合同中增加对消费者的保护性条款（因质量问题可以退、换房，或者享受价格折扣，或者允许取消交易等），商品房建设过程中健全房屋质量跟踪、建档和公证制度，以及交房过程中引入第三方验房机制等。
