爱华网江南春置业往事：与最佳买卖点失之交臂
浦东楼市复杂多变 何时才是最佳出手时机？ 江南春小陆家嘴置业往事：与最佳买卖点失之交臂 郝倩 “千万不要去追求利润最大化，因为很难判断何时才是市场的最高点，只要该套房屋投资达到你所预期或者是市场预期的利润，就要尽快出手” 兜了一圈，多付了70%的楼价才买进新房子；而老房子一经抛出，市场价又暴涨了57%。究竟什么才是“地板”，什么才是“天花板”，即使是在电梯中慧眼识商机的江南春也很难看得准。 虽然分众传媒董事局主席江南春并没有抓住在上海浦东小陆家嘴地区最佳的买卖时机，但是，在东方明珠脚下少有的几个依江而建的稀缺楼盘价格都在稳步上扬的几年，他的“豪宅”也始终在升值的过程中。 买房 2004年6月，摆在江南春母亲面前的财富海景还是一个大工地，围墙内是建到一半的楼房和凌乱的工地，围墙外则是上海小陆家嘴喧嚣的市政工程施工现场。身在这样一个场景之中，很难想象多年之后这里可以卖出9万元/平方米的“天价”。 在当年的市场，规划中的楼盘与建成后都会有很大差别。仅通过楼书和规划图，很难判断楼盘成形后的模样。一个简单的细节，楼书中称精装修所用的空调是大金品牌，但购房者无法进一步确定该品牌具体是哪种规格的产品。 当年，财富海景放出有限房源的交易价格为3.3万元/平方米。江南春选定的一套350平方米户型，总价超过1150多万元。相比而言，当年江南春居住的仁恒滨江园二手房交易价格不过2.5万元/平方米。 问题的关键点并不是价格本身。江南春的母亲并不是一个投资者，而只是想换一套景观更好、更舒服的住处。所以，在第一次有购进财富海景的机会时，她没有因为中介行的强力推荐而下决心购买。在最终换房之前，一家人看了十几次房，充分考量每套房子的性价比。 江南春更是有自己的判断。 “也许我本来就应该是个写诗的文学青年，只不过现在‘蜕变’而成了会创造生意的小资派。”自认为“小资派”，对住房十分挑剔的江南春认为当时的房价太高，政府会宏观调控、会打压房价，他们要在市场的低谷时买进。但是什么时候才是市场的低谷，是个问题。 当年为江南春做购房中介的陈梦莎(现任上海臣信房地产经纪有限公司办公一科店长)与江南春意见相左。他曾亲眼所见南外滩一处拥有江景的楼盘在2004年初就卖出了7万元/平方米的价格，而财富海景最大的优势，就是可以一览无余地俯瞰黄浦江景和江对面的上海外滩。 那时地产圈已经开始风传汤臣一品的开盘价格将达到10万元/平方米。小陆家嘴的楼价在2004年上海楼市最疯狂的时候被炒到了巅峰，某些楼盘内的投资客都超过了50%的比例。 最终江南春的预感成真。2005年3月，政府出了二手房买卖的营业税，整个房产市场开始出现滑铁卢，陆家嘴知名楼盘世茂滨江花园，从2005年初最高峰3.5万元/平方米下跌到1.8万元/平方米。 但是市场随即迅速逆转，楼市在短期下跌后反弹，并出现小幅上扬。 在一片看空的市场情境下，几乎没有广告投入就“暗中”开盘的财富海景依然销售一空。而这个楼盘从头至尾几乎没有大张旗鼓的公开销售。这让很多意向买家跌破眼镜。 等待中的江南春一直在寻找更好的买入机会，他与母亲多次看房，最终在2006年9月依然在财富海景选定一套二手房。相比最初5.5万元/平方米的单价，此时的购买价格上涨了70%。同样的户型，总价比2年前上涨了700万元。 卖房 买了新房又想卖出旧房。在购买此套房屋的同时，江南春挂牌出让原先居住的仁恒滨江园。最初按照小区的平均挂牌价格，老房子挂牌售价为3.8万元/平方米，出售的总价为980万元。相比2年前2.5万元/平方米，小陆家嘴的豪宅市场已经挺过了2005年楼市最为低迷的时期，但是谁也不敢保证这一板块的豪宅价格是否还会继续上涨。最终的事实证明，这一板块在之后依然被持续拉升。 当抛盘价格最终被商议到3.5万元/平方米之后，江南春原先居住的老房子很快以900万元的总价抛出，低于市场价3000元/平方米左右。 就在老房子出手的半年多之后，仁恒滨江园的二手房市场价格上涨为5.5万元/平方米，上涨幅度达到57%。此时，江南春的新房子在二手房市场的交易价格也上涨到9万元/平方米，上涨幅度为64%。周边其他项目的楼价同样水涨船高，其中，以小陆家嘴金融贸易区为主体景观的盛大金磐二手房价格为6万元/平方米。这些都造就了2007年的新一波涨幅。 市场的瞬息万变永远超出人们的想象，这一点在浦东体现得尤为明显。走过2005年宏观调控的很多买家在这个市场上都有与江南春类似的经历。 陈梦莎就曾经帮助一个律师购买小陆家嘴的物业。2005年2月，当年已经研究小陆家嘴三四年的这名律师在一个晚上的11点看房，第二天早上9点下定金买入，单价2.5万元/平方米。新房子刚落定，房地产的宏观调控让这个区域的房地产交易迅速陷入冰点，律师的夫人请求陈梦莎找个买主把房子卖掉，哪怕亏20万也没有关系。但是当时的情况是，市场上一时间难觅买家，即使亏50万，也无人乐意接盘。2个月之后，这一卖不掉的房子只能以1500美元的月租金出租。 目前，该物业的价格已经上涨到几乎5万元/平方米，单价翻了一倍。那位律师买家又转忧为喜。最终的收益超出了买家的预估。 由于并非炒房，江南春一家的心态很好，也没有过多感慨浦东楼市的复杂多变。在陈梦莎看来，虽然江南春最初买到了合意的房子，也通过卖出老房子获得了不错的收益，但是，“对于换房而出售的业主，只要出售的价格符合市场价，并且尽快地买到你喜欢的房子，减少购房时间差因房价波动带来的损失”。 若是从投资的角度来考虑问题，陈梦莎的观点更为明确：“千万不要去追求利润最大化，因为很难判断何时才是市场的最高点，只要该套房屋投资达到你所预期或者是市场预期的利润，就要尽快出手，进而寻找新的投资房源，因为不同时期、不同的区域、不同的楼盘、不同的户型会是新的投资亮点。”
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