黄光裕 大中谈 被黄光裕解雇了的禹晋永如何玄侃资本地产



在新地产对国美置业总经理禹晋永的采访于9月16日付印后,突然听到禹晋永已在9月15日惨遭黄光裕解雇的消息。黄给出的原因是其泄露了国美置业的上市计划。在禹炒作“资本地产”概念最盛的时候,新地产曾与其有过一次深入的接触。其时禹所谈的“资本地产”,令新地产颇感玄虚,很大部分不合资本市场之常理,在采访现场还曾发生了质疑与争吵。不想过后不久黄即果断解雇了上任不到7个月的禹,是否也是因为黄这个资本市场的老玩家觉得禹的“资本地产”太玄了呢?

    虽然营造了一个“资本地产”的概念,但实际操作还是与在资本市场圈钱很像中国房地产最近10多年的发展史,还从未出现这样的情景——今年刚刚组建的房地产公司,明年就要到境外,甚至到美国的纳斯达克去上市。

  喊出这一“宏图大志”的,是一个叫禹晋永的人,他是国美置业的总经理,背后则是那个赫赫有名的黄光裕,以及其旗下的国美集团。

  任何一个想要在资本市场有建树的公司,都必须先让自己能够吸引得住“眼球”。

  建造“全球高科技体验中心”,是国美置业第一次震惊国内地产业的大事件,也是其吸引“眼球”行动的第一步。今年5月,组建不久的国美置业突然宣布,以总价8.05亿元,摘牌北京市2005年上半年最大的招拍挂项目——丰台区35.39万平方米公建用地,并将于今后投资30亿元,在该地块所在的丰台科技总部新区核心商务区兴建“全球高科技体验中心”,包括大型商场、国际化公寓式酒店、会议会展中心等配套项目。其中号称全球最大的超过10万平方米的“世界电子电器高科技体验中心”,将为全球知名的电子电器厂商和消费者,营造一个前沿的电子电器产品的展示和体验平台。

  出了这样的名,禹晋永在面对新地产时却颇不以为然,他自称并不认为这是他和国美置业近来最重大的事情。“丰台这个项目拿到后,对我们而言仅仅是一个项目,一个投资品种而已。我们现在在谈的项目有几十个。”禹晋永这句话后面“埋伏”的,是他提出的一个国内房地产业闻所未闻的操作模式——资本地产。

  玩资本魔方

  “在今天这个知识经济时代,房地产业显现出很多弊端。我是中国最早做地产的一批人,(知道)这里面读书人少,能认认真真静下心来去读一些书,再反过来对房地产运行模式进行研究的人更少。”

  禹晋永显得有些“狂妄”,“即便有很多的‘教父’在那里谈房地产的经济运行理论,也只能就事论事,或就某一方面提出观点,而不是整个房地产在投资领域是一种怎么样的运行形式,或者是将房地产纳入经济学和投资学的体系中去研究。”

  据《中华英才》此前的报道,禹晋永先后获得美国Pacific Western University大学Doctor of Business Administration courses博士学位、北京大学MBA工商管理博士学位。在上任国美置业总经理之前,拥有一家名为“凯爱”的公司。

  或许这些资历,就是禹晋永“狂”的原因。

  “国美置业表面上看是一个投资公司,是黄光裕先生与我在思想上碰撞的结果,它成立的目的,就是在资本市场里做地产投资。”禹晋永向新地产介绍,国美置业的操作模式,不像传统的房地产开发商一样去拿一块地做开发,销售完后再去拿地,如此循环往复。“国美置业所做的,是在资本市场里面,运用资本的优势来进行项目的投资。拿到一个项目后,我们把它变为资产,将资产权益化,将权益资本化,再将资本市场化,也就是进入资本市场。”

  资产权益化——权益资本化——资本市场化,这样的过程似乎并不好懂,禹晋永便打了一个关于“魅力”与“魔力”的比喻:“我们做的主要是两个方面的。一方面,我们在二级市场做开发,是根据房地产开发流程来做,但做得再好,也只是产生‘魅力’;但是我们把国美置业带到资本市场里,就会让它产生一种‘魔力’”。

  其实这个比喻听上去还是很“玄”,但禹晋永却拒绝进一步解释操作细节,“操作思路要是讲得很明白,这种可能性不是很大。国美置业做的事情,就是别人搞不懂的事情。如果什么都搞懂了,就没有必要去搞这个事情。很多人不懂,才给我们更大的空间。” 禹晋永声称,国美置业走进的是一个无竞争的市场。在这个领域,项目的利润就可以由他们来确定,规则也由他们来定。

  中国房地产业即将进入资本时代,但不论是一个国家,还是一个产业,进入新阶段,都会有一个较为漫长的转型期,各项变革的举措也是循序渐进的。而国美置业这种看似一步到位的做法,在目前国内的金融市场环境中,很容易变成一种脱离现实环境的理想主义做法。自称对资本有深刻理解的禹晋永,不可能看不到这一点。那么,他执意为之的原因到底是为什么?

  上市不容迟疑

  “国美置业组建的目的就是要去上市。”禹晋永对新地产并不讳言。前一段时间,黄光裕也曾声称国美地产业务要在2006年上市,但并没有明确指国美置业。而对于国美置业的上市地点,禹晋永的说法却一再变换,一会儿说可能是香港,也可能是新加坡,一会儿又说不排除到美国的纳斯达克。

  但众所周知的是,香港和新加坡主板市场对上市候选公司的审查极为严格,通常要求公司必须具有连续三年盈利的业绩。而这对于刚刚成立的国美置业,可谓是一个无法跨越的法规障碍。除此之外,如果通过房地产基金或资产证券化的方式,也会因为与我国现行相关法规上及外汇管制政策相冲突而不可实现。

  但禹晋永却对这些嗤之以鼻,“我觉得这并不是什么障碍。为什么地产公司一定要拿地产三年的盈利额(才能上市)?在纳斯达克只要达到700万美金的业绩就够了。我们为什么要按照别人的想法去做?黄光裕先生当年玩资本魔方的时候问过别人吗?我去年就缔造了这样一个神话——我自己的公司(凯爱公司)从组建到去纳斯达克上市只用了半年时间。去年8·31之前,我(凯爱公司)收购了25家房地产公司,获得了26块地。今年我就在纳斯达克做路演。”

  据禹晋永介绍,在他操作凯爱公司境外上市的具体手法上,他并不是直接把这些土地资产拿到纳斯达克,而是通过在美国注册的网络科技公司反向收购了凯爱中国公司,也就是把土地资产装到了网络科技公司里,因为是科技概念,就解决了公司到纳斯达克上市的第一道障碍。

  而“看得见”的资产则是禹晋永认为能够得到纳斯达克投资者青睐的“法宝”。“我跟杨致远打赌的时候,他除了3个亿美金的概念外,什么也没有。再比如搜狐和新浪,房子都是租的,它们拥有的只是一个虚拟的世界,并不拥有资产。但我的这个网络(凯爱公司)拥有全世界最庞大的土地资产,有经济园区、房地产和摩天大楼。虽然并没有向任何人提供服务,但这是实的东西。”禹晋永声称。

 黄光裕 大中谈 被黄光裕解雇了的禹晋永如何玄侃资本地产

  如此看来,也不排除禹晋永可能利用REITs的形式把国美置业下面的资产拿到境外上市。或者,更直接的就是借壳上市,因为国美电器本身就是借壳京华自动化(00493.HK,后更名为中国鹏润、现名为国美电器)实现上市的。

  但不管怎样眼花缭乱地来操作,投资者看重的是盈利和回报。摆在禹晋永面前的事,一是对己,如何在宏观政策趋紧的情况下,消化凯爱公司收购的25家公司和26块土地,如何让这些“看得见”的资产转化为投资回报;二是对国美置业,如何将第一个大手笔项目丰台项目做好,以二级市场的良好业绩支持资本市场的表现,或者至少要给投资者“提供”一个关于美好未来的“故事”,才是真正的挑战,并且也是检验这种“资本地产”模式是否能行得通的主要手段。

  

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