爱华网我省商饮服小企业推行租赁经营，经历了一个逐步发展，不断深化的过程。1984年开始试点、探索。1985年由点到面，年末达到小企业总数的10％，1986年在整顿、巩固的同时继续有所发展，1986年10月省委，省政府召开的流通问题讨论会后，加快了步伐，到1987年上半年，全省3813户小企业,已有1464户实行了租赁经营，占38%，列全国第四位。总体来看，我省商业和饮服业实行租赁经营发展较快，形势很好，当前仍是继续发展的势头，预计1988年上半年在广度和深度上将有一个新的突破。租赁小企业普遍发生了可喜的变化，取得了明显的效果。1、企业活力增强了。由于租赁经营落实了所有权与经营权的分离，使企业摆脱了对主管部门的依附，成为独立的经济实体。承租人作为企业的法人代表，处于中心地位，在经营上具有自主权，能够根据市场需要灵活确定经营方向和经营方式，使企业由“死”变活，走上振兴之路，经济效益明显好转，亏损的转亏为盈，微利的增加盈利。2、企业的管理加强了。由于租赁经营通过合同，实现了责权利的统一，承租人就是经营者，直接承担经营的责任和风险，从根本上改变了“挣钱往上缴，亏损向上要，损失帐上挂”吃国家“大锅饭”的弊端。企业的盈亏与承租者的益损休戚相关，因此，对企业敢抓敢管，精心经营，面貌大变。3、职工收入提高了。由于租赁经营在分配上兼顾了国家、企业、承租人、职工四者利益，在保证上缴税金、租金之后，企业内部自定分配，职工收入普遍增加。4、打开了用人之道。由于租赁经营对承租者采用招标选聘，引入了竞争机制，打破了干部任用上的“窄路子”、“铁椅子”，一些“不见经传”的经营者应运而出，涌现了一批新人；原来的经理承租后，也焕发出才智和热情，经营思想和管理方式大变。
5、促进了主管部门职能转变。由于租赁经营制约了主管部门对企业的不必要干预，促进了主管部门的职能转变和机构精筒，许多地方撤销了核算点和总店，公司也有的取消或转变了职能。实际效果证明，租赁经营是实现所有权与经营权分离，搞活搞好小企业的有效途径之一，随着经济体制改革的深化。租赁经营的继续发展和不断完善是一个必然趋势。一、主要经验和存在的问题（一）提高思想认识是推行租赁经营的前提商饮服小企业租赁经营的出现及其显著效果，正在改变和提高人们对它的认识和评价。起初，主管部门、承租人和职工都有一些疑虑和担心，各地在推行租赁经营中，比较广泛地开展了宣传教育工作，有步骤地召开了三个会，企业领导干部会，党团员和骨干会、全体职工会，有针对性地讲清四个问题：一是实行租赁经营的目的、性质和意义；二是实行租赁经营的原则和政策界限；三是租赁程序和合同基本内容；四是介绍租赁经营的实际效果和可能产生的问题。当前全省各地推行租赁经营的工作进展很不平衡，有的地方举棋不定，有点没面，范围窄，进度慢。工作进度和深度的差别是由领导认识程度的差异决定的，租赁经营的推进和深化，必须抓好宣传教育，特别是领导部门和领导干部要提高认识，搞通思想。（二)合理确定基数是推行租赁经营的基础租赁经营是在国家资产所有权不变的前提下，把经营权有偿让渡给承租者，因此在出租前，主管部门要会同有关部门进行清产核资，合理确定租金、押金基数，作为招标标底。租金涉及国家、企业、承租人和职工四者利益。从各地的经验看，关键在于“合理、适度”，既给企业以压力，又使企业有利可得。为了解决租赁经营“包挣不包赔，负盈不负亏”的问题，各地进行了积极探索。除了确定押金、风险基金外，还在合同中规定了承租人经营管理不善，连续发生亏损，或不执行合同规定，损害出租方利益时，出租方有权提出并经仲裁终止或解除合同，以保证国家和企业不受损失。（三）选准承租人是搞好租赁经营的关键承租人是租赁企业的法人代表，对经营管理全权负责，直接关系到企业的兴衰成败。因此，主管部门和职工对承租人的人选都很重视，前期试点期间，承租人大多数是从店内选聘委任的，这种办法选定的承租人，虽然多数是好的，但带有“奉命”承租的因素，难以打破企业原有格局和关系。去年以来，不少地方实行公开招标，择优选定的办法，引入了竞争机制，打破了对承租基数“一对一”争讲不下的局面。通过招标竞选，择优汰劣，创造了拨尖人才脱颖而出的条件，冲击和改变了企业领导人的精神状态和经营思想，给企业带来了生机。（四）完善合同是搞好租赁经营的依据合同具有契约法律效力，条款内容的完备、准确、明晰十分重要。前期签订的合同，由于缺乏经验，内容比较简略粗糙，甚至没有合同，只有口头协议，漏洞较多，缺乏严肃性和稳定性。随着经验的积累，合同趋向完善，主要内容包括：租赁期限，抵押金和保人，缴纳租金和数额、时间和方式，各种间接费用的提取，租赁前债权债务的划分和处理，积累和分配比例，租赁双方的权利义务等。从调查中看过的一些合同感到：一是不够完备，该写入合同的没有纳入，双方权利义务不明确、不对等，违约没有经济制裁规定；二是不够稳定，正因为合同内容不够完备，所以遇到问题就要更改合同或搞口头协议，使合同不能兑现，失去约束力；三是公证问题。有的经过公证，有的未经公证，公证拖得时间很长，收费也比较高，调查中多数人主张，可不公证，按《中华人民共和国经济合同法》执行。要发挥合同的效力和保证合同的执行，需要加强指导，使合同内容和签订程序逐步走向规范，并加快租赁经营的立法工作。（五)深化企业内部配套改革是搞好租赁经营的保证租赁企业内部都程度不同地进行了改革。主要是改革领导体制，确立了经理负责制，精简了管理机构和二线人员；改革干部人事制度，变终身制、任用制为选举制、聘用制；改革内部分配制度，个人收入与企业利润挂钩，推行多种工资形式；改革内部管理制度，划小核算单位，建立经济责任制和考核奖惩制；改革内部劳动用工制度，签订劳务合同，实行劳动合同制和组合制；改革经营方式和经营作风，变单一经营为多种经营和批零兼营。这些改革都取得了较好的较果。（六）正确处理企业积累和分配是搞好租赁经营的核心这个问题直接关系到企业的发展后劲和承租人、职工的两个积极性。租赁企业普遍是先缴后分，按章纳税，按合同交租金，国家增收得到了保证。当前的主要问题是税后留利的内部分配如何正确处理。对此各地的作法和想法很不一样。大多数合同规定，税后利润全部由承租人支配，条款比较含混，如何支配取决于承租人的意愿和“风格”。企业投资全部成为个人投资，职工福利开支成了承租人的“赐与”。不少地方根据实际情况，规定了大体分配比例，扣除承租人所得的剩余部分，用于企业发展，用于职工集体福利和用于奖励、分红的三项基金。这种做法，效果较好。也有的对承租人收入封顶，规定不超过职工平均收入的三至五倍，限制了承租人所得。（七）正确处理党、政、工关系是搞好租赁经营的重要条件为了进一步加强党的基层建设和改进思想政治工作，有许多问题需要研究解决，当前最主要的是加强党的组织发展和充分发挥职代会的作用。有条件建立支部和小组的，应独立建立；多店组成的联合支部也应把没有党员的企业划进来，以利于搞好发展新党员工作和加强对职工的思想政治工作，充分发挥党支部的保证监督作用和党员的先锋模范作用。通过经常性的思想教育，使承租人和职工建立起互相支持、协调融洽的人际关系的团结合作，奋发向上的气氛，租赁企业的工会组织比较健全，普通建立了职代会和职工大会制度，为了加强民主管理还成立了民主管理委员会或小组。在维护职工的主人翁地位和合法权益；协调国家、企业、承租人和职工四者关监督承租人遵纪守法，执行合同；支持承租人改革创新，搞好经营管理；以及在对职工教育和培训等方面，都能发挥其它组织所不能代替的作用。工会组织应以维护职工主人翁地位和正当权益为中心环节，积极参与民主管理，加强思想政治工作，租赁企业中党政工各方面应围绕搞好经营，各司其职，做到职责上分，思想上合；工作上分，目标上合；制度上分，关系上合，使企业越办越好。二、对几个问题的建议（一）坚定不移地大力推进租赁经营向广度和深度发展我省商饮服小企业实行租赁经营的实践结果，显示了这种经营方式的优越性和生命力，给继续发展打下了较好的基础。因此，建议在工作指导上，要进一步解放思想，大力推进向深广发展。推进的方向：一是从劳务型企业、新企业、食杂企业入手，积极向工业品销售企业和商办工业发展；二是由“边小微亏”企业向规模较大的盈利企业发展；三是由租赁单一企业向租赁群体和多种经营发展，注意探索积累群体经验；四是在积极创造外部条件的同时，大力向完善企业内部配套改革发展。（二）给予必要的扶持政策已经实行租赁经营的基本上是“边小微亏”企业，他们包袱重、人员多、底子薄，需要有个休养生息的时机，给予必要的扶持。国家和省里都已制定了一些优惠政策，商业、财政、税务、银行、工商、物价等部门也都提出了一些扶持租赁企业发展的规定，基本上形成一个有利于租赁企业发展的外部环境。当前存在的问题：一是不落实，二是不配套。租赁经营的推行和逐步完善，需要政策的引导和扶持，但当前不是重新制订一些新的政策，而是已定政策的认真落实和个别调整。建议：各级政府应组织有关部门，对租赁经营政策进行一次检查和协调，以检查促落实，以协调得实效。（三）积极妥善解决历史挂帐“包袱”形成挂帐的原因是多方面的，既有企业经营管理不善造成的原因；也有经营费用上升，开支增加，企业消化不了的原因；还有职工福利费、医药费按工资总额115%提取的规定长期未变，增支因素增多，造成大量超支的原因。从挂帐包袱的构成和形成的原因分析，笼统地确定由租赁企业来背，是不合理的，也背不起，或者由主管部门来背，也承受不了。这个问题带来的恶果是十分明显的。相当于小企业流动资金压死了，不仅直接影响资金同转和企业的效益，而且还要交付利息，全年企业利润额大体相当于交付挂帐利息金额，企业的活力和发展后劲无从谈起。长此下去，企业难以维持，产不抵债，还是吃银行的“大片肉”。根据迫切需要解决挂帐包袱的实际情况和各地处理这个问题的已有经验，建议：1、多方支持，共同解决，根据省政府确定的“地方财政核销一点，企业主管部门用租赁费等冲减一点，企业自我消化一点，逐步进行处理”的方针，由商业厅提出全面规划，会同财政、银行、工商等部门共同商定，限期解决。2、充分利用现有政策。现在的问题是有些地方和单位，对这些政策研究、利用得不够，部门之间相互掣肘，落实得不好。各地应从实际出发，具体分析微利、亏损、“空壳”企业情况，区别对待，充分利用和落实既定政策，加快解决；对于个别特殊困难的地方，上面合理地开点口子，帮一把，缓口气，有些地方正是采取积极态度，运用已定政策和具有的权限，基本上解决了历史挂帐包袱。这方面的经验值得总结推广。3、对挂帐包袱要搞准核实，并防止清旧帐又挂新帐。结合租赁前的清产核资，核定挂帐金额。对挂帐构成、范围，要规定明确的界限，不能随意扩大挂帐金额。（四）转变主管部门对租赁企业的管理方式主管部门既作为出租方，是国家资产所有权的代表者，负有监督责任；又作为政府管理部门承担行政管理的责任。一是监督。监督合理使用国家资产，保证不受损失，合理增值；监督执行国家政策、法令、保持企业的社会主义性质和经营方向；监督正当经营，保护职工的合法权宜和消费者利益；监督严格履行合同，保持合同的效用。二是指导。指导内部经营机制改革；指导处理好企业和国家、个人利益和企业发展、承租者和职工、主营和兼营等方面的关系。三是协调。协调各有关部门对租赁企业的政策和工作，贯彻落实既定政策，提出新的政策建议；协调处理企业之间和企业内部自身难以解决的问题；协助和支持建立行业协会或同业工会。四是服务。http://www.aihuau.com/主要是帮助解决各种实际困难，维护企业承租人的合法权益，并在业务技术培训，提供市场信息，搞好财务管理等方面提供服务。五是规划。规划行业发展和整个社会商饮服务业发展的战略方针和总体布局；根据实际需要，协助立法部门制定法规，主管部门对租赁企业管理方式的转变需要结合政治体制改革，在实践中继续研究探索，明确职责，逐步规范。（五）加强对租赁经营的社会宣传和理论研究工作租赁经营是在改革中出现的新的经营方式，需要社会舆论的支持和理论的指导，当前有人认为：租凭经营使国营企业“变色了”、“倒退了”，承租人是“为了捞钱发财”，职工“受雇用、受剥削”，使承租人和职工不仅有经营上的压力，而且有精神上的压力，推行租赁经营在理论上和实践上也有些问题需要回答。如：租赁经营的特点、性质和前途；租赁经营的依据、原则、作用和适用范围；租赁经营的长处和不足，如何在发展中扬长抑短；租赁企业的所有制关系和职工的地位；租赁企业的党团工会建设和思想政治工作；租赁经营的宏观、间接管理等等问题，都是人们所关心的。因此建议：把宣传小企业租赁经营作为改革开放宣传的重要内容之一，纳入计划，开展宣传，针对带有普遍性的问题，利用报刊、广播、电视等多种阵地，采取灵活多样、生动活泼的形式，发表文章，开展讨论，直接对话，介绍典型经验和人物，造成一个有利于推进租赁经营的社会舆论环境。
