爱华网重庆鸿恩寺地块拍卖的战鼓声还在耳边回响，万科与保利双方正酣战。 鸿恩寺一役，扎根重庆5年，激情的保利凭借1000万元击退谨慎的万科。 万科一朝遭蛇咬，因为2007年买的高价地遭遇大幅计提，在拿地策略上，稍显谨慎，不再“志在必得”;而保利仍旧高歌猛进，来势汹汹。重庆市场的争斗，是万科和保利在全国争斗的缩影。谁能在重庆市场上胜出，又进而夺取全国市场的胜利，现在尚难有定论。 出乎大多数人的意料，呼声最高的万科最终放弃了重庆鸿恩寺地块，保利地产以38.1亿元的总价，刷新了重庆“地王”的纪录—6月25日，重庆最为热闹的一场“地王”争霸赛，以万科、龙湖“师徒”惜败于保利的结局，落下帷幕。 保利38.1亿元揽地王 在重庆鸿恩寺地块开卖之前，5月份，王石到重庆与当地政府官员接触时商谈该地块事宜的消息就不胫而走。业内甚至传出，万科已先期支付10亿元争取到了拿地的主动权，似乎万科将这幅地收入囊中已稳操胜券。 在6月25日的拍卖场上，万科却在叫出38亿元后，突然收刀入鞘。占地面积近60万平方米、最大建筑面积约125万平方米的“地王”，最终被保利以38.1亿元的总价拿下。 “从现场情况看，38亿元的牌是万科举的，但举得有些勉强;保利则从一开始就十分积极，明显有备而来。”大渝房产网副总编辑李金波告诉时代周报记者。 重庆的楼市一直被视为“价值洼地”，这幅以3040元/平方米楼面地价拍出的地块，建成后的售价能否为山城人民所接受、保利此举是否冒险，都成为当地业界人士热议的话题。 重庆市人民政府发展研究中心房地产研究中心特约研究员、容磁企业管理咨询有限公司王雪松分析，3040元/平方米的楼面地价加上各种成本，若5年开发完毕，最后开发土地楼面成本达到4600元/平方米，售价若不超过9000元/平方米，就很难有利润。 但保利的拿地主张却十分明确。根据长江证券6月21日发布的《长江-保利中期策略会议纪要》称：“今年，保利准备用80亿-100亿元拿地，主要考虑城市中心、中心城市，当然成本优势的地段也会考虑。”鸿恩寺地块的稀缺性自然被保利盯上。湘财证券研究所对该地块的评估报告也认为：“考虑到此地块面积很大，非常便于设计出不同档次的产品，保利地产可以分期开发不同的物业类型，对此项目我们持积极乐观的态度。” 保利的购地冲动还来自今年一路飘红的销售数据。“保利地产今年以来仅仅获得了北京密云地区31.56万平方米建筑面积的项目，而其前5个月的销售面积超过182万平方米，如果再不获得项目，几年后，保利将面临无项目可开发的地步。”湘财证券研究所洪俊骅称。而重庆业内人士介绍，保利在重庆的6个项目，已经进入“扫尾”阶段，急需补充供给。 万科重庆的取舍 万科将鸿恩寺地块拱手让出，让业内为之大呼意外之时，却又刀锋一转，采取了“化整为零”的战术。 万科先在6月25日鸿恩寺地块的同场拍卖会上，出价2.92亿元，取得了北部新区高新人和组团H标准分区H29号的二类居住用地;又在第二天以起拍价6.6亿元、在无人竞争的情况下获得北部新区高新园人和组团I标准分区的地块。两幅地块加起来的占地面积仅18万平方米、最大建筑面积才共有52万平方米，不到“地王”的二分之一，折合楼面价分别仅为1564元/平方米和1752元/平方米，同鸿恩寺地块的3040元/平方米的楼面地价相比，也只有其一半。（《世界企业家》[bossline.com]） “万科是一个经验丰富的公司，再加上它2007年高价拿地被减值计提的阴影还在，拿地的策略，肯定相对谨慎一些。”李金波说，“今年万科从‘规模速度型向质量效益型’转变的思维，肯定也会影响着万科拿地的态度。” 业内对其“理性”的称道掷地有声，万科却又在6月29日，以11.12亿元竞得重庆渝中区河运校地块—短短5天之内，万科共斥资20.64亿元，拿下了重庆的3幅地块。 5月份以来，万科的大肆发力让人跟不上节奏。2009年前4个月，万科一直捂紧钱袋;到了5月，却明显加快拿地步伐，斥资23亿元在佛山、无锡、沈阳、青岛四城获取6幅地块，合计容积率建筑面积为188.3万平方米”。最近一周之内，万科在重庆的20多亿元投资，已超过了万科今年来拿地总额的三分之一。 万科在制定拿地策略时，到底出于怎样的考虑? 万科回答时代周报记者问题时表示：在项目获取方面，万科的策略是精挑细选，把握机遇。万科会综合考虑项目的收益空间、开发周期、资金占用等因素，以确保项目的土地价格合理、开发风险可控。 取舍之间，万科放弃了鸿恩寺地块的市场机会，抓住了另外三幅较小地块的机会。这一举动，在王雪松看来，是“万科这艘巨轮在重庆的海洋中有些迷失了”。他甚至放言：“从地块价值来看，宁愿用45亿元去买鸿恩寺的地块，也不愿意要渝中区河运校那块地。” 万科显然自有打算。“公司不会拘泥于某一地区，也没有‘志在必得’的项目。”万科方面解释道，放弃“地王”，转而购入重庆另外规模稍小、价格都稍低的地块，正体现了公司在进行新项目投资决策时始终严格遵循原则—建立更加科学和严格的项目评估体系，合理平衡项目的收益和风险，提高投资的质量。 谁来称霸西部? 一组数据说明，无论是万科还是保利，重庆都成为了重要的战略据点。
重庆容磁企业管理咨询有限公司的统计显示，今年6月，重庆成交的土地楼面均价是1852元/平方米，成交土地面积达到1739973平方米，仅仅6月出让土地的建筑面积就是1—5月总和的3倍。而排在前两位的拿地大王就是保利和万科，共拿下了230万平方米建筑面积的项目。 万科与重庆的缘分由来已久，1992年就有万科人员前来重庆考察，但其时重庆的经济发展水平和居民购买力让万科的进驻计划暂时搁浅;1995年，万科又入成渝两市考察，最终西南站点选择先在成都落子;1997年，重庆直辖，万科三次入渝，却仍未找到心仪的项目—万科和重庆遂“千里一直未相会”。 直到2008年9月，重庆渝开发股份有限公司发布公告披露，万科将斥资1.6亿元收购重庆渝开发旗下珊瑚置业有限公司51%的股权，成为该公司最大股东。这才宣告房产“一哥”万科的姗姗来迟。 今年五六月份，万科在重庆的处女作—别墅项目万科渝园和高层项目万科朗润园—先后开放样板房，备受重庆市民追捧。 相比之下，5年前就已经进入重庆的保利，已经扎根较深。2008年，重庆保利销售成绩突破16亿元，稳居重庆市场外来房企销售金额头把交椅。今年，保利在渝总开工量将达到100万平方米，将有包括保利心语、保利康桥等七个项目同时亮剑山城。 后来者万科能够居上吗，谁能最先占稳这个异地桥头堡? “万科在重庆的两个盘，虽然卖得比较火爆。但从地理位置、容积率、规模等等各个方面，都难以成为城市热点—换句话说，万科在重庆还没有代表性的项目—鸿恩寺那个地块，本可以给万科做成市场标杆项目的。”王雪松认为，“保利拿到鸿恩寺地块，就让万科失去一个重要的据点。”他甚至称，万科放弃鸿恩寺地块，转而“抓小放大”，犯了战略性错误。 仅在重庆开发了两个项目，就备受重庆人关注的万科，还在寻找从试探性开发转为规模开发的万科重庆之路。(世界企业家)
