爱华网昨天，万通地产董事局主席、地产界“思想家”冯仑在上海举办的第一财经中国经济论坛中表示，经历过高潮疯狂和低潮洗礼的房地产商并未享有外界预期中的超高暴利，开发商繁荣期自杀式的增长往往导致泡沫破裂期无以为继甚至走向死亡。10年来，以A股上市公司业绩统计，房地产开发商的平均资产收益率甚至达不到5%。
开发商未增投资意愿
冯仑称，政府角色在目前的房地产环境中已越来越大，目前的3万亿房地产投资中，绝大部分被用于保障性住房，保障对象甚至囊括公务员，而政府企业成为经济适用房开发主体，这可能使得住宅开发商所能获得的利润空间被挤压得相当小。
冯仑很尖锐的指出，以目前全国最大，去年运营状况相对较好的住宅开发商万科而论，公开年报(专题解读)显示，万科去年上交税收70亿元左右，而股东利润仅为40亿元。
冯仑指出，尽管目前楼市出现了复苏，但开发商对于投资房地产的意愿并没有增加，反映在今年来房地产投资额的下降，以及民营房地产企业在实际投资中的比重锐减。
去年之前是蜜月心态
冯仑称，曾经安排专业人员研究了A股上市房地产公司近10年来的全部财务报表.一项惊人的发现是，10年来这些公司的净资产收益率低得惊人，仅仅只有4.5%左右。另外，没有一家公司是因为土地储备量大而顺利扛过调整周期的。
冯仑说，“2008年以前，房地产企业、政府都陷入一个蜜月思维，由此造成的后果是，所有房地产上市公司交的税比利润还要多。”
没有经历过苦难期的房地产商们总是以蜜月的心态来看待市场，这使得大量公司在繁荣时期常常采取一种“自杀式”的增长模式，导致高负债，高存货。
“只是一时的上涨”
作为地产大亨,著名的“商界思想家”,他认为,目前谈楼市“小阳春”还为时尚早。
国家统计局网站4月13日发布的《2009年1-3月全国房地产市场运行情况》显示,一季度全国商品房销售面积11309万平方米,同比增长8.2%;全国完成房地产开发投资4880亿元,同比增长4.1%,增幅比1-2月提高3.1个百分点。
从数据分析,全国一线城市商品房交易量开始有了起色,回暖迹象明显。上海3月份成交量约140万平方米,接近2007年11月楼市顶点时的成交量。南京3月商品房日均销售量超过250套,同比增长近10%。楼市似乎真的出现了“小阳春”。
当记者把这个问题抛向冯仑,他笑笑,“现在这个问题谈得太多了,但我还是坚持一直认定的规律,就是房地产的五阶段理论。目前中国房地产进入了第五个阶段,也就是第二个调整期,我把它俗称为过日子的阶段,所以这个背景下成交量的上涨也只是一时的。”
自1978改革开放起至今年,冯仑认为房地产市场可以大致分为五个阶段:初始阶段;第一个蜜月期,大约3年;然后是调整期,大约5年;第二轮房地产繁荣期,被冯仑称为中国房地产的第二个蜜月期,大约9年;第五阶段,就是当下我们要经历的调整期,这个时间要持续多久还不明朗。
“平常心最好”
相比北京、上海这样的一线城市,中部省份一些城市也出现了“小阳春”。近来,长沙市的成交量和价格也均有所回升。“这是刚性需求拉动和2008年购房需求长期压抑的结果,”有业内人士分析。这时,长沙的购房者开始蠢蠢欲动,长沙的房价还有降价空间吗?“房价是和当地消费者的经济收入水平有关的,目前长沙不到4千元/平方米的均价算是相对健康的,什么时候买房?如果是自住房,你何时买都是应该的。”冯仑解释说,当你购房是为了满足生存发展必须的时候,只要你有钱,任何时候都可买房,但作为投资,人与人之间看法的差异是很大的。大家因为要结婚、离婚、迁移、工作变换,最后必须要做一个决定,不管外部情况怎样,这样的话每年中国住房需求都有一定刚性的量。
今后的房地产走势如何呢?冯仑告诉记者,相信在未来10-20年里,在人均GDP发展到1万美金的时候,房地产仍然是一个支柱行业,所以我们的发展空间仍然很大,只是现在的房地产市场还不成熟。
至于涨价和降价,救市还是不救市,都只是一个市场的信号。对于一个市场化的房地产,涨价还是降价,都是企业自己的事情,企业觉得东西好卖了涨价,东西不好卖就降价,大家也不要惊喜,要习以为常。
就像股票第一次下跌的时候,很多老百姓把交易所砸了,但当今天价格上下波动的时候,大家都能以平常心对待,这就是历史的进步。
