爱华网2008年的王石经历了“拐点论”、“捐款门”，也面临全球金融危机之下企业的发展困境……惯于在理性王国中游走的他，不断观察自己，观察企业，观察社会，希望为自己徘徊的灵魂找到新路。他在新书《徘徊的灵魂》中讲述了2007-2008年“拐点论”的幕后故事、耶路撒冷之行的震撼，与同行的企业家们分享自己的思考和心得。
拐点论?阳谋论?
一年前，媒体采访我时一定会问“拐点论”，而现在已经闭口不提，其变化耐人寻味。这种变化，是始于2008年10月左右。
9月初，我入藏攀登希夏邦马峰，关于“拐点论”的争论正热火朝天，万科承受着来自舆论和同行的巨大压力与质疑，并引发了一连串事件。从雪山下来，回到拉萨已经是10月6日，房地产行业最为看重的国庆黄金周过了，发现行业的两个变化：1.已经没有人讨论拐点，大家都在谈救市;2.整个国庆节期间全国同行都在降价，但市场反应平淡，消费者持币观望。见此情形，我知道将近一年来围绕“拐点论”而来的风波已经过去了。
为什么呢?因为降价已经不是万科的单独行动(当然之前也不是万科一家在降价，但万科的影响力引起了社会更多关注)，国庆期间各大发展商都在降价，结果市场反应还是不好，这说明万科之前的降价行为是基于市场趋势变化的理性判断。
此时，金融风暴席卷全球，国内楼市陷入低迷。10月22日，财政部宣布个人首次购买90平方米及以下普通住房的契税税率暂下调到1%，并对个人买卖商品房暂免印花税、土地增值税;同时央行宣布，首次置业和普通改善型置业贷款利率下限为基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%……
自2003年以来，中央对房地产行业的总体政策是从紧，利率不断提高，融资门槛不断提高，各种支持房地产业发展的政策不断收紧……原因何在?显然，中央认为房地产行业发展过热，房价上涨过快。这一时期的房地产行业，就像刚过去的这个火辣辣的夏天(2008年)。这次财政部和央行推出的新政，暂时作用有限，但无疑表明政策走向出现了拐点，中央政府已经看到经济寒冬来临。
而接下来两天，香港股市的内地房地产股市值跌去40%，验证了一句老话：“冰冻三尺，非一日之寒。”政策很难扭转经济周期和人们的心理预期。
总结一年来，我听到对“拐点论”的评价，基本有四种：
1.老王是胡说八道。初期以这一类看法最多。
2.老王对市场有敏感预见力，判断准确。后期这一类看法较多。
3.老王的“拐点论”是一场阴谋，目的是打压同行，趁机搞收购兼并。三四月份的时候，这种说法甚嚣尘上。
4.老王的“拐点论”是一场阳谋，经过万科精心策划，目的是扩大万科品牌影响力。
其中最有趣的要数第四种说法，来自深圳企业家陈志列的善意揣测。
研祥智能科技董事长陈志列，中国特种计算机行业的创始人之一。2008年中，一次私人聚会上，陈志列神秘地问世联地产董事长陈劲松：“你觉不觉得老王的‘拐点论’是一场阳谋，经过万科精心策划，目的是扩大万科品牌影响力?要不背后有品牌运作高人指点，要不经过万科精心策划。”理由是：
“1.‘拐点论’一出，全国各大媒体转载，全国各大论坛热议，一时间霸占经济地产版面头条，许多网站为此制作专题。你想想，要砸多少广告费才能达到这效果?可老王只不过用一句话……
“2.中央政府并不乐见房价飞涨，让老百姓居住成本负担过重。老王的说法，符合中央政策精神。
“3.老王的‘拐点论’出来后，万科在珠三角开始降价，随后是长三角。有言论，有行动，配合得步步到位，不是经过精心策划，是什么?
“4.最后，市场走势证明‘拐点论’是对的。”
陈志列侃侃而谈，半开玩笑半当真……
“拐点论”最初只是一家上市公司对市场状况的研判，但却引起广泛关注，并衍生出这样那样的阐释，真实的“拐点论”是怎么回事?它是如何产生的?这个问题，还真不是一两句话就能说清楚的呢……
王石提醒从业者
房地产业者总是“好了伤疤忘了疼”——即使当初的疼痛深入骨髓。在房地产市场当前又进入一场狂欢之际，王石昨日接受记者专访时，再次站出来提醒从业者。
“今年六七月份，虽然国家仍表示将执行适度宽松的货币政策，但很明显，银行系统内部已经开始控制二套房贷。当然，现在执行得仍然宽松。但只要严格起来，房价仍旧会下来。”王石明确表示。
他是基于上一轮宏观调控的方式而作出这一判断的，虽然市场本身十分“健忘”。
“从2007年9月开始的那一轮宏观调控看，国家已经找到了最佳的调整方式，即通过货币政策予以控制。”王石认为那一轮调控对楼市的影响成效明显。
“不贪婪”至关重要
在房地产行业中，王石属于永远不会盲目乐观的人，即使是在当前房地产市场好到发烫的情况之下也是如此。从这一点来说，他是“少数派”。
他在《徘徊的灵魂》中重申：“2009年万科拿了不少地，但‘不贪婪’的心态没有变，我们依然坚持去年所做的两个承诺：不拿地王，不做价格领导者。”
该书序言中，王石坦言，之前数月，“经济形势发生了许多变化。各国政府和中央银行为了应对金融海啸，纷纷采取积极货币政策，从而导致流动性充足，带来通胀预期，大量投资流向房产、股市，资产价格上涨。”
市场的集体兴奋似乎与2007年夏季的狂躁十分相像。那年秋冬交替期间，王石抛出了“拐点论”，在市场上引起轩然大波。
距离上一次房地产市场萎靡仅有一年，但现在看来，许多开发商早已忘记当时资金捉襟见肘的窘境。
但王石没有“健忘”。他对记者坦言，去年市场的艰难情形给万科造成了很大影响。至今回忆起来，假设没有当年的宏观调控，很难想象快速扩张中的地产企业会如何应对随之而来的金融危机。
“国际经验证明，市场下行通常由五大因素驱动：经济衰退、红利减弱、本币升值结束、银根紧缩、强制增加供应的政策。”这是王石在《徘徊的灵魂》中总结的。
那么，万科怎么看当前的市场?王石认为，“不贪婪”至关重要，“短期看，市场永远有很多不确定性。”当然，随着中国城市化率的逐年上升，加上居民财富的增加，“在相当长一段时间内，给中国房地产行业的发展提供了很好的大环境。”
“规模是结果而非目标”
据万科A 本月7日公告，7月份该公司实现销售面积58.3万平方米，销售额51.2亿元，分别比去年同期增长61.8%和64.5%。1～7月，万科A累计销售面积407.1万平方米，销售额358.7亿元，分别同比增长34.9%和31.7%。
尽管万科已成为全国第一家半年销售额超过300亿元的房地产公司，但王石昨日仍表示：“规模是结果，而非目标。”
王石认为，假如把规模当作“目标”，那么企业的经营“一定变形，变形就容易出问题”。
“规模”已被诸多房地产商摆在了议事日程的首位。借着市场复苏的东风，它们毫不掩饰对于“百亿”、“500亿”乃至“千亿”年销售额的觊觎。但在王石看来，现在中国民企中真的已经突破了“千亿”瓶颈的，可能只有华为一家，“其他企业(突破瓶颈的)迹象仍没有那么明显。”
“2005年底时，哪个万科人能想到2007年销售额能突破500亿元?”他对记者强调。他在《徘徊的灵魂》中也总结道：在万科超高速增长的背后，是一个超高速增长的市场。过去10年，中国GDP平均年增长率超过9%;中国住宅市场销售面积平均年增长率约20%，住宅价格平均年增长率约6%，住宅市场销售额平均年增长率约27%。
但房地产业真的能一直实现超常规发展么?王石并不认为这个行业可以脱离整体经济的规律。
2004年，万科销售额91.6亿元;2005年，139.5亿元;2006年，212.3亿元;2007年，523.6亿元。王石至今仍在念叨这几个数字。
若按“斐波那契数列”(前面相邻两项数据之和等于后一项)发展，万科2007年的净利润应该是34亿元左右。而事实，在市场过热的背景下，2007年万科净利润达到48.4亿元，比上年增长110.8%。眼看着万科就要再次扶摇直上时，斐波那契数列又发挥作用了——2008年净利润降至40.33亿元。如果把2007年超出斐波那契数列的部分(48.4亿-34亿=14.4亿)加到2008年的净利润上来，恰好符合斐波那契数列的轨迹：3、5、8、13、21、34、55……
事实证明，这个在800多年前出炉的数学魔咒并没有失灵。王石说：“一旦过热、超速，就会在未来年份里放慢，恢复应有的轨迹。”
当年教训至今仍有效
如果未来几年仍按2007年110.8%的速度增长，万科会怎样?王石认为“不可能”——这个速度绝对不可能持续。他的理由是，行业仍处于粗放经营的阶段，瓶颈存在于产品质量、生产效率、环保节能及管理粗放这四方面。
“1996年的时候，万科把一家地产上市企业当作目标，当时该企业利润是5亿元，远高于万科。但就在1997年，该公司利润急剧下滑至200万元，并在2008年亏损10亿元。”王石说，由此来看，“上规模”未必能造就成功而可持续的企业。
“经过宏观调控后，房地产市场得到了调整，得以健康发展，国家把住宅产业作为新的经济增长点，这对行业无疑是利好消息。但开发商不成熟，却是最大的问题。市场发展太快，但行业本身并未成熟，加之信息沟通较缺乏，很多开发商仍在走老路。”这是王石1997年总结的教训，即“手中有钱，加上头脑发热后的决策，往往是灾难性的”。
他表示，当年总结的教训，在今天看来仍耐人寻味。