爱华网在前后出租了8年,顺利收回逾11亿元的租金后,李嘉诚麾下的和记黄埔(下称“和黄”)已于近期决定将上海四季雅苑在重新装修后出售,再赚一把——这样,之前每幢月均贡献4万~5万“现金流”的稳定业绩将有望在今明两年化为约40亿元的销售收入。
巧妙的是,四季雅苑的售楼处还是借用母公司旗下销售已近尾声的御翠园项目售楼处,连“搭台子摆排场”都省了。在此之前,漫长的开发周期,缓慢的销售节奏已经酿就了和黄旗下多个项目的高昂房价。
事实上,和黄有高价卖“旧房子”的想法已经不是一两天了,更早的计划是将整个四季雅苑推倒重建,但未能获得相关部门的批准,只能改为装修后出售。但计划的被迫变更对于和黄而言,则在建设成本方面省下了一大笔支出,也使和黄得以赶上今年上海豪宅市场强劲复苏的时机将四季雅苑推向市场。
高房价如何炼成
四季雅苑,占地共27万平方米,绿化面积占55%。这其中,联体别墅面积在171平方米,独体别墅在247~541平方米之间。而这一项目所处的板块浦东花木路、柳杉路,附近集中了包括御翠园、九间堂、汤臣湖亭等多个知名别墅项目,此外还有明星李连杰的三栋私人别墅以及耀中国际学校,周围没有大型的消费设施,具有一个安静的居住环境。
按照现场销售员的解释,四季雅苑的开盘时间设定在9月25日,不过“那只是一个象征性的仪式,之前就会开始有内外部的认购和预定”。
目前和黄以“内环以内唯一在售的独体别墅”为宣传词,因此“一俊遮百丑”,目前公开的售价高达8万~10万元/平方米。幸运的是,在告别了上海豪宅市场汤臣一品“一股独大”的年代后,今年沪上如雨后春笋般冒出了一批最高售价超10万/平方米的豪宅项目,这才使四季雅苑显得没那么扎眼。
不论从什么角度看,在叫卖四季雅苑这件事上,和黄这家港资企业再次显示出把握市场火候的精湛技巧。和黄不仅以合理、合法的方式将四季雅苑“捂盘”8年等待项目大幅升值后,选择在2009年这一被业界称为“豪宅元年”的时机将项目推向市场出售,而且在过去8年间,项目还以租金的方式向公司贡献了超过10亿元的收入。
“过去的租户在租约到期后我们都已经不再续约,现在我们正在做的就是在外墙的翻新和内部的装修。”一位售楼人员告诉CBN记者。目前,四季雅苑正在进行大型的外立面改造工作,花木路、芳甸路口的御翠园广告牌现在已经变成了四季雅苑。此外,该项目已经开始在一些高档消费场所进行推广。
“原本的装修标准只是普通租住的标准,这次我们重新进行精装修来达到客户的要求,今年中期开始装修,明年6月份正式交房。这次开售的只是东边的一部分几十套联体及独栋别墅,明年下半年还会按照同样的方式将西边的一些别墅翻修后出售。”售楼人员表示。
“他们的面积是比较合理与实用的,联体170多平方米,独栋别墅200多平方米,并不是太夸张。”一位看房人对CBN记者说。但是谈及价格,就没有面积那么轻松了,一套不足200平方米面积的联体别墅总价可能超过1500万元。
可怜的租金回报率
其实,和黄之所以将四季雅苑转租为售,更大的原因在于该项目数年几乎没有起色的租金,以及出租率连年下跌的现实,都是“迫使”和黄做出这一决定的“驱动力”。
自2001年至今,连续8年,四季雅苑一直是和黄在内地唯一一个出租的纯住宅项目,项目每年用于出租的面积基本维持在10万平方米左右。
记者通过和黄历年公布的年报了解到,该项目最早的介绍可追溯到2001年,当时四季雅苑出租总楼面面积已达到87800平方米,并称最后数期的48800平方米大约于2002年完成。按照当年所公布的出租率,已有逾60000平方米贡献“现金流”。
此后的出租率一路向上,除了2003年畸低的77%出租率外,在2002年到2005年的3年间,该项目出租率一直居高不下,2004年一度达到94%的顶峰,但是,从2006年开始项目的出租率开始逐年下跌,先是下滑至89%,之后下滑至2年前的81%,以及去年的74%。去年的出租率也是过去8年中最低的一年。
除了出租率难以为继,租金似乎也停滞不前。知情人士对CBN记者坦言,在过去数年间,四季雅苑的租金基本都维持在4万~5万元的月租(380平方米左右面积)水平,这仍在和黄2003年时曾对外宣称的18~25美元/平方米/月的区间之内。
以最低月租18美元/平方米为参考系,综合8年的出租率计算可得,在四季雅苑开始出租到今,和黄已经获得了约合11亿元的租金收益。
与此同时,虽然四季雅苑的租金水平几乎没有变动,但其所处的浦东花木板块的房价却早已翻番。可供参考的是,与四季雅苑紧邻的和黄另一个别墅项目——御翠园。网上房地产的显示,2005年底,御翠园的销售均价仅为3.68万元/平方米。这一价格到次年年中翻新为5万元/平方米,到当年10月,销售均价已经上升至5.8万元/平方米。而根据中国指数研究院的统计数据,今年上半年御翠园共成交了52套,均价为7.5万元/平方米。
如今,已有8年房龄,仅经过装修就上市销售的四季雅苑,无论是独栋还是联排别墅的定价均已接近甚至超过以全新别墅进行销售的御翠园,这一接近“疯狂”的定价策略显然已被上海豪宅市场中此起彼伏的涨价及销售佳绩所掩盖,目前市场上“钱多、人傻”的状态能否在四季雅苑延续,仍不得而知。
