爱华网系列专题：纵论商业街的前世今生
虎门寨商业街——虎门服装的代名词，这里商场林立、名店云集、名牌荟萃、各具特色。每个店里都站着几名时尚靓丽的销售女孩，热情地招呼着客人。
“30年前，这里仍是大片农田，我的父辈们，就在这里靠地里的庄稼养活自己……1988年，这里建起了一幢一幢的厂房。”在连卡佛时装城经理陈浩华的回忆里，虎门寨商业街所在地当时很有田园风光。
到了1992年，5位香港老板把这里其中一幢厂房改造为服装批发商场，他们当时没有意识到，这成了虎门第一个专业的服装批发市场。沿着这条路，虎门寨商业街在之后的几年，成功由厂房转身为商场群，助推了虎门服装神话般的崛起。
【1988年:建厂】
筑巢引凤8幢厂房招服装厂
在40多岁的连卡佛服装城经理陈浩华的记忆中，今日虎门寨商业街的所在地，1988年之前还是大片农田，农民耕种、收获，靠庄稼养活。当时虎门寨一些地已被政府征用为发展城市用地，村领导班子发现一个严重的问题：征地返还的钱很快会用完，村里以后怎么发展?后代子孙靠什么生存?领导班子于是做出了一个超前规划：将10万平方米土地规划为工业厂房区，动员生产队大建厂房。
虎门寨老会计蔡永泉告诉记者，1988年，村里8个生产队，有6个生产队建了8幢厂房，二队、三队胆子比较大，各建了2幢，其他都是一幢，全部是五层。
当时虎门寨村内已经有不少的服装厂。曾任虎门寨党支部书记30年的邱志乾老先生回忆，“虎门引进的第一家服装厂就在虎门寨，当时叫虎门寨毛织厂，上世纪七十年代末引进的，老板是香港人，是一个村民介绍进来的。后来这位香港老板又介绍另一个老板过来，后面又陆陆续续引进了一些时装厂及其相关产业，如拉链，织布等。”邱志乾说，这就形成了虎门寨的服装产业背景，形成了现在服装市场的产业基础。
村里的服装厂也希望有好的厂房。8幢厂房建成后开始招租，招租招来了四五十间工厂，以服装厂居多，每幢厂房租金5万元。
“当年八队不愿意在这里盖厂房，村民说把钱拿去投资，不知什么时候才能收回，不如把征地补偿的100多万元分掉。但是村委会没有同意，八队于是就投入部分资金在另外一个地方建了个永安停车场。后来虎门寨商业街旺了，租金高了，八队的村民那真是后悔啊，因为他们小组每年的收入都是最少的。”邱志乾说。
【1992年：开铺】
一场大火亟待批发市场“拯救”
1990年，第四座厂房外锣鼓喧天，热闹非凡，金域大酒楼开张。陈浩华当年20多岁，已经是金域大酒楼的“高管”，“我们酒楼由第四座厂房的一、二楼改造而成，酒楼的三、四楼还是工厂，一楼是高级西餐厅，二楼做新派粤菜。我们请加拿大老外打理，请广州的名厨做菜。”
酒楼生意刚开始时还一般，竞争不过不远处永发商场的大酒楼，1991年，永发酒楼内部发生大火，不但烧掉了永发酒楼，还烧掉商场和歌舞厅，永发商场一夜之间化为乌有。
虎门寨商业街也意外地“火”了，先是饮食这块转到金域大酒楼，“当时是虎门招商引资非常活跃的年代，很多香港人在虎门就餐，都首选这里。有了这个酒楼就把这一带的商业氛围搞浓了。”陈浩华说。
陈浩华说，永发商场当时有卖鞋、卖内衣、卖服装的，烧掉后，商户先是转到了对面，就在现在的百家商场，当时是一个罐头厂的原址，永发起火后改成简易的市场，暂时安置商户。因为市场太简陋，商户们都想着有一个专业市场，而当时虎门其他地方也有不少服装厂了，整个行业呼唤服装专业批发市场的出现。
改造厂房服装批发“一点即燃”
1992年，5个在虎门白沙投资办服装厂的香港老板，一心要将香港款式的时装推向市场，又苦于虎门没有服装专业市场，于是一起出资向虎门寨承包了一幢厂房，并将一楼改造成商场，命名为新时代时装商场，这便是虎门第一个服装专业批发市场。
“这5个老板现在已不知所终，他们原来在香港工业中心是有铺位的，他们把香港的经营模式完全照搬过来，装修现代化，有空调、玻璃门面，香港的平面设计、宣传方式、管理方式整套移植过来，叫做港式管理。在此之前虎门的商场都是没有冷气的。”陈浩华说。
新时代开张火得什么程度?服装批发从早到晚，全国的服装批发商潮水般从各地涌来，一是当时虎门没有别的服装专业批发市场，富民还要晚一年才开张，当时还在太沙路那个地摊那里;二是这里的服装来自香港，服装款式领先全国。
“做商场利润太高了，5位香港老板每人做2个，还剩20多个铺，很多厂商都来抢，想拿铺位。但供不应求，所以铺位贵得不得了，好几十万一个，但新时代商场还是被挤炸了。”陈浩华回忆。
【1993年：崛起】
蚂蚁搬家港式商场迅速崛起
看到新时代时装商场这么火，很多商人也跟着办起了时装商场。1993年初，一位叫做欧尧的港商，他将在虎门寨商业街的制衣厂搬了出去，和虎门寨村委会签下了10年的合作协议，将原来的厂房改造为商场，取名百老汇时装商场，装修风格和新时代相差无几，对外宣传也是港式管理，因为这“港式管理”四个字太吃香了。商场比较大，从一楼到四楼都是铺位，不到两天的时间就全部卖完了，地铺经营权转让一个要100多万元。
陈浩华回忆，1992年到1993年年间，因为虎门寨商业街服装专业批发市场的消费刺激，香港人在虎门办的制衣厂像蚂蚁搬家一样，增加了好几倍。
1993年8月，金域大酒楼的发展商也被对面百老汇的商业氛围刺激得睡不着觉，陈浩华说，“服装批发市场需求巨大，而且富民也在筹备兴建富民商业大厦，我们金域再不入市转型就迟了。”
“当时三、四楼不是我们酒楼的，隔壁也是别人的厂来的，于是我们和他们协调，为了共同的利益，把酒楼和厂房都腾出来，一起搞一个大型商场，三方一拍即合。”陈浩华清楚记得，当年8月20多号筹备，酒楼头天还在营业呢，拍板第二天就停业，第三天就开始装修，装修一共花了66天，当时流行港式管理，装修风格都参照新时代和百老汇。
装修好的这座商场就叫做连卡佛。
连卡佛开业是2003年11月，和富民商业大厦同一个月开张，陈浩华的身份跟着也从酒楼经理变成服装商场的经理。“连卡佛也是2天就卖掉了，4层楼，160多个铺。”陈浩华说，之后崛起的就是新时代B、百富来、韩国城、新浪潮、金百利等，到1997年差不多就形成了现在的格局。
【1998年：品牌】
名店效应本地品牌扎堆出现
虎门寨商业街各时装商场当时的名字非常有趣，就是要拼命突出自己是港式管理，但口头说自己是港式管理是没有用的。怎么办?于是商场直接“拿来”香港的名字，所以那时的商场开业时都以香港现成的店名、品牌来命名，包括百老汇、连卡佛、金百利、名店、女人街，都是赤裸裸地拿过来的。
“这叫做‘名店效应’，当时没有商标、知识产权的概念。我们取名连卡佛是看香港的翡翠台，香港连卡佛时装公司做了很多电视广告。名店效应一下就打响名堂。”陈浩华笑道。
1996年前，虎门服装都是香港品牌领风骚，这也是虎门寨商业街能形成虎门服装中高档传统的基础。因为港商卖的都是品牌，整体上提升了档次。1996年第一届服交会之后，虎门才出现本地品牌。服交会一炮而红，本地品牌之后如雨后春笋出现，虎门寨商业街也培养出众多品牌，如狐仙是在百老汇，E讯在连卡佛，卡曼在新时代。服装企业的工厂在博头、虎门寨工业区、镇口、金洲，虎门寨商业街设置店面批发销售，这就是所谓的“前店后厂”。
1998年是大发展阶段，当时商场林立，虎门寨商业街有了7个大型商场，几千个铺位。当时没有连锁加盟，陈浩华形容，大部分外省来拿货的商户都是拿着小拖车的，目光所及都能看到拉着拖车的客人，像蚂蚁一样，街上行车行人根本走不动。
【2003年以后：提升】
穿衣戴帽投1300万改善形象
进入到本世纪，虎门寨商业街内的服装店铺逐渐发展到1000多家，每天至少有近10万人次在商业街内流动，成为虎门城区服装商场和店铺最密集的地区。但由于建设年代久远，商业街的经营在日渐兴旺的同时，其基础设施陈旧等弊端也逐渐显露出来，改造已经势不可当。
正好到了2003年，虎门新上任的一位领导提出升级换代、品牌崛起的号召，要求虎门寨商业街升级硬件。“当时我们这些商场的外墙，没有现在这么好看，外面就是工厂楼的样子。2003年开始我们投入1300万元，分两期升级，社区负责改建道路马路，商场投资做外墙穿衣戴帽。”虎门寨社区党支部书记王洪亮如是说。
改造到2004年才完成，保持了十多年的水泥路变成了铺设花岗石磨砖的街道，同时两条街道的所有水管、电缆、通讯线路重新进行入地铺设。墙面则采用了广告材料装饰，商业街入口也设置了广告牌，使商业街显得更时尚和前卫。
现在的虎门寨商业街对虎门服装起到的带动作用不可估量，对虎门寨社区的影响更是直接。虎门寨老会计蔡永泉给记者算了一笔账，虎门寨商业街做厂房那些年，每幢5层的厂房平均一层1000平方米，租金是每平方米十多元，也就四五万元的租金，而做商场之后，特别是旺起来了后，效益是做厂房时的十多倍，目前，虎门寨村组总收入的四成就来自虎门寨商业街。
