爱华网人们总是根据预期作出投资的抉择，商铺市场的投资火热正是这种过于美好的预期在作祟。理想状态下的投资回报让人迷失了方向，导致市面上空置的商铺有增无减，而实际投资收益的高低只有投资者心知肚明。投资商铺真就那么赚钱？ 作为商铺的最终用户，商家也许最有话语权，倾听他们的选铺理论，投资人便会更理智，提高辨别商铺优劣的能力；开发商能减少建筑垃圾的产生，避免陷于进退两难的尴尬境地。 选铺人：粥店老板张先生 粥店老板张先生，30多岁，东北人，有8年餐饮行业的经验，曾就职北京某著名饮食店总经理。2004年1月开始自己创业，开设第一家粥店。目前共有7家连锁粥店，分布在霄云路、世纪城和小西天等地。 旺铺标准： 最看好写字楼群附近背靠社区的商铺 很佩服张先生的眼光，短短一个多月，这家位于小西天附近的店铺已然火起来了，还未到就餐时间，店内已陆续来了不少客户光顾。对于一年开7家店带来的压力，张先生说，除关注资金方面的问题外，选铺得当与否很关键。 “现在选店铺我最关心三个方面。”张先生说。 第一，环保是否过关。比如政府要求类似粥店这样的餐饮店不能开在居民楼下，邻近开设店铺，安装的烟道需要高过居民楼，因此，开发商设计的店面要具备先天的条件。 第二，交通。现代城市的顽疾之一是交通，市区内的停车位紧缺，餐饮店开在繁华地带，这一矛盾尤为突出。一般一个百万平方米的餐饮店要求有5个车位，但现在的店铺多数配置不足。张先生举例，小西天的这家粥店晚上营业3小时，先后要停留80多辆车，车位明显不能满足。 第三，客流。客源的多少决定了粥店的收益，客源分流动和固定两类。流动客源是指通过各种交通工具能够到达的人群，附近的交通便利是一必要条件。固定客源则是写字楼和附近居民。张先生的粥店人均消费25~30元，很适合白领阶层消费，开设在写字楼集中地区的店面至少可以确保中午就餐的客流，但仅有午餐消费群是不够的，因此还需依靠成规模的小区做后盾，向纵深发展。张先生表示，写字楼群附近，背靠社区的商铺最看好，但绝不会开在小区内，一来是小区内的客流可能有限，二是小区的保安会限制外人进出，妨碍生意。 由于市区内的店铺越来越稀缺，未来粥店也将向郊区发展，但张先生表示，自己还不看好社区商铺经营，短期内粥店不会选择开在近郊的大型社区。 特别关照：租价不是最重要的确定因素 成本收益直接关系到商家的利润，如今市面上餐饮业竞争激烈，导致企业准入门槛高、投入大，无形中装修、广告、运营等方面的成本增加，分割了利润空间，因此，一般的短期租赁将难以为继，张先生7家粥店都签订了8~13年之间的租赁合同。他表示，有些业主推出的3年租期其实拒绝了很多商家。
不难发现，尽管这几年餐饮业用房需求增多，商铺租价有所趋升，房租并不是商家成本中最核心的部分。张先生认为，一些隐性成本让商家无所适从，如转让费。好的门面房炒作成分大，价格攀升速度惊人，一个店面仅转让费就高达50~100万元，转让费大多无法走账，带来商家经营回收困难。 他表示，未来几年租价的上涨幅度不会太大，一方面受供应增量大的影响，另外，租价上涨过快潜伏了危机。租价过高，经营者无法接受将致使商铺空置，与住房不同，商铺只要一年出现一个月的空档，先前涨价挣的那点利润就赔进去了。而即便是好地段，高租价带来商家频繁更替，出现“常年变换霸王旗”的现象，将导致其他经营商家和消费者产生“店铺地段价值差”的错觉，无益投资和店铺未来的租价上涨。 选铺感言：好的店铺还是难找 选家好店铺不是那么容易。张先生说，他的车一年跑了3万公里，几乎看尽北京市内的门面房，还是觉得好店铺难寻。看中的店面大多在经营中，即便在不死不活的生存线上挣扎，只要不赔本，商家基本不愿转让。 新开发的店铺被看中的很少，许多楼盘都没有明确约定用途，商铺设计开发存在很多缺陷，无法使用。有业主甚至将商铺装修得非常奢华，连外墙都铺上了大理石，他说：“铺装大理石损害了双方的经济利益。商家需要有展示空间，装上自己企业的标识挡住了门口的大理石，造成浪费。” 张先生表示，商家希望展示自家独特的店面风格，毛坯型商铺符合他们的心意，一些排水设施完备，天然气到位，水电气有足够发挥空间的框架型店铺便基本适合粥店的硬件要求。店铺面积不大，300~500平方米是他的最爱。
