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零售业的选址应注意三个因素:人口、市场竞争和周边环境。 第一步：地段和店面要选好 选择经营地段要把握以下几个关键: (1)把握“客流”就是“钱流”原则 在车水马龙、人流熙攘的热闹地段开店，成功率比在普通地段高出许多。因为川流不息的人潮就是潜在的客源，只要你所销售的商品或者提供的服务能够满足消费者的需求，就一定会有良好的业绩。客流量较大的地段有以下一些： 1.城市的商业中心(我们通常所说的“闹市区”); 2.车站附近(包括火车站、长途汽车站、客运轮渡码头、公共汽车的起点和终点站); 3.医院门口(以带有住院部的大型医院为佳): 4.学校门口; 5.人气旺盛的旅游景点; 6.大型批发市场门口。 (2)利用“店多隆市”效应 我们不妨来听一听消费者的说法。某公司的白领小姐是鲜花消费的大户，经常要送花篮花束给客户和朋友。她说，除了特别着急时有可能会就近找一家花店买花，绝大多数时候都是赶到经常去的一家花店买，因为那附近花店多，花色品种齐全，选择余地较大;在某高校任教的江女士买服装，也总喜欢到服装店密集的地方去选购，她认为店多款式也多，可以货比三家，还起价来比较容易。同此，别担心同业竞争。一旦同业商店越来越多，就会产生聚集效应，容易扩大影响，凝聚人气，形成“XX专业街”，生意反而比单*匹马更容易做。 (3)经营种类与理想地段 营业地点的选择与营业内容息息相关，各行各业均有不同的特性和消费对象，黄金地段并不就是唯一的选择; 有的店铺开在闹市区，生意还不如开在相对偏僻一些的特定区域好，例如卖油盐酱醋的小店，开在居民区内生意肯定要比开在闹市区好;又如文具用品店，开在黄金地段也显然不如开在文教区理想。所以，一定要根据不同的经营行业和项自来确定**的开店地点。 经营小吃店、副食品店、特产商品店、旅馆、公用电话亭、物品寄存处的理想地段是车站附近。 经营书店、文具用品店、鲜花礼品。店、洗衣房、录像厅、照相馆的理想地段是文教区。 经营米店、杂货店、发廊、报刊室、裁缝店、托儿所、送水站、水果店的理想地段是居民住宅小区。 经营洗车行、摩托车修理行、汽配商店、废品回收站、化工建材商行的理想地段是三类地段(地段比较僻静)。 从上我们可以看出，要选择合适的店面，并不是越热闹的地方越好，关键是要因店制宜。 第二步：全面考察 在初步选定开店的地点后，还应作进一步的全面考察，对相关的情况做一定的调查分析后，方能决定最后是否定点于此。主要考察以下几方面的的情况: (1)店面本身的情况 开音像制品店的小罗不久前从别:人手中盘了一个店面，这个面积达15平方米的店面位于次繁华地段，每天的人流量也十分可观，可是租金却非常便宜，每月只要800元，小罗以为抢到了便宜，偷偷直乐。没想到，花一万多元装修停当，开张不到一个月，一纸《拆违通知书》把他打了个满头晕。原来，上家通过内部关系得知店面迟早要拆，便来了个金蝉脱壳，捞了一票便溜之大吉，剩了个箍儿让小罗来套。所以，在开店面之前，一定要对店面的情况作一番仔细的调查了解。 (2)房东的背景 有的人急于寻找店面，就满大街搜，有时还真能被他找到几家正挂着“转让”字样的店面，便迫不及待地与之谈判、交付定金甚至租金。其实这种做法是极其草率的，很容易带来一系列的后遗症。假如你真的看中了店面，最好先从侧面打听到真正的房东(即产权所有者)，对其背景情况先进行基本了解，觉得可靠后再进行接触。一般最好直接与真正的房东谈，假如房东表示已将承包权出租、不愿再插手时.你再与现在的店主谈判也不迟。另外，一旦谈成功，也要注意必须正式签协议并要求到房产所有者那里更改租赁人姓名。 (3)同业竞争情况 主要是经营业绩的情况、商品的价格水平。考察同一地段同类商店的经营业绩，可以初步测算出租此店面可能产生的利润状况;而考察他们的商品价格水平，是为了确定今后自己的商品价位。 (4)客流状况 “客流”就是“钱流”，考察客流状况，不仅能使你对今后的经营状况胸有成竹，而且，还能为你决定今后的营销重点提供科学的依据。客流状况要考察以下这些内容: 1.附近的单位和住家情况，包括有多少住宅楼群、机关单位、公司、学校甚至其他店家(这些店家极有可能会成为你的常客)。 2.过往人群的结构特征，包括他们的年龄、性别、职业等的结构特性和消费习惯。 3.客流的淡旺季状况。比如学校附近的店面应考虑寒暑假，机关和公司集中地段的店面就必须掌握他们的上下班时间，车站附近的店面应摸清旅客淡旺季的规律，这些都是你设定营业时间的重要依据。 第三步：当机立断 一旦找到理想的店面，就要当机立断，动作迅捷，尽快拿下看中的店面，否则夜长梦多，很有可能会因你的片刻迟疑而被别人捷足先登，导致错失良机。如何拿下店面?谈判自然是至关重要的。 (l)谈好房租价格 对开店来说，房租往往是最大的一块固定成本，在与房东侃价之前，你自己心里事先应该有一个谱，先自定一个能够接受的最高价，这个价位必须是: 1.你觉得自己有把握负担得起的，尤其是在必须一笔付清数年租金的情况下; 2.预算一下，估计是否有钱可赚; 3.再向附近类似的门面打探一下， 价位是否与附近类似的门面一致，是否比较合理。然后再依据这一自己设定的最高房租价格，比较房东给出的房租价格，权衡后进行侃价谈判，就比较容易成功。 (2)谈好缴付方式 缴付房租有多种方式，一般最常见的有按月结算、定期缴付和一次性付清几种。假如房东除了固定的月租金外，还要根据你的经营状况分享一定比率利润的，可以采用按月结算的方法，这样能及时结算，以免拖久了增加计算难度，双方都会比较满意;有的门面房付下一年或两年的租金后，其后再要续租的话，常常要按一定的比率逐年递增，这种情况下最理想的租金缴付方式是每半年或一年集中缴付一次，这样一旦你有了新的店面或有转让的意向，就不会损失保证金了;还有的店面是长期定税的，一租就是十年二十年，如果你有足够的资金，而且看好你选定的店面，也可以一次性将十年二十年的房租全部付清，这样既可免除门面半途被别人高价挖走之虞，也能不受涨租的影响，节约不少租金。因为从长远看，门面的房租总体是呈上升的趋势。 (3)谈好附加条件 与房东谈判，除了谈租金外，还要注意谈妥有关的附加条件，这也可以使你节省不少开支。首先，你在租房前应对店面内现有的情况，包括装修状况、设备状况等了解清楚，然后通过谈判，要求房东在出租前对门面房进行基本的整修，如拆除原有已报废无法再利用的设备和装修，对店面的房顶、地板、墙壁作基本的修缮，添置或维修水电设施等，或者要求房东承担相应的费用，在租金中予以抵扣。总之，要尽量争取节省开销。同时，你可以通过谈判要求免付押金。一些黄金地段的门面房押金也往往是比较可观的，虽然这钱最终是要还给你的，但如果你一直在经营下去，这笔钱也就等于搁死在那儿，对于资金紧张的创业者来说，这也是一个不小的“包袱”，如果谈得好，完全是有可能卸掉的。另外，还可以通过谈判要求延期缴付房租。尽量压低初期的租金，待一段时间生意走上了正轨后，再按标准交付，并补足前期的差款。只要你言辞恳切、人情人理地分析给房东听，并能主动限定延期期限，有些通情达理的房东是会答应的，这也可以为创业初期减轻不少经济负担。
