爱华网进入四月以来，政府调控房地产市场的调子越来越高，措辞越来越严厉，出现了“坚决遏制”这样的字眼儿，可见对当前的房地产市场相当不满。事实上，自从福利分房制度改革以来，房地产业是在政府偏紧的宏观调控中走过来的，但一直未能收到理想的调控效果。反倒是几次偏松的调控倒是收到了显著效果，尤以政府应对金融危机时的刺激政策最为明显，房地产市场在宽松政策刺激下以超乎想象的速度完成了反转。
房价在调控中越长越高，除了在调控政策出台后的短暂时间内配合性回调之外，便义无反顾地回头向上，这似乎已经成为了中国房地产业的一贯表现了。那么，中国的房地产为什么这么不听话呢？我想这与中国房地产业当前所处阶段、行业内在规律及政府调控方式有着内在的必然关联。
首先，中国房地产业长期向好的内在规律并未发生根本改变。中国房地产业的发展是在中国当前经济社会发展的大环境下的必然产物，无论是中国当前的宏观经济走势、居民可支配收入、城市化进程、人民币升值，还是中国几千年传统文化影响下的独特的住房消费文化，都决定了中国的房地产业必然处在快速发展的通道当中。换句话说，中国的房价本来就该涨，只不过是在局部地区和局部时点出现了过快的上涨速度而已。政府宏观调控不过是通过抑制某一时点的住房购买需求实现局部理性回归而已，2008年房价的快速增长一方面归因于政府应对经济危机的刺激政策，另一方面则是前期被抑制的需求爆发性释放。从这个角度来说，指望通过宏观调控来改变中国房价的总体上升趋势是不现实的。
其次，政府出台的政策与各利益相关者的利益诉求不一致。作为国民经济支柱产业，房地产业的发展带动了诸多产业的发展，偏紧调控给房地产业带来不利影响的同时，也将给相关产业的利益相关者带来不利影响。这就会使政策在执行的过程中遇到阻碍或者是走样，以银行为例，对于银行来说，中国居民的住房按揭贷款总体来讲是一个风险较低低、回报丰厚的信贷产品。老百姓贷款买房后拼命赚钱是一个常态，很多中低收入家庭甚至是以牺牲生活质量为代价来保障银行贷款的安全性的。从银行的角度来讲，抑制住房需求、增加住房按揭贷款的种种门槛不符合银行作为企业的利益诉求。再以地方政府为例，作为土地唯一的供应商，地方政府都从房地产业的发展中获取了巨额的土地出让收益。金融危机爆发后房地产业的大调整直接导致房地产商大幅收缩业务，地方政府也因此感受到了阵阵寒意。看看房地产调控政策从来都是中央出台政策、地方政府附和的规律就知道两者的利益诉求并不完全一致。
中央政府出台的政策自然需要地方政府、金融机构等相关利益者去落地执行，而这些利益相关者在利益诉求上与政策调控导向并不一致，这也正是诸多调控政策难以收到预期成效的一个原因。地方政府官员的乌纱帽由中央掌管决定了在态度上必须积极响应，但实际执行过程中的尺度把握完全在地方政府的掌握之中。银行作为企业就更不用说了，单是看看每次住房信贷政策紧缩调整时各大银行遮遮掩掩、迟疑不决的态度就明白了。
第三，推进改革的力量开始分化，既得利益者影响政策调控。改革是一个长期的过程，先期推动改革的各方力量在改革的过程中不同程度地享受了改革的成果。当改革的进一步深化将会影响既得利益者的利益的时候，改革的方向发生偏离也就在所难免了。有人质疑本次调控是市场经济向计划经济的倒退，这里面不无道理。而导致这种倒退的根本原因是政府在市场调节方面遇到了阻力，房产税热议很久但却又迟迟无法出台当然有方方面面的原因，但既得利益者应当是一个阻碍因素。如果研究制定房产税的相关人员都拥有不止一套住房并且属于重点征税对象的话，那无疑是让他们拿起刀抹自己的脖子。事实上当前相当一部分权力阶层和财富阶层都早已解决了自住型住房问题，同时还拥有多套房产及充裕的现金资产，他们即使不是政策制定者，也不同程度的拥有影响政策制定的能力。
第四，用计划经济手段建设市场经济存在先天性缺陷。房地产调控的根本在于供求两个方面，一方面是政府加大土地供应及政策性保障住房建设，分流中低收入家庭的住房消费需求，同时通过向中低收入家庭提供廉价公租房降低房屋出租收益；另一方面是通过税收和利率杠杆来增加投资性住房的购买支付成本，让投资性需求获取巨额回报的成本大大增加。当支付成本、转让收益达到一定水平时，投资性需求就会转而寻求其他投资渠道；当持有非自住房屋的税收成本达到一定水平时、出租收益降低到一定水平时，投资客就会通过出售多余房产来寻求其他投资渠道。
本次调控政策当中有很多计划经济痕迹，这些手段是堵，而堵是堵不住的。把稳定房价与地方政府问责结合起来不符合市场经济运行的内在逻辑。房价是地方房地产市场供求关系所决定的。旺盛的需求诱使开发商出高价拿地，以更高的价格卖出。开发商关心的并不是房价高低，而是投入产出比，土地出让价格则是影响投入产出比的重要因素。地方政府可以通过增加土地供应、政策保障性住房供应固然可以影响住房价格，但在缺乏系统的市场经济调控手段的前提下稳定房价并非易事。
第五，调控是个系统工程，单靠房地产调控难以奏效。一是宏观经济调控与房地产业调控的一致性问题。房价之所以快速上涨，资金起到了推波助澜的作用，而资金的推波助澜与当前适度宽松的货币政策不无关系，一方面货币发行环境宽松，另一方面又缺乏必要的税收政策相配套，要遏制资金进入房地产市场几乎是不可能的。二是资本市场的培育。从投资的角度来说，住房的流动性很差，并不是很好的投资对象。中国当前出现的住房投资热潮与房价上涨预期紧密关联，但资本市场发展进程缓慢、居民缺乏充分的投资渠道也难逃其咎。
可以预见，在没有更多市场调节手段出现之前，房地产会持续不听话的。
