爱华网主持人：周丽敏
《中国经营报》区域经济与房地产事业部主任
嘉宾：
肖金成
发改委国土开发与地区经济研究所所长
陈国强
中国房地产学会副会长、北京大学教授
倪鹏飞
中国社科院城市竞争力研究中心主任
汪传虎
利海中国执行总裁
中央城镇化工作会议指出，要推进以人为核心的城镇化，同时提出以有序实现市民化为首要任务的六大任务。此次会议特别提出，新型城镇化要更加借助市场的力量，建立多元可持续的资金保障机制。在此背景下，如何鼓励社会资本参与到新型城镇化建设？如何处理政府与市场的关系？
2014年1月7日，中国经营报社与国家发改委城市和小城镇中心城市中国网共同举办以“探索新型城镇化暨房地产转型发展”为主题的研讨会。来自国家有关研究机构的知名专家及房地产老总就上述话题进行了深入探讨。
政府主导要变为市场主导
过去的城镇化存在速度过快的问题、结构失衡的问题，都是由于政府主导所导致的。
《中国经营报》：新型城镇化被认为是当前最大的热点，同时也是最大的难点。在新型城镇化推进的过程中，政府和市场的关系将如何处理？如何鼓励社会资本参与到新型城镇化建设中来？
倪鹏飞：市场化决定的新型城镇化应该是一个循序渐进的过程。过去的城镇化存在这样那样的问题，包括速度过快的问题、结构失衡的问题，都是由于政府主导所导致的。现在我们要让市场主导城镇化，就是要让人口、土地、金融都由市场来决定，来选择，都要通过市场主体实现资源的配置。
汪传虎：关于新型城镇化的机制问题，我认为政府主导最大的问题就是急功近利和粗制滥造，不注重质量和效率，没有充分地发挥市场配置资源和创新机制。新型城镇化应该通过市场化的手段配置土地、资本和产业等要素资源，这样就不会出现政府通过给予各种各样的补贴把不成熟的产业引进来的现象，最后这个产业很难生存下去。但完全的市场化，也不符合未来城镇化的路径，政府需要在大的层面进行引导，因此需要走“政府引导，市场主导，企业管理，一体推进”的道路。
肖金成：城镇化过程实际上就是城市人口不断增加、农村人口不断减少的过程。但在中国城镇化进程中出现了特殊的群体，这个群体叫做农民工，现在中央正式的提法是农业转移人口，目前这个群体总共有2.6亿，将来我们城镇化首要的任务就是让这2.6亿农业转移人口市民化。我们要解决他们的社会福利、社会保障、住房、教育等诸多公共服务问题。解决这些问题会给政府、社会带来很大压力，但压力也是动力，而且压力也是需求，未来会形成很大需求。比如这些人的收入提高了，这些人全家进城会带来很大的市场需求，市场需求会拉动我国的经济增长。
陈国强：过去我们既有的城镇化主要的问题是把重点、焦点集中在土地的城镇化上面，在城市的形态上，城市面貌上面如何把小城市变成大城市，把旧城改造成新城市，这方面投入了过多的精力。而在人的城镇化上面，没有体现出以人为本，没有把人作为城镇化的核心，特别是没有把农村转移人口的市民化作为我们城镇化的灵魂或者中心来看待。另外在资金的来源上面，没有形成一个多元化的、稳定的投资模式，所以出现了土地财政的问题。
所以新型城镇化就是要解决过去出现的问题，尤其是人到哪里去的问题，进城之后如何让农村转移人口真正成为市民，如何平等分享城市的公共服务，同时形成可持续的、能够持续滚动发展的多元化资金模式。我们看到很多城市的发展，对于土地的使用是非常低效的，包括土地出让的不合理。有些土地的供给成本过低，如生活居住用地等，像北京这些城市出现了住宅用地市场持续偏紧，在这些方面新型城镇化要做更新的配置，让人口的城镇化，土地的城镇化以及资金等，形成可持续发展模式。
房地产化不是城镇化
城镇化必须产城融合，没有产业就没有城镇，简单的房地产化不是城镇化，这是前提。
《中国经营报》：在谈到新型城镇化的时候，大家都会提到产城融合。那么在新型城镇化的过程中，到底是先有产业还是先有城市？两者之间的关系到底是怎样的？
汪传虎：我认为，城镇化必须产城融合，没有产业就没有城镇，简单的房地产化不是城镇化，这是前提。其次，产城融合的前提是先产后城，所以利海的做法是先做产业，通过产业的聚集带动需求再做配套和城镇。但是产业的选择很关键，一定要按照市场化的需求进行产业配置，而不是用计划的手段。
陈国强：未来城镇化推进过程中可以参考的模式，一定要培育当地发展的产业，带动就业的增加，带动城镇相关服务行业的发展，这样才有可能把一个新城变成一个比较适合人居，又有产业依托的城市。既有的城镇化在这个问题上没有处理好，因而出现了很多“空城”“死城”“鬼城”，所以新城一定要强调产业支撑。
倪鹏飞：从时间上无论是先建城，还是先搞产业，都应该是允许的。有些地方可能先搞开发区，城市基础配套设施慢慢地跟上，但不能严重滞后；而有些地方也可以先规划建设城市居住区，慢慢地把产业跟上来。另外，对产业的理解，不能一说产业就认为必须是制造业，制造业只是其中的一部分，服务业也可以支撑城镇化。
《中国经营报》：新型城镇化还涉及一个推进方式的问题，现在全国都在规划大的城市群，那么是不是说今后优质的资源都要集中到城市群，如果这样的话三四线的小城市和小城镇如何才能吸纳人口和产业呢？
肖金成：不同的城市应该采取不同的发展策略。其中小城镇只有几万人，不适合建设写字楼大商场，也不适合进行功能分区。但人口到了50万、100万、200万城市的时候，如果把工厂区、商贸区和生活区放到一起，就会非常不合理。因此城市规划就要进行功能分区。当城市规模发展很大的时候，比如说人口达到500万、1000万的城市，还进行功能分区，规划几百平方公里的工业区或几百平方公里的居住区，那就没法生活了，就会非常不方便。这种情况下，就要进行多中心组团式发展，比如规划不同的中心组团，在这个中心组团里强调产城融合发展，不要再建设睡城、空城，也不要再建设单纯的工业区。
在大都市，仅仅是多中心组团式也不够，要引导产业向周边的中小城市集聚，这就需要发展城市群。因为在城市群范围内，目前交通日益发达的情况下，中小城市有它的成本优势，企业在中小城市，同样可以获得各种要素，享受各种服务，也可以取得很好的效益，城市群因此能够实现大中小城市和小城镇协调发展。
开发商要转型城市运营商
新型城镇化对地产开发商而言，带来了转型升级的机会，但也给自己的核心能力带来了挑战，传统的开发商必须提升自身的综合能力。
《中国经营报》：在新型城镇化更加强调人的城镇化，更加强调市场主导的情况下，房地产行业又将面临哪些机遇与挑战？
陈国强：新型城镇化的推进，对房地产来说，显而易见，带来了很多机遇。新型城镇化离不开房地产，各种形态房地产都将参与进去，所以未来新型城镇化的推进进程必然是伴随着房地产行业持续快速增长的过程。
同时也要认识到，新型城镇化对房地产提出了很多新的要求，有很多挑战。为此，房地产企业需要转型发展，比如万科转型做城市配套服务提供商。而华夏幸福基业，则是重点走产城融合发展的道路。未来的城镇化，城市的发展要更多地体现为产业支撑、产业培育。产业的发展可以创造更多的就业机会，也可以吸纳到更多的就业人口，这样对未来的城市发展，对城镇化的可持续是必须的。
汪传虎：新型城镇化对地产开发商而言，带来了转型升级的机会，但也给自己的核心能力带来了挑战，传统的开发商必须提升自身的综合能力。一个开发商要转型成为城市运营商，要提升以下几个方面的能力。第一是规划定位的能力，第二是产业整合能力，第三是资本整合的能力。其中更重要的是提升产业的运营能力。
《中国经营报》：在新型城镇化积极稳妥推进和以市场化为主导推进的背景下，未来房价会发生怎样的变化？
倪鹏飞：我们总体预期，未来房价整体上是平稳增长的。一些大城市，一二线城市，还有增长和上升的空间，但是也向着平稳发展的方向变动。而在三四线城市甚至小城镇房价虽总体上是平稳的，但是也有不少城市会下降，因为目前不少小城市和小城镇房地产存在着严重的过剩。
陈国强：从未来户籍制度改革的角度来观察，对支撑过去十多年大中城市特别是特大城市房价快速持续上涨的人口因素可能会减弱，人口红利会慢慢地减弱。尽管这些城市由于各种特殊的因素，造就高房价，或者未来房价上涨的压力已经很明显，但是上涨的增速和空间与过去相比，每年两位数以上的增长难以持续。
