爱华网系列专题：直面金融危机
房地产企业要改变现状，最重要的是要有销售收入，贷款只能延缓资金链条断裂的时间，并不可能从根本上去解决结构过剩的局面和态势,根本解决的办法只能是改变旧的结构和旧的模式。
金融危机故事的上半段和下半段
全球的金融海啸之所以愈演愈烈，其根本原因是西方金融行业不断地制造泡沫引起的。西方金融行业在过去的十几年时间里，不断大量生产金融衍生产品，这些金融行业和衍生产品又依靠杠杆的作用不断放大，如在次贷危机之前，有一种叫CDS的金融产品，它的金额就高达62万亿美元，而美国的GDP才13.6万亿美元，一个金融的衍生产品是全国GDP的好几倍。在西方的金融市场中到处都是杠杆，杠杆就是“乘数”，就是倍数，杠杆倍数在一些投资银行中最多高达30多倍。这种杠杆使财富泡沫化了，与我们日常生活和实体经济完全脱节了。财富也不再只是我们人类发展所依靠的食物、衣服、原材料、能源和实体经济的衡量标志了，而成了通过电脑上的计算机模型计算出来的一个个虚拟的符号。以上是这个金融危机故事的上半段，是发生在西方国家的那一段故事。这个故事怎么才能接上呢？下半段则发生在中国，只有把西方的上半段和中国的下半段加在一起，才是一个完整的故事。
中国这十多年来，不断为西方国家生产产品，出口每年都在增加。因为金融的泡沫使西方国家很有钱，而中国人又是最勤劳、最高效、最勤俭节约的，这些美德在过去的一些年份得到了充分的发挥：少消费，多干活，为别人多生产产品出口。
渐渐地，在以上这个东西方的故事中出现了许多发展上的不平衡，首先是收入上的不平衡。我去年去华尔街时和一位基金经理吃饭，得知他一年的年薪相当于中国西部一个40万人口的县城的财政收入。我们的财富是靠从土地上种粮食获得的，而他们的财富是电脑上衍生出来的。各位一看，就知道哪一个才是真正的财富。
这样的故事演绎了十几年的时间，突然，在西方那边出问题了，发生了金融海啸。中国这边的故事自然也再无法讲下去了。
西方的金融泡沫促成了中国的土地泡沫
其实，问题和错误越早暴露出来越好，如果继续下去，将会给人类带来更大的危害和不公平。这次金融危机不是周期性的危机，而是结构性的危机。周期性危机和结构性危机的区别就在于：周期性危机是以时间为标志，时间到了，经济自然就开始复苏；而结构性危机是看你的结构有没有进行调整，是否调整到位，如果没有调整到位，这样的危机还会继续下去。所以，在这次金融危机的冲击下，中国十几年来形成的经济结构要调整，这种结构调整就是要把原先以出口为主，以为西方泡沫市场服务为主的模式，调整到为国内的市场服务上来。这次调整是大范围的、深层次的，也绝不是短时间的，因为这次危机来势太猛，强度太大。在整个这次危机调整的过程中，中国经济表现出来最基本的特征是过剩——生产能力的过剩，劳动力的过剩，能源、原材料一切生产要素都过剩。中国的房地产处在其中，当然也不例外。在未来，房地产和中国的经济一样，最基本的特征也是过剩。
这里我们谈一谈我们的本行――房地产行业。中国的房地产行业本身是一个很本土化的行业，自己的土地，自己的劳动力，自己的原材料销售给自己的市场，在中国各自的城市中循环着。在2005年之前，中国房地产最大的变化是房改，从计划体制转换成为了市场体制，无论如何这都是在中国自己的土地上，自己的系统中循环着、改变着。在此前，偶尔有一些西方的设计师来中国帮助我们进行房屋设计，我们也会进口一些高档的家具；也有个别的外国人在个别的城市买一些房子。但这都不是主流，对中国的房地产市场影响都不大。但发展到2004年、2005年，西方国家通过金融市场的泡沫制造出来了许多钱，这些钱怎么办？当然一定得流出来，资本的本质就是流动，就是寻求升值。流向的目标也很明确，流向被西方称为“四块金砖”的中国、印度，俄罗斯和巴西。中国是这“四块金砖”中最大的一块，于是这些资本开始追捧中国的房地产，追捧中国的房地产行业。从房地产的资本化开始，就打破了中国房地产正常的循环，即把正常的征地、建设和销售过程，变成以土地储备作为一个重要标志来衡量中国的房地产企业，谁圈的地多，谁的资产价值就大。这时的中国房地产市场也脱离了实际的价值，而进入迎合资本市场的怪圈，与华尔街在电脑上用数学模型制造资产泡沫并无二致了。每次当中国政府提出“十八亿亩耕地的红线不能突破”时都将进一步刺激国际市场对中国土地追逐的热情，因为市场上外国不变的规则是“物以稀为贵”。土地储备在国际资本市场上被起了一个好听的名字叫“土地银行”。2007年一年全国房地产开发商购买土地的支出就高达3万亿元人民币，而当年全国商品房的销售额也仅有2.9万亿人民币，这种奇怪的现象就在房地产市场中发生了，当时叫“面粉的价格比面包的价格贵”，就是土地的楼面价比周边房子的价格还要贵。各大城市的“地王”屡创新高，从40亿元一块地，到50亿元、60亿元一块地，一直到92亿元一块地，楼面价最高高达每平方米6万多元人民币的天文数字。资本市场的追逐，房地产开发商的贪婪，再加上地方政府的土地财政交织在一起，共同上演了这土地泡沫疯狂的一幕，房地产开发商圈地的面积也从几百亩发展到几千亩，甚至到几万亩，还在不断地创造新高，比如沈阳，在东北大平原上，土地多，更多大型开发商也被吸引来了。
疯狂谢幕，政府出手，房企躲过生死劫
但是，到了2008年初，这个疯狂的故事开始谢幕了，国内房地产市场的销售迅速下滑，就是王石提出“拐点论”的时候，在西方国家的次贷危机也已经发生了几个月。追捧中国房地产市场的国际资本也是“泥菩萨过河，自身难保”。对任何行业来说，市场的销售才是唯一的出路，中国的房地产行业当然也不例外。
2008年3月底，我曾分析了在国内外资金压力下中国房地产企业的困境，被上海一家媒体总结为四个字叫“百日剧变”。中国政府在2008年6月份之前还在不断防止经济过热，防止国际热钱的流入。2008年6月底，人民银行还提高了一次存款准备金率。很快，美国的经济出了大问题，欧洲出了问题，全世界许多国家的经济都出现大的问题，标志性的时间就是2008年9月15日，美国时间9月14日雷曼兄弟的倒闭，这就意味着全世界的投资银行不存在了。于是，中国也以最快的速度行动起来，应对金融危机，保增长。2008年底，中国大多数的开发商都难以渡过年关，因为欠银行的钱太多，市场销售几乎停顿，沉淀的土地、房屋和待建工程也太多。有许多房地产企业的资金链马上就要绷断，这时国际资本市场上的基金随时监控着房地产上市公司的财务报表，在市场上面不断地做空和打压这些企业，他们在随时聆听中国房地产企业资金链断裂，企业破产的爆炸声。就在这紧要关头，中国银行大量发放贷款，据我所知，截至到2008年年底到期的房地产公司的贷款，银行基本都给延期了。同时，各个城市的地方政府为了化解这一危机，针对房地产企业所欠政府的土地出让金都出台了红头文件，允许其延期交纳。于是在政府的鼎力帮助下，中国房地产企业在2008年底，2009年初的生死关头获得注血，度过了这一生死劫。
结构性过剩仍是中国房地产的主流
中国政府为了应对这百年不遇的金融危机，让银行大量放款。仅2009年一季度放款额就高达4.58万亿人民币的天文数字。有许多银行一季度的放款已经超过了去年全年的放款。虽然一季度财政收入和出口额还在不断下降，但股票市场、房地产市场在大量资金的支持下，出现了回暖的态势。未来中国房地产市场将如何发展，最重要的还是取决于全球的金融危机的演变情况，因为这次金融危机还远远没有结束。
全球的金融危机一定会对中国继续造成冲击，在这一点上万万不可过分乐观。如果中国未来还可能犯错误的话，那一定是在2009年一季度比较好的数据面前过分乐观了，过分地夸大了自己的力量，失去了对形势理性的判断。尤其是房地产行业，在大起大伏的过程中容易失去理性的判断。今天中国房地产的复苏也仍要以全球经济走出低谷为前提。目前过剩仍然是中国经济的主流，也是中国房地产的主流。在房地产的过剩中，也存在着结构性的问题——两头过剩严重。一头是为国际资本服务，为世界500强服务，为国际金融行业服务的房地产业，将面临着更严重的过剩，例如，北京、上海的五星级饭店。几年来我们一直强调与国际接轨，现在“接轨”就是“见鬼”；另一头则是接近政府保障性住房的或与保障性住房处在相同地段、相同档次的房子将受到政府保障性住房的挤压，出现这部分商品房的过剩。虽然银行从去年年底开始发放了大量贷款，但这对房地产企业来说，只是救急不救穷，治标不治本，是注血而不是自己造血，房地产企业要改变现状，最重要的是要有销售收入，贷款只能延缓资金链条断裂的时间，并不可能从根本上去解决结构过剩的局面和态势,根本解决的办法只能是改变旧的结构和旧的模式。
这次金融危机的复苏标志一定是从旧的模式中脱胎出来，能够达到真正的涅磐和调整，使过去犯的错误能够得到修正。金融危机实际上就是要提醒人们：这一切都是因为你犯了错误。金融危机的强度也标志着你犯错误的严重性。
在这个讲话的结尾，我想重复一下刚才陈淮主任的观点，金融危机的发生是货币出了问题，大量发货币也会让货币贬值。现在最靠不住的是钱，过去一年如果以货币为标准衡量，全国房价涨跌变化并不大，但如果我们换一个实物参照物――石油，以北京房价为例，一年前平均每平方米房价相当于八桶石油，而今天同一平方米的房子就值二十二桶石油，相对石油，北京房价一年涨了2.75倍，这种趋势未来不会改变，就是要回归财富本质，去杠杆，去泡沫。
