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(生意场讯)当海南头顶着“国际旅游岛”的光环再度走进人们的视线时，“天涯海角”便诱惑着各路资本纷至沓来“淘金”，连小品大王赵本山都耐不住寂寞，砸下13亿元人民币。而在第一轮海南楼市泡沫里全身而退的今典集团董事长张宝全也是其中之一。只不过，从2002年重返海南至今，张宝全已在海南成功“潜伏”八载，此时的张宝全成功坐拥大量三亚最为稀缺的土地资源，“抢占”了海南五湾中的海棠湾、三亚湾、亚龙湾、清水湾，为其在海南的进一步扩张准备了充足的“弹药”。
“资本是嗅觉非常灵敏的一只狗，哪里有利益，哪里有价值，它都能嗅出来，所以海南繁华的背后是海南未来的价值，说明它得天独厚的特征被资本发现了。”张宝全独树一帜地绕开了住宅用地，直接从事度假地产的开发。他说，自己的目标是做国内最大的连锁五星级酒店运营商，并计划在2012年以“度假地产”的全新概念上市。
其中，最具噱头的当属海南三亚湾红树林酒店——张宝全欲将此打造成“中国首座博彩酒店”。尽管海南发展博彩业至今也没有出台清晰的路线图，但这并不妨碍他的准备工作：三亚湾的红树林酒店已经破土动工，而其已修改了当初的设计规划，除了要建设体育竞技型博彩场馆外，还将先行备建出3万平方米的未来赌场，酒店客房多达5600余间，每间客房均可直播视频参与竞技博彩或直接投注，其中大型竞技演艺场将引入NBA、散打、拳击、赛狗等国际上通行的竞猜博彩赛事，也包括像美国拉斯维加斯一样的动态博彩类型。“对于这样一个大型项目，等‘牌照’落实再规划肯定晚了。”据悉，红树林酒店将在2012年中期投入使用。
不过，张宝全并非将所有的宝都押在海南，“对于自然气候条件很好、以自然资源为优势的旅游大省，我们都在洽谈项目合作。”2009年，今典集团在青岛灵山湾拿下一块440余亩的土地，计划斥资42亿元，将其打造成“北方亚龙湾”。2010年，今典集团将向无锡、丽江、大理、腾冲等具有旅游潜力的城市进军，开始全国布局。
事实上，张宝全欲向度假地产全面转型的想法早就已经显露出来。2008年，张宝全抢先冯仑、王石等人一步，一举拿下了三亚湾和海棠湾两块地。离开海南的10年，张宝全“折腾”过很多事情：创建过EVD播放标准、拍过电影、开过美术馆、画廊等，尤其是1999年后，今典集团以“危房改造”的名义，将位于北京三、四环沿线的数个“危房区”迅速改变为与城区无异的繁华地带，张宝全与他的今典花园开始声名鹊起，并收获了巨额财富。
有人说，张宝全是因为经历了1992年那场在海南买卖土地的浪潮，才让他精通到了如何从制度变革中获取财富的精髓。“我是一个逢赌必输之人，不过每次‘玩’的时候心态都很好，输完赶紧回去睡觉。”闲暇时间，张宝全会大声念着海子(诗人)的诗歌，尤其是那首“面朝大海、春暖花开。”他坚持每晚睡前一定读书，被称为“北京字写得最好的房地产老总”，也是第一位养着鸟儿在办公室飞来飞去，并孵出小鸟来的公司老总。
“都说低碳经济，如果在这样的稀缺海岸资源上盖住宅，那么一年可能也就几十人次或者几个人分享到资源。而这种酒店的使用率更高，一间房一年可以住200多人次，人均碳消耗自然就低了。”张宝全说自己很环保。
“虽然我的爱好和自身素质都倾向于艺术，但商业有商业的规律，我最大的特点是能把商业和艺术分得很清。”
18年前，你去海南“淘金”，10年前，再次回到海南，并长期“潜伏”下来。现在又一举成为中国最大的五星级酒店运营商，你为什么会对海南如此“穷追不舍”？
张宝全：如果非要说一个原因，其实这一切都源于一个梦想。1992年，我第一次去亚龙湾，当时就被彻底震惊了。我从来没有看过那样的沙滩、阳光和海岸。以前当兵在东海训练时，经常在那里的沙滩上玩。但看到亚龙湾才知道，海跟海是完全不一样的，看到绿树、蓝天、白云构成的那种画面，我才知道为什么海对人有这么多的诱惑，或者说是一种魅力和想像。
在亚龙湾的时候，我就坐在沙滩上想，要是有一个咖啡屋或酒吧在这里，再有自己的一间房子，面朝大海、春暖花开，那该多好啊！1993年，虽说我们已经撤出海南，但这个画面和想法一直停留在脑海中。所以说，并不是我“潜伏”在海南，而是“面朝大海、春暖花开”的意境一直“潜伏”在我的意识中。2002年正好有一个机会，我就自然而然回到亚龙湾，买下了亚龙湾红树林酒店那块地。
不过，买地作为一个企业投资行为，我想不仅仅因为是你个人的梦想吧。
张宝全：从企业来讲，我觉得核心竞争力就是要投资优势资源，就像中国制造业那样，有很多吸引人的东西，但不是每个方面都要去做。像海南这个地方，我认为最关键的是它的资源：气候、海岸、阳光、白云加绿树，买下了地，就等于买下了这块资源。
你是一个将理想和现实、艺术和商业分得很清楚的人吗？
张宝全：每个人都有不同的经历，因此想法也会不一样。像我这样经常充满想像，又是B型血的人，又爱好艺术，有时会很冲动的。我刚下海的时候，压力很大，自然形成了一种忧患意识，而这些东西一旦在思维中形成了，就会在以后的行为、行动中成为非常重要的一部分。做一个决策时，你能想到它的后果，当你能想到这些最坏的结果时，你再去做这件事情，成功性就很大。
我热爱画画，后来写小说、搞创作，包括拍电影，这都是我的兴趣。可以说，我的爱好和我本身的素质都是搞艺术的。搞艺术的人更向往自由和自然，就像哲学里讲的“天人合一”的那种境界。当然在商业拼搏的过程中商业有商业的规律，我最大的特点是把商业和艺术分得很清。
也就是说，你是一个务实的人。张宝全：是的。大家一起聊海子(诗人)的时候，我就能和你们一起聊他的诗歌；但只要说起钱的时候，我也能马上转换回来。
“我也乐于参与设计，我们聘请的国外设计师也是跟着我做。其实大家是一起在创作，实际编剧本和做酒店很像。”
为什么2002年进入海南到现在才开始做转型？
张宝全：其实我一直在寻找，就像寻找“根”一样。海南对我来说，意味着梦想开始的地方，到最后才发现，其实这里是我梦想实现的地方。尽管我们的传统行业在北京，但我一直在想房地产开发这种模式还能够坚持多久或者能维持多久？像红树林产权酒店这种把开发和酒店的运营结合起来的模式，我觉得它的意义更大，是一个长期、稳定的经营模式，它使得我们20年、30年可以稳定盈利。我们做的这个酒店地产就和以前不一样，以前我们造房子也是在做事，也在赚钱，但不是很稳定，也不是一个全新产品。
全新产品指的是什么？
张宝全：虽说现在的建筑产品也是标准化生产，即使设计的户型一样，但针对的人群是不同的，要求也不尽相同。做酒店就不一样，即使我们现在也很忙，但忙的是酒店实体区的复杂建设，我们准备起来还是比较轻松的，把酒店和当地文化结合起来，充分利用自然资源的优势。而且，我也乐于参与设计，我们聘请的国外设计师也是跟着我做。其实大家是一起在创作，就像编剧本一样，是一起在“侃剧本”。实际编剧本和做酒店很像，故事可以这样写，也可以那样写，只要大家觉得很精彩就会很特别。
其实，度假酒店应该是度假生活的容器，不是有一片海让你看一看，有张床让你睡一睡。要真正创造一种让人离开都市、脱离现实的生活方式。
作为董事长，你亲历亲为去做设计，是乐在其中还是不放心？
张宝全：参与其中实际上就参与了共同创作，可以使这个产品不仅能成为很好的商品，而且也会成为很好的艺术品。我本身就是搞艺术创作的人。什么是文化？文化就是我们生产方式和生活方式的总和。作为房地产企业，是酒店的制造方，也是酒店的使用方，就是度假。三亚湾红树林酒店是国内第一个真正把度假生活方式给“装”进去的酒店。住进度假酒店就像看一部电影，从一开始我就给你一个梦，到片尾结束，在这一段时间里，我让你忘记现在的空间，也不去想现在的烦恼。看《阿凡达》的时候，你肯定不会想别的事情。当初亚龙湾就给了我这样一个场面，给了我“面朝大海、春暖花开”的梦幻。
你是什么时候决定将今典转型成产权式酒店运营商的？
张宝全：2009年把青岛那块地拿下的时候，我就明确了今典的转型方向，那就是全部按照红树林度假酒店去做。如果说转型点是红树林酒店的话，青岛红树林就是实现梦想的真正契机。实际上，红树林模式我们在两年前就做了很多准备，因为这是一个彻底的创新，没有任何可以借鉴的地方，也没有人清楚该如何去制订这个商业模式。最后，我们制订一个庞大的交换平台，包括网络体系和法律体系。政府也参与进来，和我们一起来修订。
2009年底，海南房地产市场是一片红火，产品也在逐步升级，三亚湾红树林这种可出售的产权式酒店和同类产品比，不同之处体现在哪些方面？张宝全：这也许有点自己夸自己，我给它的评价是：这是一个非常有意义、有价值的创造或者说是一个创新，这种模式在中国没有，在全世界也没有。将度假目的地酒店通过某种业态形式进行规划，把它变成度假生活方式酒店，在中国我是走出第一步的人。度假生活方式的营造和度假目的地酒店的营造，这就是创新观念的标志，可以说我们是在为明天造酒店。至于未来酒店里会不会有博彩？我不知道。但只要有这种可能性，我就要做好预留。
另外，红树林酒店有着个性化的竞争力。红树林看起来是产权式酒店，实际上已经变成股权式酒店，它所获得的权益已经超越了股权式和产权式两方面。购房者拿的是房产证，但相当于一份商业股票，因为每一个房产证有一个分红系数，这就是股数，可以分红40年。所以我不仅制造了作为有价证券的这种分红权益，还具有产权自主这种权益，像分时度假等。
你说的这些东西是拍脑门想出来的创新，还是经过市场调查之后做出来的创新？
张宝全：搞艺术的人普遍都有一个毛病，那就是不愿意重复，不愿意干一些光挣钱不动脑子的事情。因此，我更愿意干那些有意思同时又能赚钱的事。当然一切还需要实践来检验，不过很多事实已经证明我们很多的选择是对的。
“风险在每一次的创新过程中都是客观存在的，压力会随时随地压着你，但反过来，这往往也会成为一个人成功的动力。”
一种新模式可能会有两个发展方向：一是做得很好，成为行业先锋；一是失败，那么这个梦也就破灭了，从先锋变成了先烈。这两个风险都是很大的。
张宝全：从大的方面讲，其实就是投资风险和运营风险。但就像创新的本质是给未来价值谋发展一样，就是站在这里知道未来是什么样，当发现未来价值时才知道未来的途径和方向。我为什么几年前就“潜伏”在海南了，实际上是我们发现了三亚或者海南岛的未来价值，当发现它的未来价值时，就等于找到了方向和中心，那发展的重心必然就会向它“潜伏”。
至于先锋和先烈的问题，我认为这没什么特别之处，风险在每一次的创新过程中都是客观存在的，压力会随时随地压着你，但反过来，这往往也会成为一个人成功的动力，那就是在过程中逼着你，强制你去判断和评估风险。那你如何评估红树林酒店的风险？
张宝全：我们的判断有一个很重要的大背景基础，就是当中国人均收入达到两三千美元的时候，是社会发生转型的时候，也是国民消费行为发生根本性转变的时候，即从功能性消费向休闲性消费转变。目前，带薪年假已明确写入《劳动法》，国家旅游局也推出了《国民休闲计划》，休闲度假消费被允许计入企业成本，其中最重要的就是文化，人们更关注怎么去生活，比方说咖啡怎么喝？也许我们会选择在酒吧喝，但选择在喧嚣的酒吧还是安静的酒吧喝，这就是喝咖啡的生活方式和文化，而不是咖啡本身。
可是要把你所讲的产权式酒店概念推广到全社会，并且让消费者去接受这样一种产品，难度还是很大的。
张宝全：现在买我们产品的消费人群，一是房地产行业内部的人，他们知道价值所在，可以说中国新兴地产大佬几乎没有不在我这儿买房的；二是明星，他们有强烈的休闲度假需求；三是一些搞投资的人，因为我们的产品具备金融产品的持续分红功能，酒店经营的亏损风险也无需业主现金弥补。如果参考亚龙湾红树林酒店的话，我们的毛利率高达60%～65%以上，5～6年多就全部收回投资了。
前段时间海南房价猛涨，我们也保持价格不变，依然按照我们的原则，一定要让谁先买谁先受益。另外，我们是要在全国做连锁品牌的，注重的是性价比，要把品牌和连锁经营的成功看成我们的最大的价值，而不能把一个楼盘看成利润最大化产生的价值。我们并不欢迎来炒房的人，也不会给他们折扣。
红树林酒店将发展连锁，你是如何对未来进行布局的？
张宝全：我觉得云南、广西、四川、贵州这些自然气候条件很好的地方都适合度假休闲，在2012年的时候，整个运营的酒店应该有5座，房间规模在12000间左右。原本计划以电影资产上市，现在想把酒店资产在2011年底或2012年初的时候上市，我比较倾向在香港上市，毕竟度假酒店这一新概念在内地还没被完全认可，市盈率也较低。但上市的目的不是为了圈钱，我们在2008年之前一分钱的负债都没有，上市是为了解决公司治理结构，还可以让我轻松下来，去做一些我想做的事情。
做这样的产权式酒店创新，你面临的最大难题是什么？
张宝全：主要是针对这种产品形式，国家法规还没有明文规定，也包括金融方面的。当然，这个只能是慢慢地去规范，我相信慢慢会有所改变。
如果经营博彩业的政策迟迟不出，或者今后牌照没能拿到怎么办？
张宝全：如果那样，准备经营博彩的面积还可以经营商业，而客房内部的投入也可重复利用，我们并不会有什么损失。对于这样一个大型项目，等牌照落实再规划肯定晚了。
从去年海南成为国际旅游岛之后，几乎现在的所有大一点的房地产公司都在这里搞项目，关于海南再次出现泡沫的话题大家一直都在说。你是经历过海南泡沫从产生到破灭整个过程的“前辈”，你怎么看这次的“海南现象”？
张宝全：海南在建省的时候和这次被评为国际旅游岛，我觉得是完全不同的两件事。当初建特区的时候，大家把海南当成像深圳一样来炒，深圳批了特区后，红火起来了，就认为海南也会这样。到海南投资的人没几个盖房子的，都是炒地皮。但其实海南与深圳是截然不同的，深圳和香港隔江相望，加工有很多优势，海南毕竟是一个岛，没啥优势。针对这里的资源，定位国际旅游岛是对的。此次不存在多大的泡沫，只是透支了几年的房价，因为这些房子抢占了稀缺资源。
与迪拜危机相比，又有什么不同？
张宝全：海南和迪拜完全不一样，前几年去看迪拜，感觉迪拜不像是地球上的一个城市，更像月球上的一个城市，就是在一片沙漠里面，真的是人有多大胆地有多大产。迪拜做旅游度假城市，它没有自然资源，而旅游度假城市最重要的就是自然资源。海南在全世界自然资源都是一流的，我们在全世界看到很多地方，巴厘岛也好，夏威夷也好，从自然资源条件来看，我们的海南是超过它们的，比如三亚的海滩，颗粒度、颜色，包括坡度等等都是国际一流沙滩的标准，可以说是样板一样的东西。所以，海南真的是具有未来休闲度假这样的独特资源或者是强势优势资源这样的一个城市。政府这次把它定为国际旅游岛，是按照它的这样一个资源优势决定的。
