爱华网激进拿地背负沉重包袱
江苏最大地产企业新城控股集团有限公司(01030.HK，下称“新城控股”)在苦等11年后，终于在2012年11月29日登陆港股，成为自恒大地产、龙湖地产之后登陆港股规模最大的内资地产企业。上市一年后，新城控股成功突破200亿元的销售额年关，公司最近公布的业绩数据显示，2013年累计销售额达206.24亿元，同比增长27.82%。
“未来5年，进入行业前20名，成为商业地产品牌第一梯队，”对于未来，新城控股董事长王振华还有更远的目标，接下来，公司将开启住宅与城市综合体双核驱动战略模式，年复合增长率不低于30%，拥有20个左右购物中心，持有面积达到200万平方米。
不过，这样的扩张步伐，也使得新城控股从2010-2012年的高息融资额接近百亿，净负债率也都超过100%，远高于行业平均水平。高息融资吞噬着新城控股的利润，因而，近几年，新城控股的净利润率一直维持在较低的水平，在2013年中期仅有5%，远低于行业平均12%的水平，这让诸多业内分析师为其捏了一把汗。
未来5年增速拟不低于30%
未来5年不低于30%的复合增长率，希望按照这样的方式去做，新城控股3-5年可完成500亿的年销售规模，但这张蓝图具体该怎么走？
王振华说，有很多企业值得新城控股去学习和借鉴，比如龙湖。他对龙湖的扩张轨迹及模式熟稔于心，对龙湖在扩张速度上的把控也相当认同。新城控股在发展速度上也有相应的计划，“在500亿元以内考虑规模优先、稳健增加利润的模式；超过500亿元以后会以利润为中心，适度规模的健康成长。”
扩展版图是第一步。时代周报记者梳理发现，新城控股上市后继续在长三角一带攻城略地，全年累计耗资约71.32亿元拿地16宗，新增土地储备面积达约354万平方米，是去年122万平方米新增土储量的近3倍，截至目前，集团现有土地储备面积近1400万平方米。
“新城内部拿地决策有个审核委员会，我本人是最终审核，有一票否决权，”王振华说，他主要看几个数据指标：项目净利润、做报告人的创新能力（产品方案图），如果按现在区域售价测算没有利润，则不能做。
接下来，就是要求加快开发速度，就连商业项目，新城控股开发的要求也是拿地之后3个月开工，6个月销售，销售6个月内要求销售90%。这样，开工后就可以获得贷款，9个月资金就能实现平衡。按此速度，上述新增加的地块，将成为未来两年新城控股抢占市场份额的重要筹码。
商业地产，会是新城控股未来的核心赢利点。“新城系”靠住宅起步，后逐渐进入商业地产。2007年，新城控股取得常州市中心惠商地块，开始在商业地产领域进行探索。6年后，新城控股首个综合体项目“常州吾悦广场”开业。王振华介绍说，公司在6个城市开发了8个这样的综合体，其中3个已经开业，其他的陆陆续续在销售、在建。今年有300多万平方米的商业项目入市，其中10万平方米商业是自持。
“未来五年，我们计划再建和运营的购物中心会达到20个，总的持有面积达到200万平方米，自持商业地产每年的回报率预期为8%。”按照王振华的设想，未来商业地产在新城控股的比重将逐步由现在20%演变为50%，最终达到80%，其中“吾悦”将成为公司统一的商业地产品牌，并由此进入商业地产的一线梯队。
不过，让标普分析师李俊文疑惑的是，新城控股在多用途房地产项目方面的激进扩张，能否为其带来所希望的回报？在此前的研报中，李俊文分析称，新城控股在房地产租赁以及购物中心和写字楼管理方面的经验不多。如果该公司在项目完工或获得租户方面进度延迟，则销售额和租赁收入将下滑。
高息融资近百亿吞噬利润
而该公司向其他城市的扩张，也是另外一个执行挑战因素。标普此前的研报这样分析，至少在未来两年内，新城控股的财务风险仍将是其评级的主要限制因素。
事实上，作为江苏最大的房地产企业，新城控股12年以来空守着新城B股的上市之名，为了扩大规模，却只能依靠银行贷款和高息信托融资来筹集发展资金。
时代周报记者翻阅其赴港上市时的招股说明书发现，2010年、2011年及2012年上半年，新城控股从银行和信托取得的借款总额为84.591亿元、108.666亿元和97.333亿元；这带来的是高企不下的净负债率，对应数据分别达到120.1%、127.7%和111.7%，无论哪年数据，都远超行业平均水平。
“在不借助资本市场融资的情况下，新城系能成为江苏最大的房企，实属不易。但同时，这家公司对于融资渠道的拓展需求，比其他房企更加迫切。”有券商人士对时代周报记者分析说，由于融资渠道单一，新城控股的利润不断被高息所吞噬，公司营收总额并不小，但净利润率却低得可怜，上述时间所对应的净利润率数据分别为8.23%、9.07%和4.06%。到2013年中期，这一数据仅为5.4%，远低于12%左右的行业水平。
“由于其股权结构涉及B股上市子公司，公司融资的大部分利息都无法被资本化，从而将被计入利息支出。”海通国际预计称，新城控股的利润率在2013年底仍维持在较低水平，该指标亟待提升。此外，由于去年下半年销售飙升，海通国际预计，新城控股的净负债率将从年中的128%下降到90%，但仍高于大部分开发商。
新城控股副总裁欧阳捷在此前接受媒体的采访时也坦承，公司负债率偏高，但没有高负债高杠杆去撬动，企业规模就走不上去。在企业规模化的前提下，企业的运营模式又是高周转模式，负债率适当高一些是有利于去达到这样的目标。只要企业在可控的风险范围内，那就是合适的。
“全国做信托的房企，新城控股是最早的，公司2002年就开始利用这种金融杠杆原理去运营，到2011年信托做到了40多亿元，但到2013年8月份基本换掉了，只剩5亿元。”对于公司负债，王振华也有自己的看法，他说，海外融资平台打开后，新城控股融资43亿元人民币，这些资金会给未来3-5年爆发性增长有决定作用，公司资金结构也在优化。以前很少长期借款，使用的资金主要是开发贷或发信托，长的两三年，短的就一年，现在通过海外发债，时间是五年。我们希望在未来3-5年内，净负债率控制在80%。
王振华坦承，在国内拿综合体，现金流一定要平衡，不是钱砸下后就坐等收租。他所期望的是，未来3-5年，公司会逐步增加长期借款的比重。这样，资金周转的使用效率就大大提高，可以跨越至少两个宏观调控的周期。
当然，新的融资平台也并非无限制的。欧阳捷称，只要是想发展，企业就永远缺钱，新城控股不排除任何能够融资的机会。但合适的融资机会就要看最终的窗口期，同时也要看企业业绩状况，如果业绩比较好，整个评级就会上去，融资成本自然就会下来。
