爱华网三年销售破千亿，欲超越万科
当2009年各地产公司的销售额出现异乎寻常的增长后，不少开发商突然发现，他们与“老大”万科的距离已经近在咫尺。于是，追赶万科，甚至超越万科，正在成为越来越多的开发商既定的目标。最新一个向万科“宣战”的开发商是今年在销售规模上异军突起的绿城中国(03900.hk，下称“绿城”)。
这一次，喜欢豪赌的绿城董事长宋卫平主动给自己设了一个“局”：三年破千亿，销售超万科(000002.sz)。他明确表示，并不欣赏万科批量制造的工业化住宅产品，“我们希望人们从小就习惯住绿城的房子而不会习惯住万科的房子。”
宋卫平同时宣称，去年就已经公开宣布不以万科为学习对象了，因为2008年市场遇到困难时，万科率先降价出货，置同行利益于不顾，没有体现行业责任。
自此，绿城正式向万科“宣战”。日前，该公司宣布：2009年前10个月，公司总销售额突破400亿元，位列全国行业销售第二；而行业龙头万科宣称，2009年前10个月累计销售额526.9亿元，已超过2007年全年523.6亿元的销售额，创下历史新高。
三年破千亿的逻辑
从年初的“捉襟见肘”到坐拥400多亿元销售额，宋卫平只用了几个月时间就实现了逆转。
“截至11月10日，绿城2009年在售的59个项目实现合同销售额达到人民币425.4亿元。其中，合同金额人民币401.8亿元，协议金额人民币23.6亿元。合同销售面积290万平方米，合同销售套数31254套。”日前，在cbn记者参加的恳谈会上，绿城执行总经理曹舟南公布了公司最新的销售业绩。
在400亿的基础上，宋卫平提出新目标：3年之后冲击1000亿。早在两年前，万科就曾提出过2014年公司年销售额达1000亿的发展目标。但随着市场环境的变化，万科目前已不再提1000亿年销售额的计划，转而强调“有质量的增长”。
宋卫平的千亿底气来自于哪里？截至11月10日，绿城共有在建、待建项目82个。按照曹舟南的说法，今后3~5年，力争年销售额规模保持30%的速度增长，年平均利润增长率达到35%以上。按照这个增长速度，如果今年全年的销售额是450亿，明年绿城的销售额将达到585亿元。3年之后的2012年，绿城销售额将达到988.7亿元，冲击千亿大关。宋卫平称：未来3~5年，希望绿城做到全国房企销售额第一名。
但近两年绿城新增的土地项目中，有相当一部分是与其他开发商合作开发的。目前绿城所公布的销售额，并没有明确计算出最终归属于绿城的权益销售额到底是多少。事实上，绿城多年来一直坚持着合作开发的模式。据不完全统计，绿城2007年获得的21幅土地中，有12幅是通过联营或收购公司股权的形式获得。
今年早些时候，绿城连续获得的4个项目，也是通过类似方式取得。因此，即使绿城3年后实现1000亿的年销售额，最终归属于绿城的销售额离1000亿仍有一定距离。
但宋卫平有意无意地“忽略”了这一点。他甚至信心满满地宣称：“在我们的前面没有对手，没有！说到挑战，只会来自于我们自己，是否有持续的成长性，能不能坚守战略，能不能持之以恒地努力，能不能不断地进步，还有多少发展的时间和空间。”宋卫平显然没有把任何同行放在对手的位置。
豪赌的轮回？
对于宋卫平“三年破千亿，销售超万科”的豪言，龙湖地产一位区域总经理向cbn记者表达了自己的看法：“我也看到了宋总的这些言论。”支持千亿销售必须具备几个基本前提：楼市总体处于上升阶段。假如拥有足够数量的土地储备，并且，土地是优质的而且可以卖出高价。不过，截至2009年10月底，绿城累计土地储备总建筑面积约3000万平方米，在众多同行中并不突出。
易居(中国)分析师薛建雄告诉cbn记者，如果绿城要在3年内销售额突破1000亿，将面临来自内部和外部的诸多挑战。在其内部，以高端住宅开发为特色的绿城如何平衡品质与速度之间的关系？品质与工程进度、销售速度之间素来是一对难以调和的矛盾。其次，对于成本控制，绿城向来比较松弛。在思想上不断强化品质观的同时，忽视了成本的把控。此外，绿城的项目公司遍及全国，价值观高度一致的人才是否能够跟上快速发展的公司需求，值得思量。
对此，宋卫平提出“拿地后3个月开工、9个月开盘”的快速策略。但在品质不变的前提下，达到这样的速度并不容易。“除了内部的系统考验，外部环境也是需要充分认识的。宏观政策、市场环境的不确定性，对于豪宅开发商的影响更大。”薛建雄说，10月重点城市成交涨跌互现，市场形势正发生微妙变化。
万科也不是原地踏步
郁亮回应：“要追我们也没那么容易”
“不能假定万科是原地踏步的”，在新落成的万科总部大楼里，万科总裁郁亮如此回应来自多个后起之秀的“步步紧逼”。
显然，做“老大”很多年的万科仍然十分在意这个地位。不过当同行还在计划何时的全年销售额能够赶超万科时，郁亮却表示，早在去年开始，万科已经将兴趣从规模转向效益。
在此之前，郁亮已经对“从规模增长到效益增长”作出解释：规模增长是房地产行业在上半场的较量，而这个较量早已在2007年结束，今后万科将更加关注质量效益的增长，即提高股东回报，保持净利润、每股收益的良好增长，提高公司的净资产收益率。
谈及盈利水平方面的较量，最近高调宣称将在年销售额上赶超万科的绿城，显然没有进入万科的“视野”。郁亮表示，中海地产才是万科的全面竞争对手，尤其在盈利水平方面的表现。
“漂浮的地平线”
位于深圳大梅沙海边的万科新总部大楼被命名为“漂浮的地平线”，或者这个名称正是万科想表达的意思，远远看起来像地平线一样容易被超越，但实际非常难。
之所以难以被超越，是因为在这场“赛跑”中，跑在前面的万科并没有休息，还一直在加速，按照郁亮的说法，从1988年开始做房地产，万科用了19年时间完成1000亿的销售金额，但是万科在完成第二个1000亿时，却只用了两年时间。“在2007年时，万科的规模是第二名和第三名及第四名的总和，去年则是第二和第三名的总和，今年仍然如此。”郁亮并非没有底气。
2007年，万科的全年销售金额达到了523.6亿元，次年，尽管全国房地产市场进行了一次重大调整，万科仍然实现了478.7亿元。根据刚刚公布的万科前10个月的业绩，万科今年已累计销售面积571.1万平方米，销售金额达到526.9亿元，分别比2008年同期增长27.2%和35.2%，甚至接近了2007年的全年销售金额。
从量化的数字看，万科仍然在加速向前。但郁亮认为，在过去三年，万科根本是在调整周期，因为当2007年万科实现500亿销售金额时，已经意识到沿用10年的公司管理平台已经陈旧，与公司的规模非常不匹配。因此过去三年是万科进行调整、休养生息的三年。“我可以说，万科已经过了三年调整期，走上了一个增长的轨道，要追我们也没那么容易。”
“老大”的意义
一个毋庸置疑的事实是，万科至少目前是行业老大，就是绿城董事长宋卫平也认可这个观点，并将万科作为对标企业。但实际上，除了年销售额外，万科与很多行业第一都无缘。
郁亮表示，万科从来不追求土地储备规模的老大。根据上海克而瑞系统之前公布的榜单，截至今年三季度末，在全国土地储备十强企业中，万科仅仅屈居第九，不足恒大地产土地储备量的一半。另外，万科还不是销售面积的老大，前三季度万科的销售面积仅仅位于全国第二，与第一名恒大地产相差12.3万平方米。
在利润方面，比竞争对手的表现更差显然让郁亮耿耿于怀。根据前三季度的业绩公告，万科与中海地产的净利润相差非常大。万科累计实现营业收入295.4亿元，净利润29.6亿元，分别较去年同期增长31.1%和29.9%；中国海外实现营业额为210.5亿港元，净利润为71.8亿港元(约63亿元人民币)，超过万科同期一倍多。
郁亮也坦承，中海地产在盈利水平上有值得万科学习的地方，“中海地产是万科全面学习和竞争的对手，其实第三名、第四名应该和第二名比，但是现在大家都在跟第一名比。”
这是一个非常有意思的现象，实际上万科也仅是地产行业的单项冠军，但无论其他企业，还是万科自己，都非常认同万科的“老大”地位。
郁亮表示，万科现在秉承“不拿地王，不囤地，不捂盘”原则，首先这样一个“三不原则”一定能够为万科规避很多市场风险，尤其是像2008年那样的重大调整风险。
对于后来者的追赶和批评，郁亮也并不以为意，他甚至表示：“我们要允许别人表达兴奋之情，允许别人表达自己有志的理想，总要宽容别人对我们的批评、建议和教诲。”
在郁亮看来，无论是国有资本还是民间资本，在行业里面如果占大股，其实它的财富积累都不足以支持这个行业的发展。“未来比拼的很可能是一种融资上面的竞争力，万科这种彻底公众公司的模式，在业内是最好的，也使得万科从体制上具备了做大的无限可能。”
