爱华网由观点地产机构、第一财经日报、全国工商联房地产商会、搜狐网、焦点房地产网联合主办的2008年博鳌房地产论坛于6月13日-16日在海南博鳌召开，本届年会的主题为“改革三十年 大变局下中国房地产新契机”。观点地产网作为博鳌房地产论坛官方网站，对会议进行独家全程网络直播。以下为6月14日下午建业地产股份有限公司董事局主席胡葆森演讲实录。
胡葆森：各位朋友，非常感谢博鳌地产论坛的主办单位也就是我的好朋友再次邀请我到这个地方和大家分享一些心得和感受。今天利用有限的时间和大家分享两方面的体会：一是中国地产的行业格局在发生变化，这我想把自己的观察和观点跟大家分享；二是在这次博鳌房地产论坛中的感受，跟大家分享，提供给大家借鉴的东西。
我记得2005年在杭州房地产金融业的论坛上，我第一次提出一个观点，就是中国地产的格局从831大事件之后出现了明显的格局泡沫，其实大形势怎么变，国家采取住什么政策使其更加理性。我自己认为从2003年831大事件之后明显有一个时间限，中国地产行业就出现一次非常大的泡沫，这次的调整是以批次转移为特征的。从现在到调整已经4年了，我认为还要持续四到五年时间，这个梯次转移是怎么进行的呢，比如说北京、上海、广州、深圳等一线城市，几亿的土地划出来摆在那儿盖房。市场突然由于不明亮的原因导致了市场的加剧，因为导致了在市场拿不到二流、三流的货，被迫无奈逃到了二线，这样二线的市场格局已经变了。二线是二流、三流，二线的市场格局已经发生了明显的变化。
未来在两三年里发生同样的变化之后，在二、三线城市拿不到土地的时候，这个转移大约从2004年开始，会持续八年左右。这个过程最后是怎么样的呢？一线市场的格局做万之后就是大年初一的年夜饭，那就和现在相反了，那都是非常成熟的。出现了类似于目前的发达国家和发达城市的市场格局，要贴切。我就预测大概五、六年以后几乎在中国的一线、二线、三线、四线基本上没有这种形式，以后的前二十大位，就是占有了中国市场的前二十大地产商至少有一半以上不是传统的，我们现在看到已经调整完了一部分一线和二线，现在这二十个里边基本上有一半以上是和外资对接，这就使得你是不是要出去，是本土的企业，像北京、成都、武汉都一样，我特别希望和今天在座的同事谈，如果经过了四年，而且到了五年有这样一个趋势的话，你将来怎么做，是在一个市场做20亿还是在十个市场做二十亿，所以我说要了解其中的含义，你究竟是被动的逃离还是主动的转移，这是目前摆在我们每一个开发商面前重要的问题。这是我今天想给大家分享的第一个观点。
第二个观点，这次很多人替我们捏了把汗，很多同仁牺牲了休息时间到香港，像任总、王石、老潘，大家觉得在这个情况下出门，这不重要，拿回来12、13亿对我们来说不是大的，不决定什么，它只决定了你这个阶段的素质。我讲一下我们这次的收获，实际你就是一个推销自己的作者，你要想一个说法把自己给卖了，卖了这个提纲怎么说，他一开始已经启动一个计划，开始树立另外的，一般来讲投资机构通常不会看你太多卖点，你有多少比别人强的地方，不可能有太多，你的卖点不能有太多，你不要把你的亮点都告诉我，这就是我的情况。大家知道目前执行的市场化在中国房地产市场里比较独特的一个模式，这在很多年以前，不要说外来人，就连我们公司内部的中高层很多都将信将疑，我们这个战略是1998年开始做起的，2001年开始做的，2002年开始启动，用了六年时间完成了战略布局，六年间刚好完成二十个战略布局，现在是四十多个项目。大家想想从构思到布局仅仅在第一个阶段就用了时间，这样的内部看到企业每年快速增长，相对来说看到它的加快。另外我说我在这个市场上占有绝对优势，假如全国大的地产公司到了，说“陈先生误会、陈先生误会”，我说你想什么呢。万科通过三个项目同意80楼。还有他们浪费的资源和我们百分之百的资源在一个地方卖，你自己一看就看到了。所以我说战略不怪你，或者上面的同事不怪你，已经有人做了这个表演，过后我会请诸位同样去一个地方备案，我现在三四年间以郑州为中心，河南附近的地方划定战略，假如四、五年以后我的系统工作。我这次到美国拿到50%，这就是我给投资者划了一个二环的300公里，五年的三环到350公里，我说它现在3米、3.6米，上去以后别兴奋到27，我不用说人家也知道，他们不用跟我说了，看着不好就找你的任务，再加上我们的朋友，所以整体上还比较顺利。
我讲的这两件事是有关系的，无论任何形势下一定要把你的定位找准了，你将来即使做层面的工作也要把自己的样子画清楚了。谢谢大家！
