爱华网15年，两座城市，长达五年的停工，不断被否定的融资与设计方案——一个日本地产大亨在中国的冒险之旅
采访现场俨然是一个典型的日本传统家族企业的议事场景：森大厦株式会社社长兼董事长森稔端坐中央，数十位鬓角同样斑白的董事犹如方阵般坐在他的面前。
很明显，74岁的森稔是森大厦的绝对领袖，对所有事件拥有至高无上的决策权。不过，对于性格坚毅的森稔而言，这套相对独裁的管理体系并非实现控制欲的工具，而是坚守个人梦想的最佳土壤，尤其在应对种种现实阻碍的时候，该体系十分奏效。
11年前，上海环球金融中心(SWFC)在奠基仪式后不久便因亚洲金融危机被迫停工，身负巨额债务的森稔并没有因此放弃建造“世界第一高楼”的计划，无需像上市公司的CEO们那样焦头烂额地顾及业绩与股价，他只要做出一个判断：若干年后的中国，是否会以充满活力的形象矗立于世界。
对这一问题给予正面回答要冒相当风险，它与当时主流的国际经济舆论背道而驰。金融危机击垮了人们对亚洲的投资信心，诸多日本金融机构从该项目中决然撤资。而且，尽管当时的中国堪称避风港，但经济发展的成效极少惠及除了一线城市外的其他地区。1993年，森稔第一次来到上海的时候，浦东陆家嘴没有一栋属于现代社会的建筑，足以淹没小腿的淤泥令众投资者却步。
但没有什么能阻止森稔的脚步，即使是他的至亲。1993年，日本国内地产泡沫破碎之际，森稔临危受命接替父亲森代吉郎的位置，正式继承家族企业，而他性格中冒险的一面自此开始彰显无遗。就在森稔和上海方面达成交易后两年，弟弟森明决意和他分家。因为从祖父到父亲一直行事保守稳健，森稔一意孤行的决策遭到了整个家族的背离。
不过，今年8月28日，上海环球金融中心的开业却证明了这一决策的前瞻性。这座高101层、高达492米的巨型摩天大楼触摸到中国上空的新高度。尽管在高度上被在建的512.1米高的迪拜塔所击败，但毫无疑问，上海环球金融中心抢占了陆家嘴金融经济圈的制高点。作为这个城市最新的地标性建筑，环球金融中心能满足上海成为亚洲金融中心的雄心。同时，这栋大厦也成了森家族的血脉，年事已高的森稔只有两个女儿，他安排女婿森浩生任环球金融中心董事长，长期在上海处理具体事务。
而现在，最令那些撤资者捶胸顿足的是，环球金融中心70层的办公区域开出了均价为3.3美元/平方米/天的租金，比该地区甲级写字楼平均租金贵出一倍，但开业之际的入住率超乎预期地高达45%。这意味着，该建筑很可能点燃上海商业地产市场的井喷时代。虽然上海的写字楼市场从1990年的150万平方米增长至现在的1300万平方米，但相比香港的3000万平方米和纽约的4500万平方米，这一市场仍有无限潜力。西方投资者甚至以20世纪80年代伦敦金融自由化带来的地产繁荣时代来比拟上海的未来。
不过，面对这样一份足以令他称霸亚洲商业地产的成绩单，森稔只是轻描淡写地告诉记者，这是一个良好的开端，但要做的事情还有很多。
事实上，森稔的梦想远不止制造以高度取胜的建筑，而是要按照自己的理念去建设更为人性化的城市。空前的城市化是现代社会最重要的特征，但同时也带来了拥堵的交通和黯淡的天空。为了解决城市化的种种负面因素，森稔致力于实现他一直倍加欣赏的勒·柯布西耶“垂直花园都市”的城市建筑理念，那是一个高耸入云、囊括所有生活设施的天空之城。
这个乌托邦式的理想使森稔和他的森大厦在现实中屡屡碰壁。柯布西耶的理念在西方社会饱受批评，尤其在“9·11”之后，西方人几乎完全丧失了建造摩天大楼的一贯胆魄。而即使在日本，为了抵御来自各方面的压力，森稔历经17年间的数百次谈判、耗资40亿美元方才建成东京六本木之丘。
当然，你也不妨认为，长期的磨难激发了森稔的冒险精神，并练就出一套逾越现实障碍的生存方式。事实上，风险和森稔的生存智慧之间，存在着难以分割的密切关系，而上海环球金融中心以它15年的艰难诞生历程，直接感受到了这一点。
或许，当森稔第一次站到浦东泥泞的土地上，他便意识到自己将经历重重险阻——陌生的城市及政商博弈、资金链的突然断裂、恐怖事件的威胁、乃至不可把握的经济环境。
然而，作为浦东开发最早的参与者之一，森稔始终坚信自己当初的直觉，在上海电视塔工地上的轰鸣声中，森稔感受到这座城市不可抑制的活力。“中国自那个时候开始从计划经济转为市场经济，整座城市和日本经济进入高速发展期前夕氛围很像。”森稔告诉记者。此后，这位亚洲最果敢的地产大亨便致力于将包括环球金融中心在内的一系列大型投资项目和中国经济紧密结合，塑造一个难以分割的命运共同体.
磨合
森稔的直觉很准，浦东的开发框架在上海政府的高度重视下稳步落实，森稔脑海中的理想画卷日益变为现实。唯一遗憾之处是在规划初期未考虑到人行交通：从环球金融中心到金贸大厦只隔一条40米宽的马路，但步行穿过很危险，而正在陆家嘴修建的东西通道割裂了某些路面交通，为走到马路对面，往往不得不绕道而行。
为此，森稔多次安排政府相关部门人员到六本木之丘考察，建议双方共同协作，在陆家嘴的各高楼之间打造空中二层连廊。好在，连廊设想的实现很顺利，第一期工程已经在东方明珠周边启动。
显然，森稔和这座城市乃至中国之间存在着一种稳固的信任。尽管森稔在投资之初便展现出对中国经济的乐观看法，但鲜有人意识到，双方依然需要在15年的时间内不断磨合，才能形成相当的默契，而这个过程本身，则充满种种始料未及的阻碍。
至少在1992年以前，整个中国对森稔来说还是个未知数。日本泡沫经济破裂之际，森大厦资产缩水一半，但森稔手中仍有充足资金来寻求海外投资机会。不过，最初的版图并未将中国考虑在内。直到1992年中日友好交往20周年之际，日本天皇和皇后首次访华，森稔才从中判断出中国投资的可能性。
几乎是紧随其后，森稔第一次来到北京。这是一个有趣的经历，他先后经过了一家生意冷清的国营饭店和人声鼎沸的民营饭店。凭借丰富的经验，森稔意识到，中国正在经历一次重大的经济转型，而这其中，蕴含着无限的投资机会。
不过，陌生感逐渐消除的初期，森稔选择的投资地也不是上海，而是大连。
1993年，大连市长薄熙来到东京访问。由于大连驻日本的经贸代表处就设在虎之门第11森大厦内，薄熙来热情邀请森稔到大连去考察投资。大连是日本企业在中国的集中聚集地，森稔觉得这理应是自己梦想的不错的起点。
这年10月，森稔和现任环球金融中心总经理吉村明郎来到大连。他们发现，大连的商务楼看上去陈旧而压抑，层高普遍只有2.3米，而且，森稔去考察的几幢大楼电梯都出了故障。甚至，当时连一张正确的大连市地图都难以买到。尽管如此，大连市政府对森茂大厦的建造计划还是给予了积极配合。
只是，对于习惯了在现代化城市建造摩天大厦的森稔来说，中国的很多固有特色需要他重新适应。有一天，大连市供暖工厂的负责人找到森稔：“为了贵方造的楼，我们增加了集中供暖工厂的产能，希望你们可以负担一点费用。”的确，在当时，大连市内高楼的暖气是通过统一供给，自己设置备用热源的做法在中国是被禁止的。
对此，森稔倾向于启用日本发展的以往经验来理解全新的现实。“同样的事情，在十几年前的日本也是这样。如果建造使用1万伏以上的超高压电的建筑，东京电力会以‘受益者负担’的名义收取额外费用。”森稔说。
不过，森稔觉得，仅仅在大连建设一座森茂大厦，并不能体现中国的投资价值。他一下子想起了最具商业传统的上海。摊开中国地图，森稔惊喜地发现，上海位于长江龙头，浦东陆家嘴恰好是这个龙头的眼睛。
只不过，这只眼睛在当时仍未闪烁应有的光芒。1993年的浦东还没有像样的政府办公大楼，当时的上海市副市长、浦东开发领导小组副组长赵启正所在的浦东开发小组借用浦西的黄埔区文化馆办公，中午吃饭要借用对面东方医院的食堂，门口只有一家小绍兴来接待外宾。
赵启正和森稔的初次见面，是在文化馆一间不足10平方米的小屋子里。“森稔会不会瞧不起我们?”当时，赵启正曾暗自担心。好在，通过在大连的投资，森稔已经对中国社会产生了切实的认知，而更重要的，他有能力从前现代的状态中辨认出一个城市的未来。
尽管如此，森稔还需要经历其他的考验。他的朋友，香港华侨企业恒隆有限公司的经营者试图劝说他：“森先生，开发浦东不知什么时候就可能取消。不如我们一起开发浦西，完成之后再进入浦东。”他希望森稔以投资商、而非土地开发商的身份来合作。“那就不是森大厦的事业了!”森稔一举回绝了他的邀请。
事实上，森大厦自首任社长森泰吉郎起，就拥有从楼盘设计到物业管理的整套先进经验，森稔不可能放弃家族传统，当然，另一方面，森稔的回绝也来自于他对细节的敏锐洞察力。
第一次在上海时，森稔乘坐的汽车行驶到淮海路时遇到大雨，整条马路积水非常严重，这立刻将森稔从浦西繁华的外表中清醒过来。他意识到，浦西的基础设施不佳，即便外表繁华，也不是一个非常好的投资环境。而在赵启正的带领下参观了浦东规划模型、听取了浦东开发的具体基础设施规划后，森稔发现一大片空白的城市画卷等待他去描绘。
于是，1994年9月2日，在大连森茂大厦奠基典礼结束后，森稔马不停蹄地飞赴上海。两天后，就“上海环球金融中心”和“上海森茂国际大厦”的土地使用权限，和代表上海市政府的陆家嘴开发公司签订了协议。
最初培养的信任随着时间的流逝在逐步加深，但突发事件仍会随时打断森大厦的计划。1995年，中国政府突然开始对进口材料征税，并且对高级宾馆、高级别墅、高级办公室加税，这个从天而降的政策对于森稔而言，无异于晴天霹雳。
森稔向上海市政府提出请求，希望能够获得税收优惠。在赵启正的协调下，上海市政府制定出免税政策以推动房地产投资的本地方针，森大厦的工程得以顺利进行。与此同时，森稔和赵启正也成为莫逆之交，“这些年以来我们从未间断过信件，森稔先生寄给我的每一封信都是手写的，并且必有中文、日文两份。”赵启正向回忆道。
刻意延迟
从协议签署到建成，耗费15年，可谓姗姗来迟。这其中，一方面是各种客观原因作祟，但同时，也有森稔刻意延迟的成分。
事实上，当初赵启正告诉森稔，陆家嘴金融中心的未来规划包括三座摩天大厦，第一座自己来建，另外两座花落谁家尚未定笃。森稔立刻回应：让我来建第二座。然而，森稔心里明白，两座大厦之间必须打一个时间差，这样对双方都有好处。于是，他为公司制定了一个“投石探路”的战略：先完成上海森茂大厦的建设，带动陆家嘴金融中心的第一波投资高潮，而环球金融中心则等待金融中心气候渐成之日进场。
1995年11月17日，森大厦株式会社从上海市政府取得营业许可，设立了上海环球金融中心有限公司。公司的投资以森大厦集团的对外事业公司Forest-Overseas为首，组建了一支全日资的阵容庞大的财团，包括海外经济协力基金(OECF)、都市银行、长期信用银行、信托银行、地方银行、人寿保险公司、商社、NTT等共1家基金36家企业联合出资。这果然引发了高涨的投资热潮，亚洲金融投资公司(AFIC)及欧洲的投资者也跃跃欲试，准备加入，公司的注册资金高达250亿日元。
但出乎意料的是，环球金融中心的奠基仪式刚完毕，亚洲金融危机便随之而来。财团成员纷纷撤资，森稔在项目中的股份从原先的三成飙至八成。不得已，森大厦的投资战略被迫因资金紧张而叫停，直至2003年才恢复建设。
“当时也没有更好的项目了。”森稔语气平淡地回忆说。尽管有无奈之因，但从根本上，森稔确信，这场经济危机，对中国来说只是过眼烟云。
其实，从资金角度来看，项目停工并不会带来巨大经济损失。事实上，正是因为有条不紊，森稔在实现中国投资理想的15年间，正值上海商业地产高速发展的阶段，森稔无形中成为这一进程的见证者及受益者。接盘之际，浦东的土地价格仅是日本国内的十分之一。据赵启正透露，当时商业板块的价格在500美元/平方米左右，而且是全国最早按平方面积、建筑面积来销售的“领头羊”，森大厦所签约的35万平方米土地，总价共计约1亿美元。
单从地价的飙升来看，这笔投资已是相当可观。时至今日，浦东陆家嘴的地价已飙升了十余倍。2005年末，和记黄浦中标的上海浦东新区世纪大道2-3、2-4地块土地，折合土地价格约为7300美元/平方米。而且，随着土地资源的减少，土地开发使用权的拍卖机会也变得愈发稀有，这无疑为日后的对手设置了难以逾越的门槛。
亚洲金融危机洗礼之后，森大厦迅速整合了投资队伍。但森稔却不急于恢复建设，而是不慌不忙地摊开设计图纸，对环球金融中心的设计方案做了一番重新考量。此前，环球金融中心整体设计采用了因超高层建筑物设计而享有盛名的纽约KPF建筑事务所的方案。但森稔认为，在停工的几年中，IT技术的发展和跨国金融企业的要求应该就会巨大变化，他希望事务所能够参照全新标准进行设计更新。
对于关注细节、喜欢亲历亲为的森稔来说，土地差价带来的回旋余地，足以让他从容应对每一个突发事件。
2001年，纽约世界贸易中心遭受恐怖袭击，森稔第二次奔向设计桌前，和设计师一起研究如何让建筑方案增强抵御恐怖袭击的能力，比如，在每十二楼设置一个避难层，只要到了那里，就能与外界隔绝，不受到危险侵扰。而三年后，为了让环球金融中心比当年竣工的台北101大厦略高一筹，森稔第三次推翻原定方案，根据现实做出修正。
刻意延迟
从协议签署到建成，耗费15年，可谓姗姗来迟。这其中，一方面是各种客观原因作祟，但同时，也有森稔刻意延迟的成分。
事实上，当初赵启正告诉森稔，陆家嘴金融中心的未来规划包括三座摩天大厦，第一座自己来建，另外两座花落谁家尚未定笃。森稔立刻回应：让我来建第二座。然而，森稔心里明白，两座大厦之间必须打一个时间差，这样对双方都有好处。于是，他为公司制定了一个“投石探路”的战略：先完成上海森茂大厦的建设，带动陆家嘴金融中心的第一波投资高潮，而环球金融中心则等待金融中心气候渐成之日进场。
1995年11月17日，森大厦株式会社从上海市政府取得营业许可，设立了上海环球金融中心有限公司。公司的投资以森大厦集团的对外事业公司Forest-Overseas为首，组建了一支全日资的阵容庞大的财团，包括海外经济协力基金(OECF)、都市银行、长期信用银行、信托银行、地方银行、人寿保险公司、商社、NTT等共1家基金36家企业联合出资。这果然引发了高涨的投资热潮，亚洲金融投资公司(AFIC)及欧洲的投资者也跃跃欲试，准备加入，公司的注册资金高达250亿日元。
但出乎意料的是，环球金融中心的奠基仪式刚完毕，亚洲金融危机便随之而来。财团成员纷纷撤资，森稔在项目中的股份从原先的三成飙至八成。不得已，森大厦的投资战略被迫因资金紧张而叫停，直至2003年才恢复建设。
“当时也没有更好的项目了。”森稔语气平淡地回忆说。尽管有无奈之因，但从根本上，森稔确信，这场经济危机，对中国来说只是过眼烟云。
其实，从资金角度来看，项目停工并不会带来巨大经济损失。事实上，正是因为有条不紊，森稔在实现中国投资理想的15年间，正值上海商业地产高速发展的阶段，森稔无形中成为这一进程的见证者及受益者。接盘之际，浦东的土地价格仅是日本国内的十分之一。据赵启正透露，当时商业板块的价格在500美元/平方米左右，而且是全国最早按平方面积、建筑面积来销售的“领头羊”，森大厦所签约的35万平方米土地，总价共计约1亿美元。
单从地价的飙升来看，这笔投资已是相当可观。时至今日，浦东陆家嘴的地价已飙升了十余倍。2005年末，和记黄浦中标的上海浦东新区世纪大道2-3、2-4地块土地，折合土地价格约为7300美元/平方米。而且，随着土地资源的减少，土地开发使用权的拍卖机会也变得愈发稀有，这无疑为日后的对手设置了难以逾越的门槛。
亚洲金融危机洗礼之后，森大厦迅速整合了投资队伍。但森稔却不急于恢复建设，而是不慌不忙地摊开设计图纸，对环球金融中心的设计方案做了一番重新考量。此前，环球金融中心整体设计采用了因超高层建筑物设计而享有盛名的纽约KPF建筑事务所的方案。但森稔认为，在停工的几年中，IT技术的发展和跨国金融企业的要求应该就会巨大变化，他希望事务所能够参照全新标准进行设计更新。
对于关注细节、喜欢亲历亲为的森稔来说，土地差价带来的回旋余地，足以让他从容应对每一个突发事件。
2001年，纽约世界贸易中心遭受恐怖袭击，森稔第二次奔向设计桌前，和设计师一起研究如何让建筑方案增强抵御恐怖袭击的能力，比如，在每十二楼设置一个避难层，只要到了那里，就能与外界隔绝，不受到危险侵扰。而三年后，为了让环球金融中心比当年竣工的台北101大厦略高一筹，森稔第三次推翻原定方案，根据现实做出修正。
终极博弈
尽管森稔称得上从容不迫，但仍不可否认，森大厦这个高达13亿美元的投资如同一场永不停歇的博弈。如果说资金紧缩、设计更新在一定程度上仍属可控范围，那么，面对宏观经济低迷，该如何反击?
随着今年中国股市的跌宕，人们担心，中国经济已出现走低趋势，而已经和中国经济形成共同体的环球金融中心，是否有能力逆势而上。
面对这个不可回避的疑问，森稔冷静地反问《环球企业家》：“你觉得中国经济是在滑坡么?你觉得中国政府不会颁布刺激经济的政策么?”
实际上，对于经济萧条这种威胁性的字眼，森稔丝毫不感到陌生，他曾亲历了三次不同规模的危机：1955年前后，日本战后的经济衰落，1980年代末日本经济泡沫破裂，以及1997年的亚洲金融危机。而更为关键的是，这种经历使森稔对于经济周期已具备前瞻性的判断力。早在环球金融中心奠基之际，森稔就已经想到：“若高楼建成之后无商户入驻，只会步纽约帝国大厦的后尘。”
因此，作为一个高明的博弈高手，对于中国经济可能出现的滞缓，森稔有备而来。鲜有人知，森大厦在浦东陆家嘴还有另一处资产，于1998年竣工并将冠名权售予汇丰银行的汇丰大厦，自开业至今在办公租赁上一直赚得盆满钵溢，办公楼利用率常年高达90%。可以说，汇丰大厦是森稔了解上海写字楼市场的一个快速通道，借此，他得以未雨绸缪。
在环球金融中心开业之前，森稔便频频征询汇丰现有租户，愿不愿意搬至世界一流的办公大楼。经过反复游说，尽管租金要高出四成，但原本位于汇丰大厦30楼的三井住友银行和45楼的三井物产还是做出了积极回应，成为环球金融中心的首批签约驻户之一。另外，据上海环球金融中心城区综合运营部媒体宣传部长岸满帆向《环球企业家》透露，森稔早就吩咐下属主动寻找上海的各大跨国金融机构洽谈，这是保证开业之日即有45%入住率的重要举措。
当然，环球金融中心仍需在一段时间内继续拉升入住率，才能释放出厚积薄发的能量。从首批入驻的金融机构名单上来看，共有11家日本金融机构、8家亚洲及中东地区企业、6家欧洲公司，而美国机构仅有奥的斯电梯和办公家具制造商海沃氏两家。可见，美国次贷危机对于上海的写字楼市场还是造成相当的挤压。就连持有环球金融中心项目10%股份的摩根士丹利也只表态说自己是潜在租户，但并未正式承诺签约入驻。
不过，不可否认，森稔的确善于从危机中窥见到商业机会并抵御风险。“在别人觉得困难的地方，我反而看到了成功，这可能是我与别人不一样的地方”，对此，森稔深感骄傲。森稔深知，商业地产的投资周期较长，长期的判断力和灵活机动的博弈技巧至关重要。
如今，在全球经济走向尚且不明朗之际，森稔决定将海外扩张计划暂且按兵不动。尽管已经应邀考察了新加坡、曼谷、首尔各地，但目前阶段，他持观望态度。但与此同时，大手笔动作很可能出现在日本国内。由于美国次贷危机已扩散至东京，在房产泡沫破裂前，东京兴起大量房地产经纪业务，帮助来自美国的资金寻找投资项目。森稔预计，泡沫一旦破裂，很可能直接导致日本房产投资公司的连锁性破产。大名鼎鼎的Urban Corp.已经在近期宣告破产。而这对森大厦来说，借机回购，无疑是实现酝酿许久的东京“都市再生”计划的机会。
目前，森大厦已经在日本着手启动7个项目，其中包括第二个六本木之丘。而他的新想法是，在截至2009年3月结束的财年和下一个财年在日本国内购买约33亿美元的土地不动产。这位博弈高手不动声色地说道：“事情往往就是这样，几个月前那些在竞标会上跟我争夺土地开发权的人，现在反而迫切地希望我去购买他们的公司。”
