爱华网香港房地产业界流传着这么一种说法———投资民宅、别墅是铜;投资办公楼、写字楼是银;而投资商铺则是金。
作为当前房地产市场上的二大主要投资形式,投资商铺和投资民宅在许多方面都有着很大的区别,笔者在此予以对比和总结。
1. 投资类型:商铺投资是以商业房地产市场和商业零售市场为依托来进行的,投资者用商铺来经商或租给客户去经商,其投资回报和商铺的运作经营和管理水平密切相关。而住宅投资主要满足于投资者或租客的居住需要。
2. 地点和环境:商铺对地段和环境的要求比民宅更高。location（地段）, location and location对于商铺更是金科玉律!除了宏观地段和环境外,具体位置,商铺之间的布局和所在楼层都对商铺有莫大的影响。民宅需要安静优雅,而商铺需要人气鼎盛!
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4. 租金:商铺的租金可以用单位面积（平方英尺）/年的租金来计算,也可以用月租金来计算。物业主可以要求租客交纳gross lease（总租金,全包）,也可让租客只交纳net lease (净租金),然后让租客自己去交纳其它种种费用（如t.m.i.- 税,管理费以及水,电,气,保险等）。商铺每年的租金涨幅会在租约中逐年规定,在续租约时租金涨幅则会随行就市,不受政府限制,故涨幅可能相当大。而民宅一般是以月租金来计算,租金中往往包括管理费或水,电,气等,每年的租金涨幅都要受到政府限制。所以商铺的租金收益一般比民宅为高。
5. 管理:出租商铺比出租民宅更易于管理,事实上随时可以去‘检查’您的物业。商城管理部门会管理您的物业,商铺租客也会悉心照看您的物业。而进入租客的民宅承租空间‘检查’是需要提前通知的。
6. 价位:商铺的价位相差极大。不同的地段,不同的商城,是否是街面上的商铺或高级商贸大厦的底铺,是否是地下铺,显然都极大地影响到商铺的价位（以平方英尺计）。在多伦多这种差别可达10倍或以上（如从$150/sq.ft到$1900/sq.ft）。有些商铺的价位以寸土寸金来形容也不为过。即使在同一个商城内,商铺的价位也随位置（离大门或大堂的远近）和可视性或‘曝光率’有明显差别。当然,商铺的价位的差别往往反映了其回报的差别。‘寸土寸金’常常和‘日进斗金’相对应。而一般民宅的价位差就相对小得多（如公寓大约从$150/sq.ft到$350/sq.ft）。
7. 利益:商铺生意和物业的价值往往是利益一致的。商铺的生意越好,租客的投资回报越好,则物业主的投资回报会水涨船高,商铺本身的升值也会越大。如果生意兴旺,商铺的价值会随着时间越来越高。而民宅租客与物业的利益往往不一致。如果民宅主要用于出租物业或租客过多,容易被损耗,则该民宅的升值性会深受影响。另外,如果商铺租客欠租,有关法规允许物主可以封门和扣押租客的生财工具,不让租客做生意。而民宅租客欠租时,物主（房东）不得扣押租客的个人物品。如果在冬天孕妇或残疾人欠租,房东是不容易处理的。
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9. 出租合法性:商铺当然可以出租。而除了duplex(双方的）, triplex（三方的）, 或其它法定多层出租物业外,大多数住宅在法律上是属于“single family residence”,即不适合分租的。实际上,很多民宅的地下室单元都不容易达到法定的对于出租的防火,保险或安全要求。
10. 赢利模式:从长期投资的角度来看,成功的商铺置业投资可获得保值,增值,出租收益和自用经营获利的目的。而住宅投资主要是自住,保值和增值,出租收益一般次要。
11. 投资回报: 商铺的投资收益率即投资回报率明显高于住宅,在目前多伦多房地产市场,住宅投资收益率约为3-6%左右,商铺的投资收益率一般约为7%～10%,其增值空间更大。记住:小金豆式的商铺往往比大而无当的商铺回报好。如太古广场的商铺,10年前买期房时的145 sq.ft商铺只需6万左右,现在普遍以20余万甚至30万成交。
而买期房时435 sq.ft商铺不过花20余万,现在有些已经卖到80万以上!这还只是卖物业,没有包括生意!其出租收益也明显比投资住宅公寓要好得多。如145 sq.ft商铺的净租金即可收到$2000/月左右。相比之下,20余万的公寓的租金扣除管理费物业税后一般不超过$1200/月。
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13. 投资的难度:要想达到较高的回报率,对商铺投资者的眼光,能力和风险承受能力都有较高要求。显然,住宅投资的难度相对较低。为保障投资者的利益,和一位诚实可靠专业精深的房地产经纪合作是投资者的明智选择。
