爱华网中小开发商的洗牌危机
一块石头被王石抛进了楼市。
2008年2月，王石一边举着各种统计数据表，在电视节目驳斥潘石屹的楼市“无拐点”论，一边带领万科集团渐次启动在全国各地的降价售楼活动，这样时间密集、地域广阔的促销活动，在万科集团的营销记录上还是第一次出现。被反对者讥笑为“备好了冬粮的人就希望寒冬早点到来”的王石，试图以实际行动来验证他的判断：市场正在发生一个从房价快速上涨到理性回归的调整。
降价之后，珠三角地区延续去年10月开始的房价下滑，继续走低；去年涨幅较大的成都和武汉颓势渐显；而上海、北京继续处于观望状态。2002年以来，就在和中央调控的抗衡中，房价一路上涨的上海，在王石抛出了这块石头后便传出了和以往完全不同的声音，政府、开发商、代理商、炒房客、专家、买房人……在其中处境各异。
建筑师的遗憾
“我是再也没机会进房地产这个行当了。”
3月2日晚，建筑师陈明(化名)叹了一口气，关上车门，消失在灯光昏暗的街道深处。
大概十天前，上海万科举行的元宵节特卖会活动，再次引发市民对房价的关注。特卖会前几天，王石和潘石屹在第一财经频道的《头脑风暴》节目里，花了40分钟就楼市拐点是否存在进行了辩论，虽然王石受到了反对者的嘲笑，但辩论结束后的观众投票结果显示，超过70%的观众认同王石的观点。
不用听王石说什么，陈明原来的老板—— 一位在上海五角场附近经营着一个楼盘的开发商汪先生，更早一些就感受到了楼市的寒流。预售许可证还没拿到手，这让汪先生暗暗担忧，但楼市对他而言，这几年总有些时运不济的味道。
2005年，汪先生从原来的老板手里接下这个楼盘时，就遇上了宏观调控，房价跌了一下，结果一直没有起色；2007年3月，眼看着房价一路上涨，但接踵而至的通货膨胀、央行5次加息和人工成本高涨，让他感觉到了财政吃紧；屋漏又逢连夜雨，去年年底央行再次强调，2008年继续实行从紧货币政策，他后续资金的来源又少了一大块。前不久，上海宣布要开建400万平方米的经济适用房和廉租房，他直觉这又将是对楼价的一次冲击，万科打折风于此时吹到上海，对他来说，无疑是雪上加霜。
在陈明和汪先生的记忆里，10多年前万科刚入上海时，连块地都难拿到，当时圈内流传的笑话是，客人万科靠近虹桥机场附近的楼盘看房，一架飞机从头上轰鸣而过，售楼小姐灵机一动说：你看我们这里交通方便。而今，时移事易，万科在上海的土地储备已超过了400万平方米。
大型房地产公司越做越大，小公司的日子则越来越难过。
4年前，陈明从汪先生这里跳槽出来，曾计划和另一个朋友阿伟合伙开地产公司，两人各投100万元，公司就起来了。阿伟做建筑出身，十足的行动派，当了老板，每天就开着车在路上逛，用陈明的话来说，像一条鬣狗那样逡巡在上海的大街上，如果有发财的机会，第一个找到的人肯定是他。
几周后，阿伟就找到这样的机会，一块荒着的地。通过看门老头，阿伟找到了地的主人，对方答应只要100万元的定金，一个月内资金到位，这块地就算阿伟的了。
回到公司，陈明听阿伟兴奋地勾勒空手套白狼式的投资计划，理科生的严谨性格，让他脸都变白了。阿伟的建议是，把200万元全部投到这个工程里去。陈明没多少话，撤了资，从此和阿伟分道扬镳。“这种事不是我这个性格的人能够做的。”
阿伟对发财的强烈欲望，让他此后两年一路顺风，刚融到上亿资金，把地彻底买下来，上海就开始正式实施土地招拍挂政策，通货膨胀前他造完了楼，房价开涨前，他拿到了预售许可证，几年下来，阿伟已经是坐拥3亿资产的轻量级富豪了。
近日万科的降价风，让陈明的这两位好友都有些紧张。
汪先生面临着这样一个尴尬局面：如果楼盘按照区域内均价开盘，几乎微利；但若开得稍高，又担心市场不能接受。他只能推迟开盘时间，期盼楼市能在近期回暖。而阿伟，始终担心他的资产缩水。
这轮调控过后，“上海大量中小开发商将被洗得一干二净，只有少数买地不冒进、投资不贪心的人才能安然度过。”电话里，仲量联行亚太区董事陈立民的声音轻柔，判断冷酷。
“中国的房地产业依然有很长的未来，中国的很多开发商不见得有未来。”北京科技大学经济管理学院教授赵晓在接受采访时，也做出相同的判断。
房价有变
“2008年房价有变。”上海浦东新区某开发商，在今年春节的一次团拜活动中，提及房价就说了这一句，让受邀而来的艺术家们听得云里雾里。卖完手里的尾盘，这位开发商基本停止了参与上海中档住宅的建设，将经营领域转向利润空间更高的别墅、五星级酒店和二线城市的中档住宅。
王石的解释更为明确：2006年-2007年，中国房价增长幅度超过大多数家庭的收入增长幅度，短期内价格上涨过快，会造成一定时间内的购买力下降，成交萎缩。今年，中国继续执行紧缩的货币政策。
第一个原因，在潘石屹看来不完全可信，但去年在货币政策紧缩的局势下出台的一系列细则，被业内人士惊呼为“政府真的下狠手了”。
2002年以来，上海的房价就在和中央调控的抗衡中一路涨到2007年。在各地，相同的情形四处可见，房地产业对地方经济的迅速拉动，已成为地方政府的天然渴求，中央调控之手因此被多多少少挡在地方政府的门外。2005年，上海市政府一方面表示要降低高企的房价，另一方面又停止土地供应，一位房地产业人士表示：“这种行为就是人为制造供不应求的局面，导致房价继续上涨。”
这次的调控和以往完全不同。在陆家嘴黄浦江边一栋豪宅楼盘做售楼小姐的王华，2007年7、8月就发现势头不对。年初刚买完一批豪宅的台湾、香港人，现在纷纷打电话来托售楼处再帮他们卖掉，自从2005年温州炒房客离开上海市场后，这个豪宅里超过一半业主均为自住，很少遇到这样买了房没多久就抛的投资客。
“他们是因为央行不断加息，导致每月贷款利息增加而放弃这些投资的。”王华说，看到这些投资客的离开，她在11月也把手里一套位于徐汇区的高档住宅卖了，获利35%。现在，她发现徐汇区同档次楼盘内的一些住宅，已经出现每平方米下降5000元的趋势。
面对万科的低价攻势，更多开发商虽然明显感受到了压力，但他们还是继续选择观望。
“楼市走稳非大拐，房价跟着CPI；开拓创新心不乱，誓死捍卫资金链。”2008中国房地产发展年会上，除了郎咸平，没有人对未来的房市走向做任何清晰的判断。中体奥林匹克花园集团总裁陈顺，走上讲台，向台下参会的同行们朗读了这条朋友发给他的拜年短信，寓意共勉。
滞销和畅销
李欣欣正犹豫着，是否要卖掉自己的房子。
上海万科2008年元宵节特卖会举行前，他就计划把自己55平方米的房子卖掉，换套大的。这房子位于松江区九亭的奥林匹克花园，一个地处上海西郊外环线外沿、2001年后才逐渐出现的大型社区内，小区配套完备，甚至拥有一个场地庞大的运动馆，对年轻人颇有吸引力。
年初，附近中介公司的橱窗里，和他相同的房子挂出了均价13000元的招牌。这个价格比起李欣欣在2005年楼市最高位时的买入价，高出整整4000元。不过因本区域内小户型住房数量极少，他的房子仍属抢手货。李欣欣想，卖了房，他可以换个面积大一倍的房子，并且还贷压力和目前持平。
做着换房美梦的他并不知道，上海持续火热了5个月的楼市，已开始冷清下来。到2008年2月，新房(剔除配套房、动迁房)市场连续5个月成交量下滑，2月的成交量同比下降49.5%(佑威数据)；二手房成交量也同比下降40%(中原地产数据)。那些可能从兜里掏人民币给他的买家，因为某些原因正把手越捏越紧，不再像先前那样愿意“像买大白菜一样买楼”了。
在老家过完年回来上班，去中介挂牌的他发现，那套挂牌的房子过了两个月还未卖出去。现在不是卖房的好时候，中介劝他等等再看，并说：“想买房的都说万科都打折了，房东也应该降价”。
在李欣欣做出决定前，上海万科以5%-8%的折扣，一天内卖掉了10个楼盘240多套房中的七成，在近期清冷的楼市中红火异常。特卖会的消息提前半个月公布后，地处外环线附近的万科新里程，每天迎来数百名看房者。而附近1公里内的另一处楼盘，浦发博园，在2008年1月以12500元的均价开盘时，因比周围均价在18000-25000元的二手房低不少，第一天便售出80%的房源。
“到目前为止，上海市场商品房的需求量仍供不应求。”一位业内人士告诉记者。
准备今年结婚的陆青，提前一天去浦发博园排队领了号，这才顺利买到房。为了买下这套“低价”的公寓，陆青向父母借了30万作为首付，剩下的全部向银行贷款，大学毕业刚工作两年的他，并没有多少存款。
买完房，陆青拉着一个哥们找地方喝酒，几杯酒下肚，这个从陕西来的男孩，伏在桌上呜咽了一阵，“我把一辈子都绑在这套房子上了。”他说。
