爱华网绿城库存1400亿 1月仅完成全年目标4.7%
杭州的存量房在经过一系列的跌宕起伏后，再次攀上新高峰。
根据透明售房网的数据统计，截至2月17日下午5点，杭州商品房库存量为11.97万套。2月3日，杭州商品房存量达到史上最高值，12.75万套。而去年同期，这一数字为8万多套，一年的时间内，杭州商品房存量增加了近4万套，增幅近45%。
横向比较来看，截至2014年1月，北京住宅库存为5.76万套，上海为6.37万套，广州为5.62万套，深圳为4.18万套，购买力并不及上述城市的杭州，楼市库存已远超过一线城市。
如果按照2013年全年成交（包括余杭、萧山）8.58万套的销售速度，全部卖完要14个月，按照近4年来的平均销售速度，消化现有库存需要16个月。
透明售房网市场研究院院长丁建刚在接受时代周报记者采访时分析，随着三四月份杭州楼盘新房源的上市，存量房有可能进一步增长，未来市场该如何有效去化库存量，将成为本土开发商和外来大鳄们都需要共同面对的一个重要难题。
杭州本土头牌开发商绿城中国控股有限公司（03900.HK,以下简称“绿城”）就是去化压力高企的房地产企业的典型代表。
据时代周报记者了解，截至目前，绿城中国仍拥有2000亿-3000亿元的可售货值，今年其可售货值应该在1400亿元上下，而如果要完成约700亿元的销售目标，这意味着绿城今年至少需要达到约50%的去化率。
然而据花旗预计，绿城今年的去化率料会跌至40%-45%。从1月份运行结果来看，绿城仅完成了2014年全年目标的4.7%，同比2013年1月下跌了27%。
多家开发商延后开盘
杭州有着一个非常特殊的房地产市场，就杭州的土地市场而言，其卖地收入毫不逊色于一线城市，2013年杭州卖地金额高达1327亿元，仅次于上海和北京。
在丁建刚看来，杭州已经由过去多年的一线城市沦为二线城市。二线城市的特征明显，表现为：高成交、高库存、潜在供应量大、价格平稳，且价格是直接竞争的手段、大鳄纷纷进入，市场竞争激烈。
“由于信心低迷，库存量巨高，无论政策如何变化，2014年杭州楼市供大于求的市场现实很难改变。”丁建刚分析，无论调控是否加码，杭州楼市在2014年的压力都非常大。
据透明售房市场研究院的不完全统计，2009年以来的5年中，杭州市区已经出让的土地，但是还没有开发，或者在开发还没有销售的潜在供应量高达5300万-6000万平方米。
多位业内人士告诉时代周报记者，2013年，杭州130平方米以上的大户型销售趋缓，转化为存量。
库存的不断增长，为购买者提供了选择余地，如此一来，杭州楼市“开盘难、难开盘”的现象愈发明显。今年1月以来，杭州开发商蓄客越来越难，不少公司楼盘的去化速度在逐步减缓。1月份，杭州主城区商品房交易量为2631套，2月份至今，因为春节关系，成交套数一直徘徊在低位。
市场正在细微地发生着变化，时代周报记者询问原本打算在2月开盘的多家楼盘，发现包括九龙仓在内的开发商，均将其开盘时间延迟至今年三四月份。“现在就等着哪家开发商会打响新年降价的第一枪。”一家开发商的销售人员这样告诉时代周报记者。
1月绿城销售额同比下跌27%
花旗银行在近日一份研究报告中指出，预计绿城今年销售目标为700亿元，较去年621亿元的合同销售金额增长近13%。此前的1月8日，绿城发布的业绩报告显示，2013年绿城累计总销售面积约309万平方米，合同销售金额约621亿元，较去年同期增长22%。
花旗同时预计，绿城今年的去化率料会跌至40%-45%，较历史平均水平70%为低。
而根据绿城在2月11日公布的最新业绩显示，1月绿城集团共销售1225套，合同销售总面积为16万平方米，合同销售金额约33亿元。
从销售数据中可以大致判断出，对于绿城来说，1月份的销售压力仍然高企，这一数据只完成了绿城2014年全年目标的4.7%，同比2013年1月下跌了27%。
绿城首席财务官冯征则透露，对于绿城2013年的业绩，无论是市场评论还是绿城本身，都认为较为积极。至于2014年的目标，冯征强调，绿城决策层已经达成一致，即肯定不会有很进取的目标，基调是维持一个平稳的数字。
值得关注的难题是，作为调控众矢之的豪宅市场，今年的行情走向在外界看来前景不明。杭州地产界的一位人士告诉时代周报记者，绿城的豪宅产品从2011年以来就一直受影响，“2011、2012、2013年整个去化都是慢的，我不觉得今年他们在这方面会有很大的改善，况且今年消极的因素还不少。”
以绿城在杭州的在售高档楼盘绿城?兰园为例，2009年9月，绿城集团以29.1亿元的高价夺下了杭州市区的喜得宝地块，折合楼面价为20963元/平米，溢价率88.12%。该项目总规划用地面积61899平方米，总规划建筑面积211821平方米，产品类型为住宅、酒店式公寓。
兰园项目由杭州绿城锦玉置业有限公司（简称“杭州绿城锦玉公司”）负责开发。
目前，该楼盘成交均价为54014.67元/平方米，共1325套房子，可售楼盘451套。2013年9月，兰园取得了住宅项目最近一次的预售许可证。杭售许字（2013）第000088号显示，该住宅项目出售的是7幢、11幢和12幢房源，可售房源为48套，但近半年时间过去，目前只成交17套，去化率只有35%。对于绿城中国来说，豪宅项目的低去化率已然成为了其不可回避的难解之题。“去年基本上每个月还能卖个1-2套，现在过年这段比较冷清，具体看3月份行情怎么样吧。”绿城在售的别墅项目富春玫瑰园的一位人士告诉时代周报记者。
值得注意的是，针对自身的去化问题，绿城中国并非全无意识。从2013年开始，绿城的一些项目，在户型、产品组合方面已经开始改变，强调从销售角度设计的产品户型，“绿城选择介入部分刚改产品，其中一个原因正是绿城此前的大户型项目去化速度相对较慢，在绿城的土地储备中，有一半是总价高、大户型的产品。目前来看，这些大户型产品起码需要2-3年的时间消化。”前述杭州地产界人士告诉时代周报记者。
该人士分析：“如果绿城今年上半年的销售业绩不错，企业或许会在半年报统计完成之后调高全年销售指标，但是根据目前的市场来预测，绿城调高销售指标的难度有点大。”
市场竞争更加激烈
在去化压力高企的同时，绿城还面临着更加激烈的市场竞争环境。
在过去几年大量境内外地产大鳄进入杭州市场的基础上，2013年，杭州又增加了15家新的面孔，包括河北天城、融信、万达、旭辉、港中旅、招商地产、北京城开、淮矿、江苏新城、中节能绿建、深国投等实力开发商。至此，销售额排名全国前十五位的开发商全部进入杭州市场。
随着外来大鳄的进驻，杭州楼市的开发节奏明显加快。相关数据统计，拿地开盘前十项目的平均开发速度已经缩短到8个月，这也使得原本应在2014年开盘的楼盘也挤进了2013年的开盘行列。
与此同时，2013年，杭州共出让土地225宗，出让总收入为1326.9亿元，这一卖地收入较2012年翻倍，创下杭州土地出让收入新纪录，在全国层面仅次于上海和北京。
如果根据2013年的平均8个月的开发周期，杭州去年拿地的项目，今年将会集中爆发，这或许也意味着2014年杭州楼市的销售压力将会更大。
浙江省社科院房地产研究所研究员王永太在接受时代周报记者采访时透露，2012年杭州楼市的销售额是4200亿元，2013年5396亿元，他预估杭州楼市今年的销售额会在5000亿元左右，“比2013年会基本保持平稳，但有所下滑。”
王永太分析，“在高库存时代，强化销售成了杭州房企当前最主要的任务，去库存化的速度将决定着一切，绿城面临的销售形势显然不容乐观。”
