爱华网联众休闲在四川地震灾区青川清溪镇以平均每幢3万元援建800幢房子，他们以2400万元的投入，换取了300多亩土地的补偿。这是联众又一次大胆尝试。
“农民最大的资源是土地，农业用地的流转已经很成熟了，未来就是要在农户的宅基地与农村集体所有的非农建设用地上做文章。”联众休闲产业集团有限公司（以下简称联众休闲）总裁余学兵告诉《浙商》记者，土地流转的问题他们已经研究很久了。
抢占“先行先试”先机
2009年7月6日，联众休闲援建的四川省青川县青溪镇小北街民房重建项目正式动工。这是联众休闲在四川青川的灾区援建中探索的一条土地流转的新模式：由联众休闲贴钱协助青川县部分灾民以最小的成本完成新居建设，而青川县政府向联众休闲提供一定土地的长期使用权，供联众休闲开发乡村休闲度假项目，联众休闲再利用项目运作产生的经济效益来承担为灾民偿还贷款的责任。
在四川都江堰市，联建模式已经在地震之后得到广泛推广。在四川省都江堰市青城山镇石桥村，由成都贯中房地产开发公司先期建设永久性住房安置2200多名村民之后，全村11个组的960多亩宅基地，除去集中安置所占300多亩外，公司将获得其余部分农村集体土地的使用权证，并可进行商业开发。
“成都是全国统筹城乡综合配套改革试验区，很多事情可以先行先试；这样的模式目前在浙江根本不可能操作！”余学兵向《浙商》记者透露，联众休闲在清溪镇以平均每幢3万元援建800幢房子，他们以2400万元的投入，换取300多亩土地的补偿。这块地位于唐家河国际级风景区门口，联众休闲计划用这300多亩土地开发乡村休闲度假村项目。虽然现在开发时机尚未成熟，但联众休闲看好灾区援建结束后的前景。
“这300多亩土地相当于流转给我们了，产权属于联众休闲，集体建设用地流转为旅游建设用地。这好比我们援建的钱当作是土地流转的租金，只不过这个租金确实高了点。”余学兵告诉《浙商》记者，“我认为土地流转是一个渐进的过程，土地租用终归要过渡到产权性质的变更。”
按川西普通农房的基本标准来测算，一幢落地面积50平方米的两层楼，造价在7万元左右。其中，政府补助2万左右，金融机构可优惠贷款3万元，剩下的2万元由农户自筹。通过联众休闲的援建模式，青川当地农户可通过出劳力来抵充部分自筹资金，每户农家需要解决的资金缺口（贷款加自筹）从5万元降到2万元。此外，乡村休闲项目将在重建家园之后建设，农户可以通过提供服务等方式获得稳定的收入。
7月16日，余学兵赴四川都江堰，洽谈土地流转的新模式。“今年我们将把重点放在四川。”余向《浙商》记者透露。
“我们在浙江造了这么多的房子，杭州临安天目山那边一大片的房子全部是我们造的，但是没有产权；如果这些房子在成都，那就可以资产化了。”余学兵向《浙商》记者介绍，“现在成都的集体用地住房也是有房屋产权证的，而浙江的农村集体用地住房只有土地证。”
一旦集体用地住房有了房屋产权证，意味着可以作为抵押物获取银行的贷款，也意味着农村集体用地可以资产化。“成都银行以及当地的信用社可以对集体土地住房做抵押贷款，让农民的房地产盘活。土地流转光一个政策不够，像成都这样把金融机构也捆进来效果就大不一样了，这样才能真正做到市场化。”
土地流转支撑低成本扩张
联众休闲希望能把浙江的联众休闲模式复制到省外，但他们更希望能在浙江获得更多的土地流转商机。
其实，联众休闲已经在浙江做过不少土地流转的尝试。2009年7月14日，《浙商》记者来到联众休闲在浙江省德清县莫干山镇何村的农家乐公寓。这个被联众称为“春风何村”的“城仙居”项目，便是由当地集体所有的非农建设用地流转而来的。
之前，这块地是何村闲置多年的校舍与畜牧场，以5000元/年的价格出租给当地农民。联众休闲以10万元/年的价格租下了这块地。对何村而言，这块土地的产权并没有改变，而获得的收益是原来的20倍。对联众休闲而言，“春风何村”项目更是一笔划算的买卖，10万元相当于联众休闲的土地流转租金。
如果不是通过土地流转的方式获得土地，按照莫干山镇30万元/亩的土地成本计算，100亩土地的成本就需要3000万元，而联众休闲为此付出的成本仅仅是每年10万元。“如果是土地出让，手续很繁杂，何况相关部门有规划，即使我们看好的地方，不一定拿得到。” 联众休闲总裁助理夏昱贤告诉《浙商》记者。正是通过土地流转的方式，联众休闲已经在浙江莫干山、天目山、太湖源、千岛湖等风景区以低廉的租金获取土地使用权。
位于浙江临安西天目乡大有村的“大有桂谷”项目，目前已经造好20幢4层楼房。联众休闲帮助农户以原有的宅基地建房，产权依然归农户所有，联众休闲获得其中2层半楼的30年使用权，农户使用的1层半楼房便是联众休闲的土地流转成本。
而如果按照土地出让方式建造旅游房产项目，以西天目乡50万元/亩的土地成本计算，100多亩土地的成本需要6000多万元。
“这样的项目，毛利率与房地产开发差不多，在50%以上。”余学兵告诉《浙商》记者。
接受《浙商》记者采访的前一天，余学兵在江苏找项目。最近，他一直在四处找地方，希望能够以村集体入股的方式获取土地流转，不过这显然不那么容易。“按照我们的设想，村民把土地资产流转到合作社，然后以合作社入股，成为新公司的股东，一起开发项目。然而，这对村民来讲是有风险的公司行为，不少人宁愿一次性获得租金。”
联众休闲计划3年之内在全国选取100个风景区，通过土地流转方式获得土地，开发“城仙居”休闲度假项目。余学兵设想，今后的土地流转方式能有所创新。他对《浙商》记者说：“按照我们原有的模式，与农户在同一幢房子经营‘城仙居’，也存在诸多弊端，我们希望以后能够划分为相对独立的区块。假设农户有90平方米的宅基地，联众休闲帮助他们建设60平方米的两层楼房，剩下的30平方米统一流转到合作社，与我们合作开发度假房。”
余学兵对土地流转的政策充满憧憬，“我们的设想是，最终产权能够流转到联众休闲手上。”余学兵对《浙商》记者说。
