爱华网牛老的观点引起过很多人不快。从2004年起，其主编的社科院《房地产蓝皮书》，曾遭到“2004年以来，每册蓝皮书对市场的分析和预测都是错误的”质疑和挑战。但牛老依然态度鲜明，充满自信。
临近年关，二手房营业税优惠取消，土地出让金首付提高到50%，国务院常务会议明确要求“遏制部分城市房价过快上涨的势头”。房产市场走向再次牵动中国经济和每个普通人的脆弱神经。《浙商》记者专访了中国社科院城市发展与环境研究中心原主任、研究员牛凤瑞，请他解读纷纷扰扰的房市走向。访谈中，年过六旬的牛老语速惊人，又时常以反问来作答：“市场需求旺盛的产品，何来过剩？”牛老的观点引起过很多人不快。从2004年起，牛凤瑞主编象征权威的社科院《房地产蓝皮书》，却曾遭到“2004年以来，每册蓝皮书对市场的分析和预测都是错误的”质疑和挑战。但牛老依然态度鲜明，充满自信，每次作答后都报以哈哈两声大笑。
市场供不应求短期内不可改变
《浙商》：您怎么看最近出台的打压高房价的一系列政策？
牛凤瑞：影响肯定是有的，但会有多大影响？我认为不能高估。二手房营业税优惠取消，交易成本提高，直接的作用是遏制了炒房的势头，但客观上也增加了房地产资源流转过程中的成本。在市场已经供不应求的情况下，这部分成本最终还是会体现到房价上。土地出让金首付提高，对火爆的土地竞标场面将有所抑制。但是拿地成本提高了，结果是什么？必然最后还要导致房价上升。
这些措施都是应急措施，初衷是好的，短期内可能产生抑制房价过快上扬的效果，但是长期来看，中国房地产市场供不应求是主要趋势，而且短时间内不可改变，不然就不是发展中国家了。
《浙商》：那您怎么看待最近还出台了大力发展保障性住房的政策？
牛凤瑞：不论保障性住房还是普通商品房，我的观点一直是，解决供不应求的釜底抽薪的办法就是增加住房有效供给。所以增加保障性住房这个政策还是非常正确的。但我个人认为，光这还不够，我国现在处在收入多样化，住房需求也多样化的发展阶段。投资性住房、高档住房的需求，也是房地产市场的需求组成部分，满足这种需求也是房地产政策应有之意。这对房地产市场又好又快发展，扩大内需，都是弊大于利的。
《浙商》：这是政府5年内第三次挤压所谓房地产泡沫，用词也从“抑制”变成了“遏制”，但前两次都是先抑后扬，引起了房价的进一步上扬，您怎么看这种情况？又如何判断这次政策对房价的影响？
牛凤瑞： 2008年我们的房地产政策是关紧两个闸门，土地闸门和资金闸门。因为政府认为中国经济增长过热，固定资产投资增长过速，产能过剩，所以要关紧闸门。但同时又要控制房价过快上涨，产能过剩怎么房价又会上涨呢？中央的政策为什么总是控制不住房价，因为我们宏观调控的政策与房地产客观发展情况产生矛盾，所以总是事半功倍。
我一直说，我们国家的房地产，是发展中国家城市化加速过程中的房地产市场，总体供不应求，而且短时间里不可改变。这是我们的基本国情和发展阶段决定的。在这种阶段，我们的宏观调控基本思路总是怕过热、怕过快，对房地产总是限制，恐怕就有悖于我们的发展阶段和基本国情，不利于房地产市场的发展。而只有顺应这种客观需求，政策才能起到四两拨千斤的作用。就要从根本上改善供不应求，增加有效供给。靠两条途径：信贷政策上适度放宽，和土地批租节奏的合理把握。
调整充其量是倒春寒
《浙商》：2009年金融危机中政府出台了优惠政策托市，您怎么看那次政策的调整？
牛凤瑞：房地产政策不能因为金融危机来了或过去而轻易调整。政策应该有持续性，房地产是扩大内需、保增长、调整经济结构、改善民生的最佳结合点，或者说最重要平台。市场需求旺盛的产品，何来过剩？满足这种需求恰恰是结构调整的应有之意。
《浙商》：王石在上次市场调整的时候预言了拐点，结果不幸言中，最近他又抛出泡沫说，您怎么看？
牛凤瑞：拐点来了吗？和房地产持续多年的火热相比，几个月短期的交易市场相互观望你能说是拐点吗？是严冬吗？ 我看充其量是倒春寒吧。
房地产泡沫也喊了多年了，不是今天第一次。有人说只要有泡沫就有爆的那一天。我说那是正确的废话。如果10年以后再破呢？那现在是不是泡沫？至少还没长大到破的阶段吧。
《浙商》：现在的房价与居民收入比、租售比都显示房地产存在泡沫。
牛凤瑞：有很多理论。除了你说的，还有房价增长与收入增长比，房价增长与GDP增长比。我认为都是似是而非的说法。
先说房价收入比。据说国外的数据是4：6。我问你，我们国家买房支付能力和家庭收入是一回事吗？咱们现在支撑房价的是购买者支付能力。年轻夫妇买房，三代人积蓄……
《浙商》：这不可怕吗？
牛凤瑞：不是可怕，是国情，是发展阶段。中老年人买房是改善性需求，一般都有原住房的抵押、租售来支持。再说，我国统计的家庭收入和实际收入也不能划等号。
再说租售比。有人说租售比200合适，现在有的城市超过400、500。但是你想一想，租售比高了，买房就不合算了，这会通过市场调节限制投资性买房。
再说收入增长速度和GDP，都是用的同期或同比数字，GDP的增长相对是稳定的，每年差2-3个百分点，房价可不是，每年增长情况不一。如果你用北京市5年或10年相对长时间段的数据做下对比呢，可能得到的结果就不一样了。
现在还有人说，85%的人都买不起房子，房价还不高吗？我要问，如果85%的人买得起房，中国有那么多房子可供给吗？如果85%的人买得起房，中国又该到了什么发展阶段？如果85%买得起，还有下一轮有效供给吗？开发商还跟你玩吗？房价高涨说明市场太供不应求，也因为有一个高房价，才有各类要素大规模的进入，才有下一轮的有效供给。所以这些问题都不是一句话一个断面能说明白的，要全局、全过程地来看。
明年房价上涨会有一个缓冲期
《浙商》：您能不能给我们预估一下明年房价的走势？
牛凤瑞：我一直说房价不可能持续一条直线地往上涨，起起落落才是市场配置资源的方式，但肯定是涨多落少。因为人们生活水平在提高，对住房的需求在增加，这是刚性的。同时住房质量也在提高，投入到住房中的要素价值在提高。这种趋势下，期望房价下降，你觉得是可预期的吗？
就明年来讲，今年下半年的快速增长，购买力得到释放，明年房价上涨会有一个缓冲期。
《浙商》：在新一轮高压政策下，您对房地产企业，特别是中小房企业有什么忠告？
牛凤瑞：行业有众多企业竞争，不论是否过剩，都有成功不成功之分。企业还是要做好本分，保证产品质量，盖出市场需要市场认可的房子，同时符合政府调控方向，比如拿地，要符合地方用地规划，减少社会成本，增加产品竞争力。
企业要有信心，短期内的市场波动调整都是正常的，长期来看，我相信房地产业至少还有几十年的春天。
牛凤瑞简介：中国社科院城市发展与环境研究中心原主任、研究员，中国城市经济学会副会长，享受国务院政府特殊津贴。主编《中国房地产发展报告》。
