爱华网国土资源部有关负责人24日表示，根据我国土地管理法和有关政策，农村集体建设用地一律不得搞商品房建设。“‘农地入市’调控房价”、“‘小产权房’将放开”等说法毫无根据。
近日，“国土资源部将推广农村土地入市调节房价”“‘农地入市’解困高房价”等报道频现，引发社会各界广泛关注。国土资源部有关业务司局负责人24日声明说，“国土资源部酝酿新版土地调控”的说法系误读，也不存在“国土资源部将推‘农地入市’调控房价”之说。在我国严格实施土地用途管制的法律框架下，“农地农用、农地农民用”原则不得动摇。
这位负责人表示，目前农村集体建设用地流转正在一些地方积极试点，但仅限于城镇建设用地范围外的非公益用地，主要是发展乡镇企业，不得搞商品房建设。探索集体建设用地使用权流转试点，更不能解读为农村集体土地进入市场。农村集体用地除农村集体建设用地外，还包括农村集体所有的农用地和未利用地。“农村集体用地”和“农村集体建设用地”，两字之差，相差甚远。
最近以来，国土资源部反复强调，各地必须严格执行土地管理法和国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知等法律和政策，必须坚决贯彻最严格的土地管理制度。土地用途管制制度是最严格土地管理制度的核心。任何涉及土地管理制度的试验和探索，都不能违反国家土地用途管制制度。城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。任何单位和个人不得租用、占用集体土地搞房地产开发。
关于土地供应管理与当前房地产市场运行的关系，这位负责人表示，房地产价格是市场机制和综合政策的产物，不可能由土地政策主导。目前，针对部分房地产重点城市的调研已经结束，有关方面正在加紧研究，将积极出台政策性成果。加强房地产批后监管、严厉打击闲置土地等细化政策正在紧锣密鼓酝酿中。
国土部：推广农村集体用地入市调控房价的报道不属实
据中国之声《央广新闻》16时37分报道，国土资源部回应，将推广农村集体建设土地入市调控房价这一消息不属实。
记者给国土部新闻处相关负责人员进行了电话咨询，他回答相关报道不是国土资源部发布的，国土资源部也从来没有做过“农地入市”等类似的表述。他同时表示国土部正在汇总相关情况，最近将向媒体介绍我国农村土地使用管理的情况。
惠铭生：农地入市不是打压房价的灵丹妙药国土部近期正在形成2010年新的土地调控政策。之前试点的农村集体建设土地入市有望继续推广。此举将有利于缓解土地供应紧张、打压居高不下的房价。
表面上看，城市“地王”频现、房价不断上涨的原因，一方面是来自城市土地资源的稀缺性和不可再生性；另一方面来自城市化进程的加快、楼市的刚性需求。所以，理论上讲，从政策、法律上对农村集体建设土地进行松绑，实现与城市国有土地“同地、同价、同权”的流转模式，可以抑制地价，挤掉房价泡沫。
但是，农地入市，如何坚守18亿亩耕地这条“红线”？根据“十一五”规划纲要，到2010年末中国耕地面积必须确保不低于18亿亩，这是直接关系到13亿中国人吃饭问题的底线。完全可以预料，农地入市将成为一些地方政府和房产商的圈地盛宴，如果监管失控，必将挑战18亿亩耕地“红线”。
另一个颇值得探讨的问题是：当今城市土地成“天价”和房价高的原因，是否仅仅因为城市土地资源稀缺？事实证明不是。首先，一些地方政府过度依赖土地财政，更愿意通过招拍挂等方式转让土地，以取得大把的土地出让金充实财政收入。一些地方政府要GDP不顾及民生，土地财政催高了地价、房价，已是不争的事实。其次，开发商拿地后的二次囤积和垄断，是导致土地供应紧张和房价上涨的重要原因。近日，央视《经济半小时》曝光北京“三分之一开发商只囤地不盖房”，以此抬高房价牟取暴利。今年11月，中原地产对国内12所城市的土地调研，自2003年以来，40家知名地产商在土地公开市场获取270幅地块，但至今有半数闲置。第三，商品房的过多闲置与投资炒作商品房也是高房价的推手。据国家统计局统计：截至2008年12月底，全国商品房空置面积1.64亿平方米。
值得注意的是，既然农村集体建设用地实现了与城市国有土地“同地、同价、同权”的流转，农村地价自然向城市土地看齐而水涨船高，难以从根本上破解房价居高不下的困境。多年来，城市不断扩张，郊区土地被大面积兼并开发，但房价依然畸高就是明证。农地入市能否抑地价、降房价，其实是个未知数。
由此可见，城市土地紧张，但尚有地可以开发，而投资与炒作以及大面积的闲置，人为加剧了市场对楼市的刚性需求。也就是说，政府欲缓解土地供应紧张、打压居高不下的房价，并非无路可走，而是尚有诸多“招数”可以破解。现在急于祭出“农地入市”这条“险招”，其实是在刻意回避以前诸多悬而未决的矛盾。但是，“农地入市”不仅成不了抑制房价的灵丹妙药，而且还挑战了18亿亩耕地“红线”，并且可能为一些地方政府和房产商大肆圈地、侵犯农民利益提供政策支持。
叶檀：新土地改革 农地入市决定中国农村未来房地产市场的改革已到紧要关头，农村土地价格改革、流转途径正在发生深刻变化。
11月16日，浙江省委副秘书长、省农办主任夏阿国向媒体表示，国土部近日已确定在浙江开展农村土地整理改革试点。最快2010年元旦起，浙江将在全省推广农村集体土地入市，并逐步实现与城市国有土地“同地、同价、同权”的健康流转模式。不过随后浙江方面将“农村集体用地”更正为“农村集体建设用地”。
此前，在成都、重庆等地，已经开展了大规模新农村建设试点。今年9月1日起成都实施了《成都市社会主义新农村规划建设管理办法(试行)》。
浙江与成都的办法相同的是，通过新农村的建设，逐步实现城乡一体化、逐步从包产到户的小农经济升级为大规模的产业集群运作。这是中国农村改革过程中至关重要的一环。
但浙江与成都、重庆等采用的方法不同。成都等地试行政府主导下的规模化运作，进行土地集约使用、增加耕地，由政府主导各地的主要农作物生产、工业生产，由政府建设农民新村让农民腾出宅基地搬进新居，而政府以土地收入等投入新农村建设所需要的道路、水力等基础设施建设。
成都此举颇见成效。2008年12月，北京大学国家发展研究院和成都市政府合作，对“统筹城乡背景下的土地管理制度创新”进行了调研，通过走访成都市都江堰、彭州、双流等十多个县乡，深入田间村头，对新农村建设的结果得出了比较满意的答案。
一方面是在全国城乡差距不断扩大的背景下，成都却扭转了此前20多年城乡收入差距逐渐上升的势头，还将这一差距略为收窄，并同时保证了城市化的发展。同时，成都对农民的土地进行了确权，这是土地流转、定价的前提条件。
成都的新农村运动，政府是决策主体、推进主体、建设主体、发包主体，甚至是投资主体。在三溪镇规划万亩橙园，在寿安镇引入企业进行亩木种植，而农民拥有将土地折股、拥有经济合作社的部分股权。由于政府对于预算收入进行了平衡，农民不可能获得高额的级差地租。换言之，农民不可能获得土地的财产性收入，但可以获得一定的补偿，相对于以往低得可怜的征地补偿，对于农民而言是一大进步。现在的问题是，在农民入股、成为农业工厂的股东兼工人之后，如何确保农民的利益不受损失。
浙江则是另一种模式，由于市场经济较为发达，浙江有村村办厂、藏富于民的历史，浙江等沿海地区的农民大部分已经转化为企业主，当地土地级差地租较高，因此与西部地区的农民要求不同。事实上，当地的农民多数不靠土地为生，他们将土地以每亩百元左右的价格转租给外地农民。因此，农民绝不会心甘情愿成为农场的股东甚至工人，他们需要收获的是更多的土地收益。
此次，浙江省提出农村建设用地集体入市、“集体建设用地平等化”，我们尚未看到具体细节，总体而言，是让农民拥有集体土地的主体地位和土地出让的收益权利，与以往农民被征地后成为牺牲者有了本质不同，由此，政府的土地决策尚未公布，就获得了网络上的一片喝彩，属于难得一见的景象。
中国新农村运动改革，已到了土地流转的关键步骤。土改要获得成功，根本在于利益分配机制与农民的未来出路，西部农民成为农场工人、而东部的农民早就转变身份成为企业主，他们需要的是与政府共享土地的级差收益。双方如果能够进行公平的博弈，而后形成互相认可的机制，则可以形成长期的制度。中国如此之大，土地收入与农村情况各不相同，绝不应该强求一律，由国土部发红头文件将各地土地交易价格固定，则土改必败；如果法律法规能够赋予农民以博弈权，则土改将成功大半。
最后，农村集约用地，多余的建设用地投入市场，是改变中国目前土地价格高高在上的核心举措，要房改必须先土改，土地政策理顺了，房地产市场才能一顺百顺。
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●变土地出让金一次性征收方式为“费随房走”
●变土地拍卖“价高者得”为“方案好者得”
●在此基础上增加房地产开发土地的供应量
日益高涨的土地价格一次性全部摊入房地产开发的成本，成为我国近年房价居高不下的重要原因之一。业内人士建议，解决居民住房难问题关键要在土地使用税征收、拍卖导向、土地供应量政策方面做出调整。
山西省房地产协会会长袁纶华说，房价畸高的最主要原因是高地价推动了高房价，高房价反过来又诱发高地价。他说，从多年的实践看，我国现行政策土地出让金一次性征收(即住宅用地使用权出让为70年、土地出让金应在签订土地使用权出让合同后60天内一次性支付)的方式存在三大弊端。一是导致地价一般占到房地产开发成本的20%至30%；二是房价总数非常庞大，以此作计税基数增大了交易成本；三是造成地方财政对土地收益和高房价下房地产交易税费的过度依赖，刺激政府养成“快卖地、多卖地、卖好地”的利益冲动。
因此，山西省房地产协会认为，应采用“费随房走”的模式，即开发建设期间土地使用费由开发企业交纳，业主入住以后由房屋的产权人交纳。
他们认为，这种方式的好处是：城镇政府有了稳定的土地收益，有利于土地的集约使用；庞大的土地出让金从房价中调出来，有益于调动住房消费；减轻了资金压力，开发企业参与项目开发建设投标时，可以把资金集中用于开发项目，楼盘的水平会提升；不同楼盘之间的开发建设成本有了可比性，土地增值税也有了较为清晰的依据；标准的主导权在政府手里，政府调控房地产市场；有利于降低金融机构的风险。
此外，针对我国现行土地拍卖“价高者得”的现状和由此产生的弊端，专家建议，应将拍卖导向由“价高者得”变为“方案好者得”。在此基础上，增加房地产开发土地的供应量。山西财经大学公共管理学院教务处处长马培生说，城镇政府出让土地使用权时，同时应该提出该种土地的控制性规划，面向社会进行开发建设招标。各房地产开发企业根据控制性规划编制框架性方案，参加土地的开发建设投标。（来源：经济参考报）
