从房地产发展来看,目前中国内地的状况跟中国香港1970、1980年代比较相似——经济高速发展,房价也高速上升。消费者按揭买房子,而不是用所有的储蓄买一套房子。香港的同行一直是我们学习和追赶的目标,我们每年都会去香港和同行交流,也有过一些合作,包括前期的设计、后期的服务、物业方面。相比较而言,目前内地尤其要完善的有两点:
首先是资金渠道。融资渠道在内地相对比较单一,大部分开发商开发资金70%靠银行贷款。一旦市场行情不好,或者银根收紧,对企业来说压力非常大,风险也很大。香港不一样,它会通过销售,通过上市,或者再融资,或者债券等多种渠道,空间比我们大很多。
其次是产业集中度。香港前十家房地产集团,如长江、新世界的开发量占了全港的70—80%。中国内地不一样,内地最大前十家企业加起来占整个开发量的6%。这说明这个行业入行门槛相对比较低,这个跟香港上个世纪70、80年代也是比较相似,全面放开,谁都可以做。而这样的情形也导致很多企业没有长远的打算和规划,所以对产品也没有非常高的要求,影响整个行业的发展。
但这次金融危机对房地产也是一个机会,对这个行业进行一次洗牌。一些有实力的企业逐步发展壮大,接下去5-10年,中国内地或许也会出现像香港的长江、新世界这么大规模的大公司。
我们还是非常看好内地的房地产市场,它至少还会繁荣20年。为什么呢?一方面整个经济处于高速发展阶段。第二我们城市化进程才刚刚开始,还有很多农民户口要转到城镇户口,这个都需要从农村原来自由住宅转移到城市的商品住宅。现在我们还处于人口增长阶段,许多人需要第一次购房。并且之前国家的房改房政策结束之后,那批房子现在又到了一个更新换代的阶段,所以现在刚性需求还是非常大。