爱华网“大广州”扩容提质加速
继广东加大粤东西北地区城区扩容提质速度之后，珠三角中心城市广州的区域整合也在加速。
2月12日，广东省政府将《国务院关于同意广东省调整广州市部分行政区划的批复》转发至广州市人民政府。据该批复，国务院同意广州市将原萝岗、黄埔两区合并为新的黄埔区，区政府驻地为萝岗街道香雪三路1号；撤销县级从化市，设立广州市从化区；撤销县级增城市，设立广州市增城区。
整合之后的广州市由原来的“十区二市”变为“十一区”，市辖面积超越上海，达到7434.4平方公里，两县级市改区后，广州辖区内从此无县。新区的并入不仅令增城、从化区域房价看涨，也大力助推广州城区扩容。
《中国经营报》记者获悉，今年起广州将加快城区“三旧”改造工作，预期增城、从化以及新黄埔地区将成为未来几年广州推进“三旧”改造的重点领域。
房价看涨
由于广州目前执行的是“市中心十区限购、从化和增城限价不限购”的差异化房地产调控政策，因此增城、从化撤市改区后首先受到影响的就是当地的楼市。消息传出后，增城、从化地区楼市持续升温，不仅多个楼盘酝酿涨价，不少购房者也紧急出手，期望赶在上述区域“限购”之前签约。
本报记者走访发现，位于增城一个名为尚东阳光的楼盘，准备即将在3月推出的新一批单位在售价上调整为至9000元/平方米，比年前推出的上一批单位每平方米大约涨了500元。该公司营销总监顾霖立直言，涨价有增城撤市设区的原因，“在这个利好下，价格微涨是客户可预期和接受的。”
而一些目前没有推货的楼盘也在酝酿推新一期单位时进行价格微调。增城中森茗苑、敏捷地产的锦绣天伦等项目的销售人员均表示，公司正在酝酿涨价，但幅度不会太大，大约在几百到一千元不等。
价格调整的同时，新区内成交量也在逐步上升。广州房管局阳光家缘网站的统计数据显示，在刚过去的一周，增城区的网签数量达到359套，是春节期间成交量的2.5倍，同时，网签价格也环比上涨了4%，达7835元/平方米；从化区也不例外，同期从化区录得网签99套单位，网签价格8198元/平方米，环比上涨近3个百分点。
“从化和增城并入广州市区，扩大了广州城区的面积，这不仅有利于巩固广州中心城市的地位，同时也会为上述地区的房价提供上涨的空间。”广州新城市投资控股有限公司董事长曹志伟对本报记者表示，预期上述区域房价的涨幅在未来几年内将超过中心城区。
虽然目前并不能确定增城、从化撤市改区之后，是否会执行与广州中心区一样的限购政策，但接受采访的不少业内人士认为，不管是限购还是不限购，增城、从化设区都将提升区域内楼市的投资价值，“就像此前撤市改区的番禺和花都区，房产证上写广州市肯定比肯定比写增城市、从化市值钱。”
“旧改”机会
事实上，增城、从化撤市改区刺激的不仅仅是楼市这根敏感的神经，对于广州而言，此番行政区域调整更是大大拓展了广州作为中心城市的发展空间。“新黄埔区将有望成为广州新的都会区，从化作为城市副中心的地位更加巩固，增城则会成为今后广州制造业发展布局的重要平台。”广州市社科院研究员彭澎对记者表示。
不少政经观察人士均认为，广州此番区划调整最直接的红利就是广州市辖区面积的增加，以及由此产生的土地红利。作为一个老城区，广州一直存在着严重的建设用地供给不足的问题，近年来广州频繁通过“三旧”改造来缓解土地供给压力，但中心城区旧改推进困难，拆迁难度极大，增城、从化并入广州以及萝岗、黄埔合并后，上述区域将有望成为广州“三旧”改造的主战场，能够提供大量的土地机会。
根据2013年8月广州国土房管局发布的《广州市土地整治规划（2011~2015）》显示，至2015年，广州要对1.38亿平方米的“三旧”用地进行改造，包括0.4亿平方米旧城镇、0.45亿平方米旧村庄、0.52亿平方米旧厂房，这些改造区域主要都集中在中心城区周边的白云区，黄埔区，增城市新塘镇、石滩镇等地。
而较早前编制的广州市“三旧”改造地块图库也显示，在广州全市一共需进行“三旧”改造的1.4万幅土地中，有大约五分之一面积的“三旧”改造土地都位于增城、从化地区。其中，广州十区“三旧”改造地块合计有8950宗，用地面积为434.2平方公里；从化市和增城市的“三旧”改造地块1105宗，用地面积为105平方公里。
而此次合并的黄埔区则更是“三旧”改造的重点区域，数据显示，目前黄埔区纳入“三旧”改造范围的项目用地达22平方公里，占该区区域总面积的25%，在广州全市11个区中占比最高。
“‘三旧’改造是广州推进新型城市化发展、提升城市建设水平的重要抓手，加快‘三旧’改造，推动城市更新，对广州实现节约集约高效发展具有重要意义。”广州市市委书记万庆良在今年广州两会上表示，今年广州将会借助区划调整的契机，把“三旧”改造作为今年的重点工作，加快组织实施，争取今年上半年召开“三旧”改造动员大会，吹响加快“三旧”改造、推进城市更新的“进军号”。
本报记者多方了解到，目前已经有不少开发商在关注增城、从化、新黄埔区的“三旧”改造机会，“城市周边郊区的旧区改造成本要比中心城区低得多，拆迁难度也相对较小。”奥园一位负责人对记者表示，2013年奥园在增城新塘镇拿下的一个23万余平方米的旧改项目，土地出让金仅7000多万元，今年项目已经改造完毕并正式开工建设。
“有些旧改项目尽管投入资金大，时间也长，但旧城改造可以享受到地段升值、政策等红利，相比常规项目而言，旧城改造项目毛利率还是比较高的。”佳兆业集团总裁金志刚认为。
