爱华网北京的商业地产自2001年兴起以来，在短短的几年时间以“奔腾”的速度完成了多次升级，投资者争相追捧，北京掀起了一股商业地产的热潮。与此同时，京城商业地产的弊端也在如火如荼的开发中显现出来，商业项目投资与经营的矛盾一时间成为商业地产发展的瓶颈。面对此种状况，多位著名商业专家在本月召开的北京商业地产峰会上更明确指出“商业地产不能再切成小块出售给小经营者，做成一个个批发市场了”，创新管理模式已经迫在眉睫。
投资、经营矛盾激化 凸显商业地产瓶颈
在地产开发商看来，投资商业地产比投资住宅有更大的利润空间，所以商业地产开发是一浪盖过一浪，商铺、商业街等商业地产形态更是如雨后春笋般涌现，“开发规模之大，发展形势之火”，商业地产成为了地产界最具前景市场的业态之一。
大批量同类业态的涌现造成了产品的良莠不齐，一部分不懂商业地产操作规则的开发商开始盲目地跟风，商业地产的开发套用的是普通住宅的模式，由此造成建筑形式不够合理、物业队伍不够专业，进而形成产品同质化，投资风险骤增，投资与经营处于一种无序状态。此外，一些商业地产商则抱着短期投资的目的，在商业地产开发上当起了“甩手掌柜”，将项目简单的切成“豆腐块”，再以粗略的方式租售给经营者，并且“卖完就走”，导致无法完善商业地产的长期规划，使商业投资与经营之间的矛盾显得更为突兀。
业内人士对此分析认为，商业需求规划与地产开发信息不对称、商业后续经营责权不分、运营管理缺位等使得开发商、投资者以及经营者的利益在不同程度上都缺乏有效的保证，从而严重阻碍了商业地产的健康发展。
第三极打响商业地产模式创新头炮
商业地产的复杂现状已成为不争的事实，如何保证商业地产的稳定发展，不仅是发展商关注的热点，更是投资者保证自己利益的根本所在。有专家指出，谁能解开商业地产的投资与经营穴道，突破瓶颈，谁就能引领2005年商业地产的风尚，为北京贡献真正意义上的商业房产。
京西文化重镇“海淀图书城商业区”改造中的旗舰项目——第三极文化中心则以商业地产的经营权与产权全面分离模式，和文化主题商场的确切业态规划，突破了商业地产投资与经营的瓶颈，为商业地产的全面升级打响了头炮，也为众多投资商业地产的投资人提供了评判优质项目的实际模板。
追本溯源，第三极总经理欧阳旭分析认为，商业地产开发不同于住宅地产，它需要开发商、投资者、经营者以及物业管理四者结合起来才能取得共赢，所以，开发者、所有者、经营者以及管理者的权益关系需要一个完整的、科学的管理模式来约束。虽然第三极的投资者与经营者处于一种完全分离的状态，但是却启动了相应的商业管理模式对项目进行统一的运作。欧阳旭表示，只有这样才能取得相得益彰的效果，投资者获得稳定回报，而经营者获得更大自主空间。
“四个统一、七大优势”看齐商业地产新标准
据欧阳旭透露，第三极从众多的商业地产中脱颖而出凭着就是统一业态、统一管理、统一招商、统一经营四个统一的运作保证，可以说，四个统一的相互作用确保了商场的永久持续经营。据介绍，第三极首先将项目定义为文化主题，并创新休闲、图书、旅游、教育、健身、商务六个商业业态组合，以2万平米的超大型书店为旗舰，从而形成强大的动力源，利用不同商业业态产生二次驱动力，形成客流的良性循环，这样不仅符合文化主题商场的商业形态组合，更符合整个图书城商业区知识性休闲、文化性消费的突出需求。
第三极由专门的国际知名物业管理公司高力物业对项目进行统一招商与管理，聘用3000多名管理专才，物业管理部与租户市场保持着紧密的联系，只有符合项目业态规划的品牌才有资格进入第三极，从而避免了商场内部同质化品牌的经营，从根本上解决了商业物业零散产权下恶性竞争的疾痼。同时，统一招商可免除空置及免租期，为投资者节省了大量的资金。另外，投资者拥有10%的固定年回报率，10年即可收回投资成本，并且拥有50年的商业产权高投资回报，无须承担经营者盈亏带来的风险，无须交纳中介费、物业、水电费等七大优势。
欧阳旭认为，衡量一个商业项目是否具备很好的投资价值，投资人应首先评估项目是否采取了“四个统一”管理理念，是否具备“七大优势”等基本标准，符合条件的，再对其进地段、交通、商业成熟程度、人潮资源、业态规划等更加细致的分析，最终选择风险低、收益好、回报稳定，符合商业发展规律的项目。
商业地产进入成熟期 投资者追求稳定回报率
对于投资者来说，投资商业地产要收回全部投资就得十几年甚至几十年，风险由此暴涨，而这些风险又将在十几年甚至是几十年转嫁到银行身上。而近期伴随着央行加息等大幅度举动，一时间闹得投资市场人心惶惶，稳定的回报率以及在短时间内收回成本已经成为众多投资者梦寐以求的事情。最近，北京首家大型文化主题商场第三极则在此种情况下，由第三方运营管理公司提出了每年回报率10%的10年代租期，即10年后，投资人即可收回购房的全部投资，此后依然可拥有第三极商业房产的产权。此举在业界及投资者中一石激起千层浪，引起了强烈的反响。
商业投资者最在乎什么？
商业地产发展势头缘何会发展得如此强劲，最主要是由于其有着强大的支持后盾，开发商看好的是高于住宅数十倍的利润，而投资者则看好的是商铺极高的利润回报。随着国家的宏观调控以及各种利好因素的推动，商业地产逐渐进入成熟期。与此同时，商业投资者在亲身感受奥运带来的强大商机以及加息引起的震荡后，大都从非理性投资转向理性投资，投资行为越来越谨慎，租金、租期、商业模式、升值潜力等因素成了他们验收投资产品的重要砝码。
有专家则认为，租期在这些因素之间显得尤为重要，因为租期的长短直接决定了其风险系数及商业投资成本的高低。短期的租约对于经营的稳定和持久并不能起到稳定整体商业的作用，虽然有可能短期租约的租金水平会略高一些，但由于租期短，其装修投入和市场宣传等都不可能过大，这在无形中降低了经营品质，商业业态的稳定性也因此面临挑战。因此，成功的商业项目一般都会将最好的位置、主打的业态作成长期租约，这是确保商业价值不断提升的关键。
除了租期外，商业项目周边的商业环境、人流量等各种具备升值潜力的因素也在投资者的考虑范围之内。
10年代租期给投资心理安上稳压器
据了解，第三极率先出现了由第三方运营管理公司承诺的10年代租期，从目前市场来看这个是代租期最长的个例，也是迄今为止商业地产项目中最符合商业投资规律并真实呈现给投资人的项目，这无疑给投资者在心理上安上了一个稳压器。
第三极总经理欧阳旭认为，很多国际知名品牌一般都希望承租长期的经营地点，其经营的长期性也标志着稳定、超强的支付能力，因此，10年的租约对于这种品牌客户而言是最合适的，其经营的稳定性同时保障了投资人的利益。
据了解，第三极的投资者每年的投资回报租金固定为购房款总额的10%。以按揭购房计算，10年后投资者就可以收回所有的投资成本，也就是说，第三极的投资人得到的不仅是完整的房屋产权，租赁期间还会获得稳定的租金收入，据初步计算，连同房产原始价值在内，其总投资回报率10年后可达269%。
欧阳旭还向记者介绍，第三极采用的是投资者与经营者完全分离的商业投资模式，投资者无须承担经营者盈亏带来的风险，这与10年的稳定回报期是相辅相成的。同时，投资者不需要交纳任何的招商代理费、物业费、水电费等，在运营商的统一招商下，整个商场将不会出现空置以及免租期，投资者的投资附加值因此骤增。
主题、地段、人气：“一个都不能少”
“如果说长期稳定的回报是吸引投资者的重要条件，那么明确的业态定位、优越的地段、强大的人流等因素就是一个商业地产项目获得成功的必要条件。”欧阳旭如是说。
据介绍，第三极位于海淀镇.图书城商业区，是对海淀图书城改造的旗舰项目。众所周知，海淀镇具有深厚的文化沉淀，以及千年的商业传统。据统计，以海淀图书城为中心，在半径两公里范围内拥有包括北大、清华等78所高校的在校生、科研机构的职工及家属以及在中关村西部地区工作的白领人士和IT精英，蕴藏着300万人口的文化消费需求。而第三极正是抓住这一文化消费缺口将项目定义为文化主题，创新休闲、图书、旅游、教育、健身、商务等六个业态组合，利用不同的商业业态来产生二次驱动力，从而聚集商机。
从目前市场情况来看，在海淀图书城周边很小的范围内，已经形成完善的商业结构，肯德基、麦当劳、必胜客、吉野家等国际知名餐饮目前均有开店，不远处还有亚洲最大的家乐福超市，这些都说明了，图书城地区的投资价值之高，消费需求之大。另据统计，该区域的平均日客流量达到了3—5万人，预计随着对图书城的改造之后，每天将吸引超过10万人的巨大客流。
