爱华网一面30亿高调拿地，一面单价直降3000元清盘
山雨欲来风满楼，马年的第一波降价潮，出现在2月18日的杭州。
2月18日，德信控股集团有限公司（下称“德信集团”）位于杭州城北的德信?北海公园项目，传出惊人消息：该项目剩余全部房源一口价15800元/平方米，而透明售房网的数据显示，北海公园最近的成交均价在19446元/平方米，其中中间套均价为18000元/平方米左右，边套在21000元/平方米左右，降幅在3000元/平方米以上。
值得一提的是，德信?北海公园的这次降价清盘，清的不仅是尾盘，而是准现房，包含了该项目位置最佳的6号楼王压轴房源和5号楼。
有意思的是，同一天，德信集团又以18亿元的总价拍得杭州城东新城的章家坝地块。一面是大肆高调拿地，一面是降价清仓。这一悖论的背后，引发市场对降价原因的诸多猜测，一些杭州地产界观察人士认为，降价原因或许是杭州存量房库存与日俱增，销售面临周转率下降，开发商面临资金面短缺的危机。
2月24日，德信集团有关负责人在接受时代周报记者采访时回应称，德信目前资金链不存在问题，“公司层面账面资金充裕，今年可能还会选择在土地市场有所动作”。
“预谋已久”的降价
某种程度而言，德信的此次降价可谓“蓄谋已久”。2月18日是周一，德信集团释放出了北海公园即将降价的消息，在此后的三天里蓄客完成，周五则立刻开盘，在开盘现场，有众多公安人员维持秩序，等前期业主得知消息赶来“闹场”之时，尾盘已基本售罄。
这次率先降价犹如推倒了多米诺骨牌，立刻憾动了杭州该板块的定价标准。两天后，临近德信?北海公园项目的天鸿?香榭里均价直降约4000元/平方米，由此引发老业主抗议，有业主在开发商宣布降价前一天签约，一夜损失50万元。
2月22日，时代周报记者在正预售中的天鸿?香榭里售楼部探访，一边是维权房闹的业主们，沙盘图被一些业主砸烂，样板房被迫关闭；一边是闻降价之风而来看房的新顾客，由于看房人员众多，该楼盘只提供户型图，然后直接登记和认筹，整个场面十分混乱。由于“房闹”后续事态的不可控，目前该楼盘正式开盘时间将由杭州市当地公安部门来确定。
德信地产与天鸿香榭里项目均为浙江本土开发商。除北海公园之外，德信地产在杭州开发了德信泊林公寓、德信泊林印象、德信银树湾、德信早城、德信北海公园等15个项目。这其中，泊林印象、臻园、中外公寓、北海公园、晓宸、东望等6个项目仍处在售状态，另有多个项目待售。据时代周报记者了解，除北海公园已经降价之外，德信旗下的另一项目德信?晓宸也可能降价出售。
除上述两个首降项目外，位于杭州城北板块的楼盘阳光郡均价从17500元/平方米降至13800元/平方米，保利·梧桐雨从16200元/平方米降至12800元/平方米，万科·北辰之光从16800元/平方米降至13000元/平方米。在透明售房网市场研究院院长丁建刚看来，杭州马年的首降，突出反映了杭州楼市看似繁荣的表象之下却蕴藏着巨大的降价隐患，“一些冒进的开发商，今年只能吞下自己的苦果。从目前的市场形势判断，杭州有十个以上的项目，定亏无疑。”
30亿高调拿地
在杭州本土房企集体紧缩的时代，德信似乎正在开足马力提速发展，这种提速发展的信号，集中体现在土地市场上的动作频频。
2月18日，杭州主城区土地市场迎来节后首场出让，其中章家坝地块由德信集团以近18亿元的价格竞得，折合楼面价12440元/平方米。该宗地块位于钱江新城扩容区范围内，周边配套设施较为完善，地块拥有火车东站、地铁一号线彭埠站以及七堡车辆段等便利条件，优势明显。
同一天，德信集团在温州斥资6.96亿元拿下温州生态园黄屿片A01地块，地块总面积为22920.77平方米。值得一提的是，德信2013年在温州共推出了4个项目，分别是柏林公馆，爱琴海岸，莱茵湖畔，湖滨1号。
此前的1月20日，杭州市萧山区挂牌出让一宗商住地（萧政储出[2013]52号地块）。德信集团以4.91亿元竞得，成交楼面价5282元/平方米。
除了上述三个地块外，在今年年初，德信全资收购了上佳房产位于余杭区中泰乡项目，该项目建筑面积约8.8万平方米，收购价在1.855亿元左右。
若将上述土地市场的行为均算在内的话，德信集团在今年已经拿出了30亿元竞购土地，占到了德信集团2013年全年销售额60亿元的50%。
有杭州地产界人士向时代周报记者分析认为，结合德信底价拿地及清盘举措，似乎透露其迅速回笼资金，趁土地热潮消退时机扩张土地储备的意图。
“百亿战略”
德信的马年首降，以及在土地市场的频频动作，或许与德信今年提出的“百亿战略”目标不无关系。
起步于1993年的德信集团最初是在浙江湖州市德清发展。
2006年，德信开发了在杭州的首个楼盘德信?银树湾。此后，虽然经历2009年杭州楼市雪崩，但仍然在杭州市场站稳脚跟。
2012年，德信地产销售额突破50亿元，在杭州本土房企中跻身前三，位列上市公司绿城集团和滨江集团之后。2013年，德信集团销售额达60亿元，同比2012年增长20%。
某种程度而言，德信在杭州的经营成功，使其尝到了深耕的甜头。有业内人士告诉时代周报记者，德信会把拿地款的三分之二放在杭州，而另外三分之一是聚焦在其他某一个地方，一样做深耕。
在进入“后50亿元”时代后，德信的战略格局开始变大。温州市场已经成为了德信的另一个目标战场。2013年，德信集团投资20亿元在温州一口气拿下了5宗地块，成为去年在温州土地市场投入最多的一家开发商。德信进入温州的时间值得玩味，近两三年以来，随着宏观调控的持续加温，温州房价持续下跌，公开出让的土地价格已逐步探底。
德信地产业务营销副总监、德信滨湖置业副总经理杜盛向时代周报记者透露，根据目前的存量计算，德信除了在售项目外，另外储备量达超过100万平方米，总的可销售额在150亿元以上。德信2014年的目标相当明确：销售额达80亿元，力争在2015年进入“百亿俱乐部”。正是在“百亿战略”的激励下，德信在公司层面提出了“快速拿地、快速开发，快速回笼”的三快战略。
融资成本高企
但是为了快速发展，德信也付出了不小的融资成本。通过信托融资开发房产项目，是德信的惯例。接近德信地产的人士告诉时代周报记者，德信地产项目融资成本至少在年13%以上，与其赌一年内房价上涨大于13%保本，不如打折回笼资金保持企业流动性。
德信地产项目的多款信托产品都与杭州工商信托合作。比如2010年4月，德信曾就其泊林印象项目发行了5亿元的信托产品。当年6月，德信再就臻园项目发行了3.6亿元的信托产品，年收益率为10.3%。2011年11月，德信又发行了2.8亿元的信托产品，年收益率高达12.5%。2012年，德信就海盐泊林公馆项目发行了2.3亿元的信托产品，年收益率高达12%。上述德信的信托产品已完成兑付。
目前，德信在杭州工商信托运行中的信托产品来自温州瓯海投资项目，该信托产品发行时间为2013年7月19日，年收益率最高达10%，募集资金2亿元，期限为三年。
除了瓯海项目之外，德信旗下目前仍在运行的信托产品为交银国信负责发行的鑫福4号，信托计划总规模1.45亿，预期年化收益率为10.5%，该产品将在今年8月左右兑付。鑫福4号资金主要用于德清德蓝置业有限公司（下称“德清德蓝”）开发的“德蓝广场”项目的后续开发建设、“德蓝西湖四季酒店”装修支出以及“德信一里洋房”项目的后续工程款支付。
除了在信托市场募集资金外，从2010年后，德信还通过新的融资渠道—房地产私募股权基金来“造血”。是年，德信在浙江成立浙江凯银投资管理有限公司（下称“凯银投资”），这是浙江首只有限合伙制房地产股权投资基金，也是德信设立的首家房地产基金管理平台。
从2010年凯银投资成立至今，德信集团已经发行了15期房地产私募股权基金。公开资料显示，凯银投资目前管理资金总规模为5亿元，投资项目总建筑面积约100万平方米，管理资产总额约50亿人民币。
除了凯银投资外，2012年，德信集团在香港注册成立的全资子公司凯银国际投资管理有限公司（香港），同样是希望通过私募股权基金业务及资产管理募集资金。
2013年，德信在上海成立了第三家房地产投融资的管理平台上海星湖投资管理有限公司（简称“星湖投资”）。工商资料显示，星湖投资注册资金2000万元，办公地址位于浦东新区福山路458号。有相关知情者向时代周报记者透露，星湖投资管理人员为原凯银投资主要高管。
前述人士称，与原来纯债权的信托产品不同，房地产私募股权基金往往是股权+债权或者纯股权形式的，这类产品的预期收益率比债券类的产品往往要高，比如凯银投资曾发行过一款凯利IV期（凯星基金），产品期限为一年到三年，预期收益率最高为25%。但由于要面对房地产市场的波动，投资者所面临的风险相对更大。
