爱华网【商业奇才】 17年做了两大决定
在说陈启宗的成长史之前，我们先讲陈启宗的“陈氏育儿经”，因为这种一脉相承的教育方式是陈氏保证这一家族产业能够持久的秘诀。
“先父去世时我们三兄弟没有拿到一分钱，我儿子从小我就教育他，他从来不会从爸爸这里拿到一分钱，将来也是。”
陈启宗爱讲他和儿子间的一个小故事。他的儿子现在在上海做事，每天早上骑自行车上班。“有一天我打电话给他，他说‘对不起，爸爸我现在快要下自行车了，下了车我再给你通电话。’”而陈启宗的回复也很幽默，“还骑自行车，你好奢侈。”
“有钱的儿子不成材，没钱的儿子成材。”这是陈启宗给朋友的箴言，他从没有拿父亲一分钱，到最后入主恒隆，显示了自己真正的“少主”实力。
没有进入恒隆时，陈启宗和弟弟即开创晨兴集团，投资内地新媒体等产业。一位陈启宗在内地的得力干将告诉记者，老板投资理念是风险投资领域的大胆和地产投资领域的谨慎并存。这也是他的企业得以在竞争激烈的商场上健康发展的重要原因。
大胆指的是不怕投错，“风险投资不会没有风险，十投不可能十赢，但十投八赢，就是胜利。”谨慎指的是有忧患意识并对此有所准备。“陈启宗只投顶级地段的顶级持有型物业，因为在他眼里，这类物业抗危机能力最强，且有极稳固的保值增值功能。”
胆大心细的陈启宗在上任17年里做了两件让人敬佩的决定，一是投资内地，二是安稳渡过亚洲金融危机。
1992年，也就是陈启宗上任恒隆集团主席的第二年，陈启宗正式踏出投资内地的第一步，选择的城市是刚刚进入新一轮开发的东方巴黎———上海。
在参与上海的开发过程中，陈启宗两个招牌式地标项目恒隆广场和港汇广场相续建成，这两个物业至今仍是高楼林立的上海最有魅力和人气的两个商用物业，并由此奠定了陈启宗在顶级写字楼和商用物业开发的霸主地位。
“港汇广场现在日人流量52万，两个物业的出租回报率现在达到20%。”陈启宗告诉记者。
但是此后一段时间，恒隆在内地的地产开发变得谨慎十足。这无疑和陈启宗在1997年金融危机前后的顿悟有关。有人用“踩准”一词形容危机前后的陈启宗战略，实际上，这是恒隆在经历了1982年危机后的一种先知先觉。
在1997年亚洲金融危机全面来袭之前，大量地产商还在积极而乐观地高价囤积土地的时候，陈启宗没有买进一块土地，甚至还卖出了一块土地，套现二十亿港元，保证了危机之后企业能有大量现金流。金融危机过后，当众多地产商资金链断裂、楼市价格一落再落，几乎没有人看好行业前景之时，陈启宗适时出击，开始收购土地项目，但又并不冒进，依然保持谨慎稳健的基本原则。
一卖一买间，陈启宗成就了他的商业奇迹。并最终全面扭转了恒隆在香港商界的印象，从1982年前后的最受大势所累的企业一跃成为最具前瞻性的地产巨头。
【盛世危言】房地产泡沫不在房价在股市
到今天，恒隆在中国内地的投资继续低调而谨慎的作风。“恒隆现在不怎么在上海、北京这些城市投资了。很简单，价格太高。”陈启宗说。目前，恒隆在中国的商用物业投资集中在沈阳、天津等地，“不是这些城市的项目比上海强，是这些项目的成本显然比上海低。”陈启宗说。
“若说内地楼市有泡沫，那只能说泡沫不在房价，而在股市。”陈启宗断言。这是他对目前内地楼市的最直接判断，和大多数人的判断不同。
“高房价起码还有需求支撑，但是挤入股票市场大量追捧地产股的资金却仅仅是一个虚幻的数字。”陈启宗对记者说，一旦资本市场的投资心理有变，这些脆弱的数字将很快灰飞烟灭。
这就好比前不久爆发的美国次级债风波。这次风波的源起实在太小，甚至可以说是个意外，却引来全球资本市场的大波动。传导至香港股市，次债风波导致市值连续几天大幅下滑，恒隆与一些地产企业体验深刻。
次债风波期间举办的第七届博鳌房地产论坛上，主持人问了陈启宗三个敏感问题，并要求他以最简单的方式回答。
问题一：恒隆现在的市值是多少？
答：不到1000亿，只剩下碧桂园的三分之二了。(现场笑声)
问题二：你可以让恒隆在明年达到2000亿市值吗？
答：三个字，不可能。
问题三：如果有一家内地上市公司，目前市值1000亿元，在一年之内变成2000亿的机会您觉得有吗？
答：可能。不过再过一两年就剩下100亿。(全场掌声和笑声)
当本报记者再次追问，可能由2000亿变成100亿的原因是什么？陈启宗回答，现在内地地产股市盈率动不动60倍、80倍，市场对地产股热情不减。“圈钱太容易了，地价由此被推得越来越高。这也是目前‘囤地比开发划算’的原因之一。这种已经不重视物业开发本身，而是将未来财富透支在现在地价中的做法，背后是开发商殊死一搏的心态，押宝就押在未来房价一路走高，中国楼市将持续凯歌。”
采访陈启宗的过程，让人不禁回忆起2003年以来，看多与看空两派观点在中国楼市的争执过程。“很多内地投资人认为中国的市场经济与其它国家不同，市场风险可以在政府宏观调控的引导下化解，因此不大可能出现所谓类似我国香港、台湾地区及日本的房地产泡沫破灭。您怎么看？”记者向陈启宗提出了这样一个问题。
而陈启宗则回答，没有哪一个行业可以永远走高，周期调整的到来只是时间问题，也可能很快，也可能在几年之后。“投资心理是很繁杂和微妙的，一旦投资者失去信心，一起撤出市场，支持楼市发展的资本不足，房地产危机将很快出现。”陈启宗称，“不要小看市场的力量。尤其是中国加入WTO，国际金融体系的风吹草动对中国资本市场的影响都将越来越大。”
【金玉良言】内地廉租房制度要考虑后续问题
除了地产股危机之外，陈启宗担心的另一个问题是一味效仿香港房地产发展模式的过程中，内地楼市还可能面临新的问题。其中之一是目前被不少人大为看好的廉租房制度。
“廉租房很可怕。”这是陈启宗口语的原文表达，但他接着补充，“廉租房制度不是不可以建，是还有很多后续问题需要考虑。”
根据他的介绍，香港廉租房制度目前面临的一个最重要问题是退出机制不完善，“一个当年符合廉租条件的毕业生在里面住了十年，早已经成长为支付能力较强的人士。”“又比如社会不公问题，廉租房会造成一些没钱的人比略有钱的人住得好，因为略有钱的人不符合廉租房标准，也买不起商品房。”
“这些是廉租房制度产生的新的社会问题，需要中国决策者事先考虑。”陈启宗表示。
无论是“2000亿变成100亿”还是“廉租房很可怕”，话语直爽的陈启宗都只是在表达一个略带忧患意识的心理。他以在地产界17年的起伏经历断言，短线的赚钱无法持久。到了一个规范的市场发展阶段时，开发商最需要的不再是灵活和胆量，而是理性、冷静和策略，是在资金积累充分的情况下，考虑管理和品牌。
“所以，现在内地有多少家大公司能够保证10年、15年后，在市场环境已经十分规范的情况下，成长为成功的大型房地产企业，这个问题实在是悬而未决。”
采访手记
残酷论英雄
8月下旬举行的第七届博鳌房地产论坛上，陈启宗作为压轴嘉宾出场，风头压过“麻辣”教授郎咸平，成为现场赢得最多掌声的嘉宾。“让陈启宗出山，我们请了七年。”会议主办方称。
面对这次参会开发商最多的博鳌房地产论坛，陈启宗感到的是众多内地开发商急欲“拓清迷雾”的愿望。
无疑，房地产业是逐利心理最强的行业。用陈启宗的话说，“搞房地产的是对致富赚钱最有兴趣的一班人，难得有一个行业集中如此多对赚钱那么有兴趣的人。”
最想赚钱的一班人能够担起更多的社会责任吗？最想赚钱的一班人有多少能够真正成为最有钱的人呢？这是整个社会，甚至历史给予“开发商们”的拷问。
“一个没有见过市场周期，没有经历过市场周期，而且是大周期，并能够留下来的人，他不是一个可靠的房地产开发商。”这是陈启宗的判断。
陈启宗是个略显霸气的人，因为他确实经历了大风大浪，并在走过了57年人生历程后，逐渐顿悟了财富的真正含义。“有一次我和内地一些年轻的地产精英聊天，我告诉他们，你们中间大概有30%的人未来可能会垮掉，10%到15%的人会赚很多钱，其中3%的人可能赚到极多的钱。但是美好就美好在大家都认为我是那3%，其实你更可能是那30%。所以今天的英雄不一定是明天的英雄，当然明天的英雄很可能今天已经是小英雄。”
