爱华网商业创意并不等于商业策划，更不能停留在“创意”的水准上。只有实施多向定位论证、寻求商业业态突破，才能从根本上规避商铺开发的风险。商铺的价值除地段因素之外，更受经营性质的主宰。
开发前看到80％的答案
“商业创意”不是答案：深圳商铺策划出现过不少出色的创意，像华强北女人世界、东门西华宫等，都以准确的消费群定位、琳琅满目的商品，赢得了市场的高度认同，然而，商业创意并不等于商业策划，更不能停留在“创意”的水准上。一个真正的商业创意，必须看得见未来的消费源，必须让未来的经营者进得来而且生意做得下去、做得旺，忽视了这个根本，商业创意就是无本之木。
大商家不是答案：不可理喻的是，不少商铺在开发之前就一厢情愿地把宝押在大商家身上，却不知，大商家圈地布阵正接近市场饱和，大商家必须从自身的资金实力、人才储备、竞争策略、市场风险等多方面从长计议，在新店选址中面临着多项选择，并且在租金优惠、硬件设施投入、商场配套等方方面面开出的清单越来越长，越来越苛刻，大商家宝一押空，项目开发向何处去？
大商家不是救世主，以为找到大商家项目就成功了一半，一口咬定大商家，一条道走到黑，只能加大项目的开发风险。
理智的发展商应该在商铺开发之前就找到80％的答案，能睡上安稳觉。这个80％当中，40％是解决商铺做什么的问题也就是经营定位，另外40％是解决谁来做的问题也就是与对应的经营者达成初步的合作协议，剩下的20％是解决如何做的问题也就是怎样把商场做旺的策略－－做足了这80％的功夫，发展商就能稳坐钓鱼台，至于商铺的销售，那是水到渠成的事情。
如何规避开发风险
商铺发展商往往对策划及代理公司提出这样的要求：要么找个大商家，要么价钱低一点卖出去，但不要留下任何包袱。实际上，找大商家这条道越走越窄，而低价卖铺当“甩手掌柜”的想法更加不现实。只有实施多向定位论证、寻求商业业态突破，才能从根本上规避商铺开发的风险。
第一步骤，寻找多向定位空间：无论是繁华商业中心的商铺还是社区型商铺，都有可能进行百货商场、主题商城、专业市场的多向定位。
第二步骤，实施多向定位论证：商业经营定位的原则是“从市场中来，到市场中去；源于市场，高于市场”。面对复杂的商业市场，只有通过深入的市场调研，才能证明定位的可能性与风险性；只有通过实实在在地与目标经营者沟通，才能保证招商的成功机率，并且必须尽可能争取率先与品牌商达成协议，形成龙头效应。这样，发展商在项目启动之前，就能做到游刃有余，就能得到80％甚至100％的答案。
第三步骤，谋求商业业态突破：在地产开发左右商圈发展、商铺开发水平影响业态水平的今天，发展商在开发商铺的过程中，实际上间接地扮演着商业运营者的角色，完全有可能也有义务凭借自身的实力，来整合商业资源，谋求商业业态的变革与突破，推动深圳商业向更高层次发展。目前深圳商业不少业态因为实际经营者受到种种局限，而停留在较低的层次上，发展商如果简单地克隆商业，只能被动地开发商铺市场，只有深入研究商业，切实在如何为零售业提供更好的购物环境、如何让主题商城更加主题鲜明、如何使专业市场真正走上专业化的道路等方面下足功夫，才能真正引领商铺市场。
最大限度发掘商铺价值
商铺的价值除地段因素之外，更受经营性质的主宰：商铺价值一定程度受地理位置影响，但在商业重复经营严重的今天，商铺的价值越来越受到经营定位的制约。譬如东门服装鞋包的经营比例已高达60％，华强北电子市场已经饱和，新的商城在定位中如果走重复经营的路子，势必导致经营者被动进场，尽管招商压力不大，但其经营风险加剧，而商铺价值必然大打折扣。
再如龙岗中心城，整个龙岗区2002年百货零售业消费总额约17亿元，其中龙岗中心城及龙岗镇26万人口约5亿元，就这么一块蛋糕，今年却一下子冒出好几个“摩尔”。反思东莞、惠州集镇商业，更多地是凭借当地的制造业基础，走专业市场开发的道路，像虎门的富民服装市场、厚街的皮革市场、长安的五金市场等等，其中虎门富民服装城的铺位转让费高达数百万元。
与龙头大商家联盟，必须谋求双赢策略：2002年商铺销售模式，普遍以大商家整体租赁带租约销售，2003年，更多的发展商试图让大商家租赁商场二层以上的商铺，然后在大商家带旺的基础上，以辅营区的方式、较高的价格销售一楼。事实上，这又进入了另一个误区。首先，大商家同样需要以一楼商场来招商赢利；其次，大商家担心一楼不可控而造成重复招商和重复经营。
发展商与大商家的合作，必须建立在双赢的基础上。商业项目在寻求大商家合作中，试图以“大商家＋辅营区”的方式取得突破，第一必须考虑大商家对一楼商场必要面积的需求，第二必须考虑主力店与辅营区经营定位的互补性，而不应发生正面冲突，并绝对不能影响大商家的品牌形象，否则，即使以较低租金吸引大商家进驻，未来的商场经营也会很难看。
抓住商铺开发根本
所谓商铺，是先有商再有铺，铺的价值是体现在商字基础之上的，也就是说，只有商场能经营、做得旺，商铺的价值才能得到体现，才能实现价值最大化，从某种意义上说，商业经营就是商铺开发的根本。
发展商面临商场经营管理新课题：商铺经营管理除了住宅物业管理的保安、清洁等基本的工作外，更重要的是商场经营推广，包括商场经营分区的管理、整体形象的宣传，节假日促销活动的组织，商户经营品质的监管、商家的退租、转让、重新招租、租户售后服务的监督等。
现时商铺开发商基本上都是纯粹的房地产出身，对于商场的经营管理没有经验。要解决这个问题，可以从两方面入手：一方面可以聘请知名商业企业的管理队伍来管理或充当商场经营顾问，另一方面可以招聘专业的经营管理人才，成立自己的商业经营管理公司。
发展商应提供商场推广费用支持：有了精干的经营管理团队，还需要经营推广费用的支持。发展商从卖铺所得的利润中拿出一点给经营管理公司作为商场市场培育期经营推广的启动资金，并制定出具体的经营推广计划，实实在在地为商场的经营打下基础。
现在越来越多的投资者开始关注商铺的经营管理，对经营管理公司的能力、经营推广费用的来源与支出，具体的推广思路等询问得非常仔细。打好经营管理这张牌，对于商场的招商、销售有着极强的催化剂一样的作用。
经营管理是商铺投资成败的关键，抓好商业经营管理，是商业规律的需求，也是经营者、投资者的理性需求，更是有志于商铺开发的发展商必由之路。
