爱华网“我已经不考虑投资住宅产品了，商铺是我现在投资的主要方向。”被誉为京城房产投资第一人的张羽冲，对新地产如是说。对张羽冲来说，住宅是其投资的福地，同时也为其带来了巨大的利润和名声，但为什么他要从住宅的投资中抽身而退呢？张羽冲认为有两大理由：一是住宅投资的回报不稳定，出租经常会出现一年一换客户的情况，这样很容易出现空置期，每年能收到10～11个月的租金就是很不错的水平了，但商铺投资则不会出现这样的情况，一般是5年期的合约，回报稳定。二是从回报率上来看，住宅出租的回报率通常在6%～7%左右，而商铺平均在8%～10%，正所谓一铺养三代，商铺的投资回报高且稳定。
作为一个资深的投资者，张羽冲认为，跟风盲从式的投资就如同高空走钢丝，十分危险，投资商铺必须要讲究策略，归结起来大概有七大方面。
策略一：用商家的眼光去清晰定位
张羽冲认为，投资商铺最重要的一点就是定位要清晰，要弄明白把铺子租给谁，适合什么品牌，会有什么人消费，商家能不能盈利，适合什么样的租金水平，今后能不能升值等等问题。这些都属于投资商铺前的基本功课。张羽冲直言不讳地表示，必须先用商家的眼光去做足功课，才能进行投资。
比如看到一个商铺，就必须考虑和调查清楚，这么大面积的商铺适合什么样的商业类型，是餐饮、中介公司、票务、干洗店、专卖店还是小超市？这样的地段和周边的消费水平，能支撑什么水平的品牌？在保守估计的营业额基础上，预期的租金水平能不能让商家在撇去其他成本后还能盈利？张羽冲表示，如果不能把这些前期的功课做足了，得出自己的投资评分，而是一味听从售楼小姐或媒体专家的“忽悠”，投资失败十有八九。
秘诀：要不断地调查市场，走访楼盘，对目标商铺周边的商业类型、数量及分布，各行业的平均租金水平、客流量、消费人群烂熟于胸，同时对不同行业的品牌企业对商铺面积和租金水平的要求做到知己知彼。
策略二：地段，地段，还是地段
业界在总结地产投资的三大秘诀时，曾用“地段，地段，还是地段”来形容地理位置的重要性。作为地产投资产品之一的商铺，同样也摆脱不了这个法则。
张羽冲认为，对商铺所在地段的考察和判断，是投资商铺成功的重要因素之一。在他看来，只有地段选择成功，商铺的出租才能保证商家的获利，才能使得商铺以较好的价格出租，从而保证投资者自身的租金回报，并奠定商铺不断升值的基础。
秘诀：对于中小投资者而言，住宅、学校、医院、超市和写字楼集中的区域或其中心地带，值得投资，并能保证较好的租金水平和回报。
策略三：注意产品细节
投资商铺最终需要落实在产品上面，选择合理甚至优秀的商铺产品，是投资成功的基础。如今，市场上的商铺产品很多。就投资类型来说，大概分商业街商铺、写字楼底商和社区商业三类；就项目的面积来说，分大、中、小三档。
张羽冲表示，一般而言，社区商业由于有强大的住户支撑，选择对商家类型，投资的回报基本是比较稳定的。就商铺本身而言，60平方米及130～150平方米两种面积的商铺，比较容易出租，而且对投资者的资金压力也不会太大。另一个非常重要的要点就是要关注实际的得房率，一个售价3万元/平方米、得房率85%的商铺要比一个售价2.5万元/平方米、得房率70%的商铺要值得多。
秘诀：要关注得房率，对于得房率低于85%的商铺，要谨慎行事。对于面积的选择，要考虑到出租的用途，60平方米左右是个稳妥的选择。
策略四：学会淘二手商铺
在目前新商铺十分有限，而且价格高昂的情况下，投资合适的二手商铺也是一个不错的选择。相对新铺，二手商铺具有周边市场形势明朗、风险评估容易等优势。但是，作为接盘者，必须认清该区域商铺的发展前景，以及上家抛盘的原因。
张羽冲也操作了几个二手商铺，他的心得是：如果上家是以较低的价格买入的，现在市场情况良好，上家计划加价套现退出，只要加价幅度合理，可以接盘；上家当初盲目炒铺，高价购入，现急需解套止血的，如果价格能到达市场的真实价格水平，可以接盘，比如建外SOHO等区域高价拍卖出的商铺。
秘诀：交易的价格要保证能在该市场环境下获得8%～9%的回报率；必须弄清上家出手的真实原因，有时甩铺和街边的甩货一样鱼目混杂。
策略五：远离高风险的产品
张羽冲认为，高风险的商铺主要有两类：其一，投资者自身定位不准。比如在一个并不是非常繁华、消费水平不十分强劲的区域买了一个大面积的商铺。对于高档餐饮业来说，面积合适，但是没有消费支撑，肯定做不长久；而对中小商业形态如快餐、冲洗、中介和票务，面积又太大，无法承受租金。
其二，小产权的商铺。这种商铺产权分散，投资的变数很大，产权分割出售后很难统一所有投资人的意愿去经营，而且极容易出现恶性竞争局面，最终沦落成小商品市场、小集市式的商场，整体档次下滑，投资回报非常不稳定。这种失败的案例比比皆是。
秘诀：还是要做足功课，同时不轻易涉足产权分散的商铺，即使开发商号称XX年包租、保证XX%的回报率。
策略六：别把鸡蛋放在同一个篮子
做投资，最重要的是要有风险意识，做事情必须要留有余地，不可贸然全力出击。张羽冲认为，即使有500万元的资金，也不能全部都投入进商铺投资中。比较理想的局面是拿出300万首付，100万元装修、交纳各种税费及应付空置期的利息，另外100万元机动应急，这样才不会被突然来临的危险所击倒。
如果条件允许的话，应该进行分散投资。选择不同地段、不同面积的商铺，并尽可能地多租赁给不同的行业，将风险降至最低。以张羽冲的经验来看，如果投资了多个商铺，最好能有一个60平方米以下的商铺，因为这种面积的商铺，总价相对要低，容易变现，可应付各种突临的危机。
秘诀：不把鸡蛋放在同一个篮子，永远可以使投资立于不败之地。
策略七：风物长宜放眼量
商铺本身是一个高投资、高回报、高风险的投资品种，对投资者评估的能力、对市场、区位、项目本身的判断能力的要求比住宅都要高。部分投资者缺乏经验和专业知识、急功近利的心态也是导致很多失败的重要原因。投资地产项目，尤其是商铺项目，必须要有一个好的心态，正所谓“牢骚太盛防肠断，风物长宜放眼量。”
张羽冲的观点是，投资商铺必须要看其5年后的价值，因为在现在的条件下，一方面，前3年的超额获利点几乎都已经被开发商“精明”的高售价所攫取，另一方面，5年的时间，是经济发展的一个重要周期，只要对未来的经济发展有信心，就应该看到五年后其价值会发生巨大的变化。
秘诀：一般具有独立门面的底商即使现在生意不太好，但经过市场培育期，获取回报只是时间长短的问题，投资的心态一定要放正。另外，不要忘了让合同体现出租金递增的内容。
