爱华网区域标志性商业街投资前景明朗
短短几年内，江南西商业街的锋芒已盖过江南大道、同福路等海珠商业旺地，一跃而成为海珠区标志性商业街。其规模虽然还不及北京路与上下九步行商业街，但舒适的购物环境和独特的行业构成构建了别具特色的营商环境。
购物环境舒适
江南西商业街的“穿衣戴帽”工程已于去年完成，街铺的门面、招牌整齐划一，环境整洁，沿路两侧的人行道宽至６米，足够应付逛街的人流。最具特色的是街铺的设计，其街铺都并非骑楼建筑，区政府为商铺设计了向街面伸出１米左右的招牌，人行道的宽度让人们逛得舒服自在，而人行道边花栏种着一列７、８米高的大树，能为街铺招牌以外的路面遮荫，弥补了无骑楼街铺的不足。
另一方面，由于江南西商业街形成的时间不长，商铺和商场的规划较合理，尤其是友谊和黄以及潮流至上名店城的商场铺，其通风设备、购物环境都较旧市区的不少商场优胜。记者采访了不少逛江南西的师奶，她们都认为这里购物不用人挤人，可以慢挑细拣，而且服装店都设试衣室，购物氛围好。另外，江南西行车道不设绿化栏或车道分隔栏，也迎合了人们随时两边看、两边走的购物习惯。
服装业最多饮食业最旺
江南西商业街仍然以经营服装业为主，据粗略计算，江南西沿路街铺及商场小铺共２４０间（街内铺不计算在内），服装店１１３间，约占一半，服装街铺就有２７间。由于早期该路段内居民消费能力处于中上水平，除了潮流至上名店城经营的服饰档次较低外，其余商铺都属中等消费档次，而街铺更是以品牌店为主，如佐丹奴、佛罗伦、雅图、高健珠宝等，江南西也曾被人们称为海珠区的“专卖店一条街”。
据当地商家介绍，目前江南西的服装业已成行成市，只要租金合理，中、小型服装商铺（６０平方米以下）还是有利可图的。现在，该类型商铺在江南西妇幼用品城、丰汇居商铺以及潮流至上名店城转手铺都有一定的放出量。
此外，江南西也是“为食猫”的好去处。
８００米长的江南西路拥有８家包括南岗海鲜城、东北人、肯德基、绿茵阁、蒙地卡罗等在内的大型食肆，临街的小食店也有１０家。江南西食肆高、中、低档齐全，而且各具风味特色，并与宝岗大道大排档式食府互为补充，成为海珠区的食肆集中地。由于江南西一带为住宅集中地，而且在商业氛围的带动下，饮食业的生意最好做。据当地地胆介绍，江南西的饮食业甚少结业，即使有转手，也立刻有商家承租，如天乐海鲜酒家“主人”虽换了几次，但却从未结束营业。更有粥粉面店越做越旺，老字号永隆烧鹅濑粉店在距离主店１００米左右再开分店，华辉面店也承租旁边的铺位扩大经营。
据悉，江南西的饮食牌照正限制发放，原有铺位也少有放盘。而明年推出的润汇大厦２－４层商铺可经营饮食业，对于投资客来说，无疑是福音。
也是酒吧一条街
夜幕降临，江南西两侧大街内霓虹闪烁，江南西现已成为青年人的新蒲点。据统计，江南西现开业的大小酒吧、酒城共１１家，以中小型为主。在这些酒吧消费的以海珠客为多，但也有部分河北客和外地白领喜欢这里的低消费而加盟。这些酒吧大部分以街内首层或临路面二层住宅改造而成，租金约１００元／平方米，由于租金低，生意也好做。
据悉，位于江南西青竹大街的玫瑰园以其物业首层１０间临街铺打造“兰桂坊酒吧街”，除了１间发展商自己经营外，其余９间已售出７间，业主将于年底交楼后放租。届时，江南西“酒吧街”将更成气候。
仍保留住宅配套特色
江南西商业街由住宅的配套商业发展而成，现在还保留了不少住宅配套服务的特色。逛江南西的时候，不难发现路尾（靠近宝岗路的一段）有两家紧挨着的经营祭祖神柜的商铺，这在广州市的购物商业街内是绝无仅有的。而与居民生活紧密联系的超市也特别多，除了宏城、岛内价两个巨无霸外，还有屈臣氏、“７·１１”这些便利店的出现。而隐藏在内街中的发廊更数不胜数。
另外，逢居民多就开设的银行、证券也占据了江南西商铺的不少份额。江南西路上分布了包括工行、招商、建行等８家银行，以及３家证券公司。
价格风向标：铺租直逼上下九
新快报记者 廖瑾璞
经过重金粉饰的江南西商业街逾发异彩纷呈，商家货如轮转，提携街铺租金呈“几何级数”增长，靠江南大道一端商铺租金最高可达８００－１０００元／平方米，直逼上下九传统商业步行街。
广州市“小变”、“中变”前，江南西租金最高不过３００元／平方米左右。今非昔比，现在一般位于中段的街铺租金在５００元／平方米左右，近地铁站的街铺可以达８００－１０００元／平方米，最近还出现“有价无市”的局面———租金被商家抬得很高，但业主却迟迟不肯放出铺位。而向西则逐步缓慢减低，至近宝岗大道处约３００－４５０元／平方米。由于街铺的数量占绝对比例，这个数值基本反映江南西近段时间的路段价值，在整个海珠区里的商业街中排名也算数一数二。
月租３万元以下铺位受宠
由于早前已有品牌公司进驻江南西，并形成一定的商业氛围，商家有利可图。在示范效益的带动下，后来者相继进驻江南西“掘金”。据行家介绍，与前期进驻商家相比，后来者多为下岗工人、初次创业或小本经营者，因此目前在该路段，面积４０－６０平方米左右，月租金在３万元以下，顶手费３－５万元附近的铺位需求最旺。如５月底才开始招租的江南西妇幼用品城以小面积单位为主，按建筑面积算，月租均价在３００多元／平方米，最高的临街铺位在６００元／平方米左右，大约４０个铺位在一个月的时间内已消化了三分之二，尤其是在世界杯赛事期间，整个楼市普遍趋淡，该场获得如此招租成绩实属不简单，也足见江南西小商铺的市场承接力相当强劲，若区政府和街道办事处再加以利好政策引导，后市仍有较大的市场发展空间。
饮食铺位顶手费奇高
江南西路饮食业发展一向最为稳定，少见转手退场者。但据闻，有关部门已限制发出江南西路饮食牌照，造成了该路段的饮食铺位“僧多粥少”的局面。一般３００－４００平方米的一线饮食店铺顶手费叫价都在６０－７０万元，位置稍靓的价钱更高，某面积在３００多平方米的快餐店铺，其租金也只不过是４万元／月，而顶手费叫价却要１１０多万元，曾一度令市场哗然。行家认为，一般中小型餐厅的顶手费在３０万左右较为合理，若高于这一价位的部分，就纯粹属于“地头费”，江南西饮食业商家宁愿熬“贵顶手费”也要进场经营，足见该路段饮食业后市仍大有可为。
内街铺租每平方米百余元起
江南西一线临街商铺抢手，顺势带旺内街铺。与临街铺相比，内街铺的经营就更为贴近附近住户的日常生活，如：卖桶装水、美容美发、烧腊等都是热门行业，而内街租金要比临街铺位租金便宜得多，一般情况下租金价位在１２０－１３０元／平方米之间，偶尔也会碰到笋货出手，租金不过１００元／平方米，若做民生配套类生意，预计前景相当理想。
投资提醒：仍须打造品牌
虽然江南西商业街已为绝大部分广州市民所认识，但其目前的消费群体仍只限于海珠区居民。现时的江南西商业街只有８００米长，沿路街铺及商场铺不过２４０间左右，其规模远不及北京路、上下九商业步行街。由于其主要消费群体是周边的原居民，所以商业街的主要经营项目也是以满足原居民的日常生活为主的，如服装、美容美发、超市等。由此看来，江南西商业街目前只是服务于海珠区的购物商业街，它可以留住海珠区的消费者，却尚未能引来河北的消费群。而人流不足也成为江南西步行街的致命弱点。
另外，江南西商业街存在一定的先天不足。江南西路的行车道为双向４车道，作为连接江南大道和宝岗大道两条主干道的横枝干线，车流量不少，会对两边穿行的逛街人群造成影响。而江南西路两侧有９条大街，宽达８－１０米，并可双向通行汽车，人们逛江南西一圈，就得穿过９条“小马路”，将会对商业街的印象大打折扣。
发达故事
联星乡是大业主
据附近居民介绍，江南西路一带在２０年前仍为农田，归联星乡（联星大队）所有。后约在１９９０年时候改农田为住宅，江南西商业街才逐渐形成。因此，江南西一带的地块均属于联星乡，联星乡成为江南西路的“大地主”。而现在，江南西商业街的大部分商铺仍为联星乡所有，其经济收益也收归联星乡，而联星乡村民也因此得益不少。据闻，联星乡的年“分红”人均约５万元，最高更可达２０－３０万元。
而私营企业长江ＸＸ公司老板早年以１０００元／平方米左右的价格买下了江南西路临街近３０００平方米的铺位，成为了江南西的私人大业主。以现时江南西商铺租金均价５００元／平方米／月计算，当年３００万的投资换来今天１８００万的年收入，可谓极其成功的投资个案。
江南西开铺
江南西商业街有一个怪现象：不少商铺一开就是两间。如诚安地产、永隆烧鹅濑粉店、７·１１便利店、雅图服装店、精威眼镜、天池冲印店等在江南西都设有两个铺点，而裤之廊更开有３间商铺。究其原因是不少商家都看好江南西的营商环境，这些商铺或由商家买下，或是一首租户租金相对便宜，商家们认为在江南西路储备铺位将是明智之举，既可自己经营，铺位升值后又可二手放租，收取顶手费。从这些已开就是两三间分店的商铺不难看到江南西路美好的商业前景。
江南西靓铺逐个看
江南西妇幼用品城：细铺多
该商场位于江南西中段首层铺面，总面积约３００平方米，近４０间商铺，面积在１０平方米左右，只租不卖，均价３００元／平方米／月街铺６００元／平方米／月。该类小铺租金低、投入小，非常客户受欢迎，推出一个月已租出２／３。
玫瑰园“兰桂坊酒吧街”：酒吧铺成行成市
位于江南西路青竹大街内，为玫瑰园住宅的首一、二层复式街铺，共１０间，面积由１６９－３８０平方米，售价在１．２万元／平方米左右，现只剩２间２００来平方米的铺位，将于年底交铺并推出市场放租。江南西路内有不少的酒吧，但青竹大街就有４家正营业的酒吧，而江南西一带居民的消费力不低，只要酒吧街形成气候，不怕没生意做。
潮流至上名店城：渐旺
第一家在江南西开业的精品商场（２０００年８月），商场管理处在去年并没有加租金，与商户“共度时艰”。今年该场开始有起色，可以依靠上层国元证券交易所人气带旺商场，相信中期前景看好。该场一间面积为８．４平方米的铺位，租金要２５００元／平方米，另外管理费要４８元／平方米，租金每年递增８％，租期到２００４年８月。
润汇大厦：饮食铺将推出
位于江南西路中段，发展商为城建总。该盘是３２层的单体楼，１－４层为商铺，每层面积约３０００平方米，２－４层能经营饮食业。该物业首层商铺已被商家内部认购销售完毕，所有商铺将于明年投入市场。它是目前唯一能经营饮食业的商铺，而江南席的饮食业最旺，相信这些饮食铺会大受欢迎。现已建至５、６层。
丰汇居街铺：中期看旺
越秀投资的街铺被买家整体购下再出租，铺面并非都正对江南西路，部分面向内街。在商业角度上这叫三角位，这种布局对引入客流有一定的局限性，租户最好想清楚人流量的具体分布再考虑经营范围。该场铺位面积在１５０－２５０平方米，售价约５万元／平方米。
