爱华网昨日又遇朋友求助，话题是一个县级市的新建建材市场如何招商？经了解获悉该建材市场位于县级市市郊，市场建筑面积可称当地最大，因而想打造称当地最高端的建材市场，但眼下的招商却出现困难，当地的建材商不想再扩张的居多，而上一级城市的建材商今年生意几乎都不好，也不想再到更小城市去建立分店，这个现象是建材市场的开发商事先没有预料到的。看来眼下已成一股风潮的商业地产，正以“城市综合体”和“专业市场”形式在地、县级城市蔓延，各地、县级小城市的商业地产项目正在呈高风险发展状态。
前几天笔者讲述了另一个商业地产项目，一个县级市的新建“城市综合体”项目销售近半时不再动销，一些被投资客看好的门店优先销售了，一些位置好的住宅被投资客挑选了，剩下过半的住宅和一部分店铺几个月没有动销，开发商急了但市场反应依旧迟缓。昨天前来咨询的建材市场项目，也和前述项目遇到相同的问题，那么，地、县级小城市的商业地产为什么会开发得如此艰难呢？
传统的民用地产开发商要考虑的最多就是，炒房客或买房客感兴趣的卖点在哪里？而房地产市场长期以来几乎不靠商业策划，靠的是政府的宏观政策，开发商要考虑更多的只是如何拿地，建什么样的住宅容易出手。在这样的经营市场氛围中，初始流行起来的商业地产，也让许多开发商沿着民用地产的惯性思维去做事，恰恰忽略了商业地产事关重大的第三方意志，即当地老百姓对新建商业地产项目服务内容的需求迫切性如何？
任何商业地产的成败都取决于公益服务和商业服务所面向的群体，社会公众对这个项目感兴趣，乐意到这个商业地产项目的区域去游乐或购物，就能够营造起项目的旺盛人气，当地人愿不愿给新建的项目捧场，当地业内人士即潜在的投资客会考虑得更多，当地人的生活习惯如何？项目位置的便利与否？当地是否存在了相同业态的项目？这些重要依据往往被开发商所忽略，到了项目开始销售或者招商时，遇到困难才去分析原因也就为时晚了。
上述两个商业地产项目都位处县城郊区，也都距县城有十几分钟的车程，就那个“城市综合体”而言，一些大城市里司空见惯了咖啡馆、西餐厅等布局，县级城市的消费者会觉得那是比较奢侈和寂寞的地方，其他一些小吃、购物场所虽然可以接受，但这些东西市区都有，也就无需驱车十几分钟到郊区去完成。能够给商圈制造气氛的消费者们认为，新建的“城市综合体”项目没有什么满足他们基本需求而又具有差异化的东西，也就不会选择闲时就去那里逛逛，这样的游人少了，商业项目也就冷了，投资客想到了这些场面后怎么会有投资热情呢？
专业市场与“综合体”不同的是可以没有游乐的人群，但必须具有购物的人群，作为建材卖场的专业市场，当消费者有购买建材需要时，是否选择到新建的建材市场来，这也是投资客或商家考虑更多的前提性问题，由于传统行业的建材销售，各地都不乏一些小型市场或建材一条街，当地人也习惯了那样的场所去购买建材，更重要的是这些建材销售点大都在城区，消费者前去购买会比较方便，因为装修涉及到的建材上百种，消费者几乎在装修期间天天跑建材市场，在郊区的建材市场虽然只有十几分钟的车程，但对消费者来说也是多有不便了。
不论是建材市场，还是其他农产品交易市场，作为专业市场的商业地产开发，还得考虑所涉行业的当地市场需求量，通常情况下地、县级城市的专业市场平时大都处于饱和或平衡状态，新建专业市场势必从老市场中去分流人群，人群是否分流成功是一方面，而分得部分甚至是大部分人群后，这个需求量是否就能满足了新市场的容量？如果新市场商户入驻后不能实现足够的销售业绩，留在新市场里的时间就不会长久，新市场也就难以持续经营下去。所以，就目前各地的情况来看，地、县级小城市的商业地产开发风险远大于收益，有投资意向的企业还得谨慎为妙。
