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投资商铺初体验
商铺投资在近年的火热，使很多投资者陷入盲目跟风中，缺乏投资商铺的必要知识。对于初次投资商铺的你，听听新楼市置业专家怎么说吧。
首先，在决定投资商铺之前应去市政规划部门了解一下该商铺所在区域的市政规划内容。同时，要大致估算投资回报率。在目前的市场中，如果年回报率能达到8%左右，该商铺即值得投资，否则不值。
其次，和购买住宅一样，如果从开发商处购买商铺，事先必须调查对方的实力以及该商铺有没有销售许可证。如果是购买二手商铺，除要了解所在区域市政规划外，还必须考查其使用年限。因为商铺只有40年的使用年限，投资的话必须考虑这个因素。
第三，在选择商铺时，还要考虑它的价格因素。由于商铺有自身的特点，商铺的价值是由现有的或潜在的有利于经商的各种因素来确定的，诸如商业氛围、市口、人流、适宜经营的业态等。
最后，关注商铺使用率。一些比较高档的商场其使用率都是很低的，基本在50%左右。因为使用率的高低会对商场的经营产生不同的结果。越是高档商场，其公共空间就会越多。比如走廊、通道要足够宽，至少达到3米；每层要有多部扶梯和电梯，还有宽敞的休息区、局部挑空空间、步行街等。
这些公共面积的增加能使购物环境更加舒适，吸引到更多的顾客。如果商场的公共空间有限，使用率不高，可容纳消费者的空间自然就减少了，其人流量就会受到限制，从而影响经营的效果。
商铺投资备忘录
购买商铺不同于住宅，着重考虑的是将来投资回报率，因此前期看房时，不仅要了解商铺的实际情况，更要了解该地区的商业开发潜力，现就考察商铺时需要注意的问题归集在一起，以供读者借鉴。
项目名称：开发商：
将来的物业管理公司：
(注：物业公司管理水平也是决定将来物业升值的关键。)
一、项目基本情况：
售价：(元／平方米)
周围商铺售价：(元／平方米)
租价：(元／平方米)周围商铺租价：(元／平方米)
使用年限：五年□十年□二十年□
商铺面积：可以自由分割□不可以分割□
是否售后包租：是□否□
每年返利：元
租约合同中是否约定时间和租金递增条款：
是□否□
开发商是否曾有操作商铺的经验：是□否□
是否引入第三方责任担保：是□否□
二、项目周边情况
商铺所在位置：
住宅区附近□公交车站□十字路口□
(注：这些地点的人流较大，较适于投资)
项目定位：餐馆□娱乐□美发□咖啡厅□
服务对象：
为小区业主服务□为周边商业服务□
周边交通：
步行10分钟可到公交车站的线路有□
案例
马先生目前有启动资金50万元，购买一个面积为62.5平方米的商铺，总房款为125万元，贷款75万元(10年)，经计算月供为7500元／月，假如市场平均投资收益率(有租约的情况下)为10%左右，根据市场平均估价，市场平均租金为5.5／天／平方米，则：
●年租金收入：5.5元／天／平方米×６2.5×３65≈125000元
●年供款：7500元／月×１2＝90000元
●年收益额：125000-90000＝35000元
●贷款10年净收益：35000×１0年＝350000元
