东门商圈、华强北商圈、创业商圈,三足鼎立于深圳商业版图;以占地14万平方米的南山购物公园为核心、以南油工业区旧城改造为依托,创业商圈锋芒初露,众知名商家虎视眈眈———
发现创业商圈核心价值
创业商圈号令南山
1999年,滨海大道改变南山地产的命运时,鸿瑞花园是直接的受益者。同时,蔚蓝海岸出现了。自此以后,南山迅速成为深圳地产的主战场,它的视野突破了南山概念。接着,后海热闹起来了,前海热闹起来了,南硅谷也热闹起来了。
没有人可以忽视南山地产市场的份量。至2004年第一季度深圳地产公布最新数据,南山区的批准预售面积占了全市1/3强,成为深圳地产市场供应量最大的区域,相当于福田区的2倍多、罗湖区的4倍多。而从2004年第一季度“深圳楼盘销售龙虎榜”来看,全市销售前15位桂冠中,南山就占了9个席位。
在住宅市场,南山地产具有举足轻重的地位;但就商业而言,南山却相对薄弱———商业经济滞后于住宅经济的发展。尽管沃尔玛、家乐福、海雅百货、岁宝百货、人人乐、友谊城、天虹商场等商家进驻南山,在一定程度上改变了南山商业形态以及它在城市的商业地位,但还不足以与罗湖的东门、福田的华强北并驾齐驱。纵观南山商业格局,南头、南油、蛇口三大版图割据,可谓群龙无首,缺乏核心整合。
南山迫切需要一个足以和东门、华强北三分深圳商业版图的城市核心商圈,由此,创业商圈启动了。
创业商圈以占地14万平方米、建筑面积逾20万平方米的南山购物公园为核心,以南油工业区旧城改造为依托,凭借南油大道聚集岁宝百货、海雅百货、友谊城等商家的先发优势,因TIME现代城和龙佳园·南油美食街首度发力而使商圈价值初露锋芒,迅速成为号令南山的核心商圈。
面临城市更新运动
当城市发展到一定阶段,必然会引起一场“更新运动”。城市发展必然要求建筑也相应地作可持续发展和调整,于是,“旧城改造”成为房地产开发的重要视野和课题。
1949年,美国联邦政府通过《住房法案》开始了中心城市再开发运动,这是城市更新运动的开始,其目的是“消除低标准和衰败的区域,为每一个美国家庭提供体面的住房和高品质生活”。
深圳经济特区在短短20多年就完成了西方许多发达国家历时100多年所走过的工业化道路。如今,深圳城市“国际化”的提出和“大深圳”概念渐趋明朗,使深圳迅速进入大都市化时期,深圳经济特区正面临一场市场化运作的“城市更新运动”。深圳地产由此步入了二次腾飞阶段:一次腾飞阶段是“城市建设阶段”,二次腾飞阶段则是“城市更新(旧城改造)阶段”。
从1992年以来的12年间,南山区累计实施旧城改造项目31个,占地面积约50万平方米,到今年3月已完成21个项目。据悉,南山购物公园所在的区域———南油工业区目前正在着手旧城改造,而其第一个旧城改造项目就是龙佳园·南油美食街,它是南山购物公园的先导物业。
业界人士指出,南油工业区的改造,将使工业经济迅速向商业经济转移。它跨过了住宅经济,表明了南山购物公园所在区域在南山商圈中的重要地位,实现了土地价值的最大化和社会效益的最大化。
呼唤美食主题商业
深圳是一个移民城市,来自不同地域的人们带来了各具特色的美食文化。据了解,深圳目前的餐饮店已达2万多间,有规模的餐饮企业也有2000多家,消费者对餐饮行业的消费需求与日俱增。
作为深圳住宅经济重地的南山,特别是其核心商圈———创业商圈,急需美食主题商业的整合。于是,深圳首家美食主题产权商业龙佳园·南油美食街顺势而出,它丰富了创业商圈的业态,同时也预示着南山购物公园的发展。
深圳去年的社会消费品零售总额为801.77亿元,比2002年增长16.3%。据统计,我国去年餐饮业消费总额突破6000亿大关,餐饮业仍然面临诸多机会。
如果以一种商业哲学来看南山目前的商业和餐饮业,它是缺乏核心集聚的,也是不和谐的。大凡成行成市的餐饮业,往往扎堆于核心商圈,诸如罗湖的人民南-东门、福田的华强北和正在迅速崛起的南山创业商圈。持续有效的目标客户流量是餐饮业成功经营的关键要素,而核心商圈所在地段则是其成功的最大保障。
显然,在创业商圈营商,尤其是以美食主题商业直面南山购物公园,其先发优势和投资价值是相当理想的:一方面,南山购物公园直接为其带来源源不断的客户流量;另一方面,南油工业区的改造,也会为它的发展空间提供更全面的市场支撑;更为重要的是,创业商圈作为一个新兴商圈,意味着巨大的投资空间和升值潜力。