爱华网我有几个朋友，不是搞经济的，更不喜欢高深的理论，但常读我的专栏。为了投资，他们时不时通过越洋电话，与我商量“入市大计”。平时在专栏里，我喜欢斩钉截铁，但说到真金白银的投资决策，又有多少自信？
完全没自信。首先，我的底线，是费雪发明、由阿尔钦传授的利息理论。这是一套逻辑井然的推理，其结论说，谁也无法预测市场价格未来的波动。根据这套理论，在一个信息共享的社会里，刻意去找投资回报高出市场平均水平的项目(如楼盘或个股)，其概率上的机会等于随机选择的机会。
这推理是这样的：任何物品的现值(当前价值)，是其未来全部服务带来的收入，在当前利率水平下的折现值之和。一棵树，今年产100斤果子，明年产100斤果子，如此类推，直到永远，那么这棵数的现值，就是这逐年果子的价值的折现总和。假如当前利率是5%，那么这棵树的现值，就是2000斤果子的售价。换言之，今天的2000斤果子的价值，与一棵每年产100斤果子、且直到永远的果树的价值相等。
物品的现值与历史无关，而只由人们对未来的预期决定。不管这棵果树，人们过去投入了多少成本，这些成本都已经成为历史，不再影响它的现值。只有对未来的展望，才会改变这棵树的现值；而只要对未来的展望改变，这棵树的现值就马上改变。
这就是说，物品的现值是无法预测的。这不是说未来是无法预测的，人们确实不断地在修正对未来的预测，而正是这些不断修正的预测，即刻改变着物品的现值。不能预测的是物品现值的改变方向和改变量。因为一切可能的预测，都已经立即体现到物品的现值之中，所以人们无从找到额外的信息，对物品现值的变动作预测。
回到房价。首先，房子的建造成本、土地的租用成本，都已经成为历史，完全不能用来衡量房屋的价格是否过高。决定房屋的现值的，应该是其未来使用期内的全部租值的预期，以及市场当前的利率。换言之，如果一套房子，人们预期它每年的出租收入是100元，而市场利率是5%，而房屋使用期在50年以上，那么这套房子的现值就应该接近2000元。
有趣的问题是：假如观察到租金与房价严重脱节，那是否可以说明房价售价过高、楼市存在泡沫呢？似乎可以。假如有一套房子，其月租只不过100元，市场利率是5%，而其售价竟高达4000元，那么这套房子就是出租到地老天荒，也无法弥补4000元的买价。于是，人们将选择租用它，而不是购买它，而房价就会跌下来，并跌到2000元止。
用这套思路来判断房价是否存在泡沫，比去考察什么土地成本、建造成本、房屋空置率和真实成交价等，要高明得多。它建基在绝妙的利息理论之上。那么，房屋的现价是可观察，房屋的租金是可观察的，当前名义利率也是可观察的，能凭着租金和楼价间的缺口，来判断房价是否到顶吗？
还是不能。为什么？因为即使存在着租金与楼价之间的显著缺口，也不能准确预测，究竟是楼价将要下来，还是租金将要上去，而这两者之中，随便发生哪一种情况，都能使租金和楼价之间的缺口收窄，令判断楼市泡沫的测试失之交臂。
我另一位朋友，去年卖了一幢房子，若推迟到今年卖，则多赚10万元 。他去年之所以卖，是因为看到人民币松绑，兑美元开始升值。追读我专栏文章的朋友知道，我早就指出，房价高涨的原因之一，是人民币对美元的汇率太低。若
人民币升值到位，是会令房价转冷的。但人算不如天算，谁知道人民币汇率升幅这么慢呢。
我自己没有任何验方，来推测楼市是否存在泡沫、或楼价会不会下跌。其他的经济学家有此验方吗？我不相信。你相信？我见过太多与争论对手作对的例子，却从来没见过与自己钱包作对的例子。朋友，下次你遇到大喊“楼市要跌5成”的经济学家，你得先弄清楚，他自己是不是已经把所有房子卖了。
