潘石屹:解房市死结靠市场手段



  这几年,房地产市场的发展确实牵挂了许多人的心,总理也曾说他最痛心的事情之一就是老百姓的住房问题没有解决好。现在,从政府的各项政策和媒体的反应来看,我觉得目前房地产市场存在两方面的问题:

  一是“房价上涨过快”。这条消息是市场传递给我们供不应求的信号,因为只有供不应求,才要靠价格的上涨来调整和平衡供求关系。

 潘石屹:解房市死结靠市场手段

  二是“空置率太高”。这条消息又是市场传递给我们供大于求的信号,因为空置率代表出现了房子的积压,所以才有空置率的提高。

  这是两条互相矛盾的信息,原因是什么呢?我想,第一个原因是市场结构不合理,供应的房子品种、地段和需求的品种、地段不匹配,就是我们常说的“产销不对路”。还有一个重要的原因是流通环节不畅通,二手房、租赁市场没有真正建立起来。这两条信息基本能够描述目前房地产市场所遇到的问题和困难。

  怎么去解决这些困难和问题?也有两种办法:

  第一种是传统的办法,依靠行政、计划手段,用红头文件去调整房子的供应结构。这种办法我们已经使用了许多年,但效果不好。尤其是在其他行业,吃过不少亏,走过不少弯路。

  一天下午,我和一位老干部喝茶,他向我询问了房地产的一些情况,我简单跟他汇报后,他说,他当年在北京管大白菜的事。大白菜在当年是十分重大的事情,当时大白菜的售价每斤一两分钱时,政府就要补贴三分钱,最后算下来,政府补贴的钱都够建好几座立交桥了。结果却是出力不讨好,花钱不讨好。在许多人的反对声中,最终取消了大白菜的补贴,结果北京人不光吃上了大白菜,还可以吃上新鲜的黄瓜、西红柿,以及其他蔬菜和水果。

  从这位老干部的叙述中,我感觉房子也是同样的道理,政府不可能了解到每一个市场,在什么样的区域地段,需要什么样的房子,在市场的神经末梢只能靠市场的手段去配置这些资源,使供需达到平衡。多年的实践和别的行业的经验证明:市场配置资源是最合理的,最不容易造成浪费的。

  国务院2003年关于房地产的18号文件里也强调了市场配置资源的基础作用。所以有效的办法不是第一种办法,而是第二种办法:依靠市场。

  房地产的市场化,首先要土地市场化,土地的交易要用“招拍挂”的方式公开、透明地去交易。这一点经过两年多时间,从国土资源部2002年颁发的11号文件到前年的“8·31大限”,基本上已经解决了。

  其次,是房子的市场化,不仅新建商品房要市场化,最重要的是二手房要市场化,尤其是要让那些单位分配的公房能够上市交易。这方面,尽管做了近10年的努力,但除了上海,其他的城市都收效不大,因为公房的上市,二手房的交易涉及的单位和部门太多了,历史又太久了,扯皮的事情非常多。二手房市场要建立起来,最关键的是产权和档案要清楚,只有产权清楚了,才能够在市场上交易,而许多二手房没有明确的档案和产权,或者虽然有,但和市场不接轨,还是不能够方便地查询。

  再谈到房屋的品种,十年来,我们的政策一直是在控制被称作“楼堂馆所”的写字楼的建设,但现在市场上写字楼的租金回报率是住宅的一倍以上,这也说明这类产品市场上是有需求的。

  房屋价格上涨过快的另外一个原因,就是中国的居民没有其他投资渠道,而居民存款又迅速上升,到今年1月底已经达到15.12万亿元。每年全国商品房的成交额大约是1万亿元,就算没有别的资金注入和单位购买,单这15.12万亿元的居民存款,再加上银行提供的70%的按揭贷款,就可以把当年推出的商品房购买50遍。所以,让中国居民有新的投资渠道和工具,对稳定房价和经济都是有好处的。

  中国的房地产市场非常复杂,房价不断上涨的原因很多。我只是在这里谈一些个人不成熟的想法。(作者为SOHO中国有限公司董事长)

  

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