爱华网此时，潘石屹在路上。
5年前，SOHO中国有限公司的上市进程戛然而止。
5年后，SOHO中国卷土重来。这一次，不会再有意外了。预定在香港联交所挂牌的时间是10月8日。
虽然此前潘石屹、张欣夫妇一直想方设法规避各种财富榜，但上市之后，他们将不证自明地进入内地富豪榜前几位。
募资额直逼碧桂园
SOHO中国公司股份公开发售于2007年9月21日开始，2007年9月27日中午截止，此前，该公司于9月17日在香港举行投资者推介会，公司董事局主席潘石屹、行政总裁张欣随后奔赴欧美，展开IPO全球路演。高盛、汇丰银行和瑞银担任SOHO中国的保荐人、联席账薄管理人，其中瑞银是后来的加入者。
根据SOHO中国有限公司的招股说明书，全球发售15.4942亿股，占发行后总股本的30.99%。其中90%配售给国际机构投资者，10%在香港售给散户。但这一比例已有所调整。瑞银亚洲执行董事、中国股票资本市场部主管朱俊伟先生9月20日晚上19点1刻在飞机上透过手机告诉本报记者，SOHO中国决定“留多一点股份给散户”，发售比例将由原定的10%增至15%。
SOHO中国每股定价区间为6.30至8.30港元，最终定价将于9月28日确定，按定价上限最多集资128.6亿港元，其募资额略低于今年4月在香港挂牌上市的碧桂园控股有限公司。碧桂园募资129亿港元。
SOHO中国如获得全面行使超额配股权（公开认购部分超额认购100倍以上，香港市场俗称穿上“绿鞋”），公司可额外发售原发售股数的15%，即232413000股。
朱俊伟说，目前机构认购已超过15倍，散户认购将更加踊跃，SOHO中国穿上绿鞋、高端定价基本已成事实。也就是说，SOHO中国最大募资额将达19亿美元。
值得注意的是，多名香港地产大亨和知名投资机构成为SOHO中国的基础（战略）投资者。目前已确定的基础投资者达到7家，共认购23.4亿港元（3亿美元）。其中郭鹤年及嘉里建设（作为同一个主体）共认购6亿港元，占已扩大股份的5.4%，九龙仓集团主席吴光正亦认购6亿港元，占已扩大股份的5.3%，荣智健及中信泰富、华人置业董事长刘銮雄、渣打银行直接投资公司，中国银行直接投资公司以及新加坡政府投资公司分别认购2.28亿港元，分别占已扩大股份的2%。禁售期6个月。恒基地产董事局副主席李家杰也表示有意认购。
根据招股说明书，SOHO中国募集资金主要用于收购未来的前门项目、建设三里屯SOHO项目和光华路SOHO、开发长城脚下的公社项目等。
潘石屹夫妇身价暴涨至500亿
SOHO中国上市的日期从原定的6月一再延期，北京业界的说法是源于上市保共荐人与潘石屹夫妇在定价上存在分歧，即潘石屹夫妇认为上市保荐人的定价偏低。
据最接近SOHO中国的业内人士称，高盛对SOHO中国的估值“比较保守”，因而定价较低。潘石屹后来将瑞士银行增加作为IPO联席牵头经办人，就是因为瑞银相对高盛在定价上更为激进。
SOHO中国预测2007年综合利润不少于16.24亿元人民币，比2006年3.4亿元增长337%。2004－2006年，SOHO中国的营运利润为8.06亿元、16.47、7.71亿元人民币，净利润分别为4.24亿元、8.65亿元、4.10亿元人民币。尚无人解释2006年综合利润3.4亿元与净利润4.10亿元的差别。
SOHO中国预测2007年全国摊薄后每股盈利为0.324元人民币，市盈率为18.9倍至24.9倍。与此相对应，定价6.3-8.3港元的定价是高还是低？
朱俊伟说，由于机构认购和潜在散户认购积极，SOHO中国倾向于高端定价，即接近8.3港元的上限。与北京部分业内人士认为SOHO中国定价偏高相反，即使最终确定为高端定价，朱俊伟仍然认为SOHO中国定价偏低，他们完全可以提价，但潘石屹的说法是“我们不要太贪心”。
朱俊伟认为其定价偏低的原因是，SOHO中国预测2008年的市盈率为15.2倍，而碧桂园的市盈率已达30多倍，富力等也有20多倍。所以，比照碧桂园、富力的股价，朱俊伟预估SOHO中国上市后一段时期会有较大的升幅。
SOHO中国有限公司于2002年在开曼群岛注册，最终控制人为潘石屹、张欣。据朱俊伟透露，潘张夫妇占SOHO中国总股本的“百分之七八十，70%多吧”。未正式交易前，SOHO中国的总市值约为60亿美元，上市后，以上涨30%计算，市值可达70-80亿美元。据此推算，潘氏夫妇身价很快可达500亿元人民币以上，直追碧桂园最大股东杨惠妍。
朱俊伟说老潘“赶上了好时机”。2002年SOHO中国上市折戟，因为当时内地房地产市况不好，香港投资机构和基金经理又是以PA（市净率）来看待内地的地产企业。今年初以来，投资机构转而以PE（市盈率）来看待地产企业，更加注重企业的成长性，这才会有今天对SOHO中国的踊跃认购。
任志强曾经对本报记者说，地产资本化最直接效应，就是地产公司的资本呈几何倍数的快速增长，当然也包括公司所有人个人财富的迅速增长。但有一点他没有说：潘石屹是这样，任志强自己也是这样。
SOHO中国商业模式：新鸿基？
与碧桂园高达4500万平方米的土地储备相比，SOHO中国区区100万平方米的土地储备实在过于寒酸。朱俊伟认为，有的企业土地储备可能达上千万平方米，但都是位于郊区，可能有的企业中心城区100万平方米的土地储备就超过它1000万平方米的价值。这是两种不同的商业模式，不能以传统的靠土地储备发展的模式来看待SOHO中国。
潘石屹多次对本报记者宣扬过他的创新、有活力的商业模式：专注于中心城区，以商业地产开发为主。在SOHO中国开发的总楼面面积中，住宅项目仅占21%，写字楼占53%，零售商铺占23%，酒店项目占3%。
在SOHO中国已开发的商业地产项目中，基本以售为主。但潘石屹此前告诉本报记者，SOHO中国将转变其运营模式，三里屯SOHO是个开始。总规划建筑面积为465680平方米的三里屯SOHO，SOHO中国自持物业面积将大幅增加，最高持有面积可达50%，而前门项目将以自持为主。
朱俊伟对本报记者说，北京前门项目是导致SOHO中国从6月延期至今的主要原因。现在，前门33幅土地已归到潘石屹名下，剩下11幅土地将走公开招标程序，若不出意外，将由SOHO中国取得。朱俊伟说，前门项目暂未装入上市公司，预计年底以前SOHO中国将通过收购的方式将这些地块装入上市公司。
北京前门综合改造项目规划建筑面积36万平方米，预计年底基本封顶，明年5月营业。
到去年底，SOHO中国在北京CBD已经或正在开发项目的建筑面积达到155万多平方米，占北京CBD总规划建筑面积的19%。朱俊伟评论说，SOHO中国的土地储备不多，但都位于中心城区，价值高，SOHO中国以后将大幅增加物业自持面积，其商业模式就与香港置地、新鸿基和太古集团类似。据朱俊伟分析，以每年30-40万平方米的开发规模，SOHO中国现有土地储备可供4-6年开发。SOHO中国上市募得的资金可以购买更多土地用于开发，土地储备无须担心。
另据不愿透露姓名的人士说，SOHO中国未来仍以北京为主，但不排除会进入上海。
