爱华网5月19日，SOHO中国(00410.HK)董事长潘石屹(博客)及其夫人、SOHO中国首席执行官张欣到香港出席股东大会，而在其后的记者会开始前，两人对媒体也十分配合，一起站在被张欣称为北京地标性建筑的朝阳门SOHO巨幅海报前拍照。
与潘石屹不同的是，张欣在记者会上眉眼紧锁，但潘石屹却显得轻松，但不失谨慎，他偶尔记录下提问，大多数时候都爽快回答。不久前，SOHO中国也陷入“退房门”风波，但1-4季度销售与出租的双双上涨，令潘石屹的心情看起来却不错。
面对SOHO中国是否要在今年大举抄底拿地以及购买北京前门土地“涉嫌文物纷争”的市场传闻，潘石屹接受本报记者访问时也一一作答，不愠不火。
潘石屹说，现在的中国房地产，有时超出他多年经验的判断能力，变得越来越不确定。
“冬眠”战略结束
《21世纪》：2008年奥运会后，SOHO中国在收购项目方面采取“冬眠战略”，大半年时间未购进一块土地与项目，SOHO中国为何采取“冬眠战略”？
潘石屹：从2006年第四季度到2007年整整一年，是中国土地市场最疯狂的一年。土地楼面价最高达到6万，湖南长沙的一块地曾经卖到92亿元，而随后，土地价格不断出现天文数字，“地王”一个接一个。当时的一个流行的说法是，面粉价格比面包价格贵，也就是说，土地价格楼面价，比周围房子的价格还贵。回过头来看，2007年，全国商品房总共销售2.9万亿元，开发商买地花了3万亿，买地的钱，比当年房子收入的钱还多。如果将当时全国5万多家房地产商加在一起做一张财务报表，一定不好看。当别人疯狂时，公司的管理层不能跟着发疯。从那时起，SOHO中国就未大规模拿地。
进入2008年，中国房地产进入低谷，全国每月成交量都在下跌。从2009年一季度数据来看，中国房地产交易数据在上升，但我认为根本原因不是因为全球经济与中国经济发展的非常好，而更多的原因则是政府放了钱。全国全年预计发放贷款总额5万亿，仅第一季度就贷出4.58万亿，这个钱还是比较多的。去年第四季度、今年年初，市场的钱多起来，使得去年第四季度本来资金链可能断裂的房地产企业又活过来，渡过危机。
从总体来看，2008年全国土地资产的平均价格下降了50%，这就意味着，在2008年任何购买土地资产的交易在年底看来都会是一个错误。因此，奥运会之后，基于理性的分析，公司在收购项目方面果断采取“冬眠战略”，从少动作转向不动作。但公司一直紧密关注市场变化，积累足够力量在市场稳定下来时全力抄底。
《21世纪》：冬眠战略是否已经结束？如果是，目前有哪些计划与动作？如果不是，将何时结束？依你判断，市场是否已经稳定下来，是否到了SOHO中国全力抄底的时刻？
潘石屹：如刚才和你所说，一季度市场回暖，我个人认为是市场的钱多了。市场的钱多了，最先受惠的是股市，接着是楼市。但从其他指标来看，土地成交量在大幅下跌。应该说，疯狂的时期已经过去，低点在慢慢恢复，但何处是低点，就算依据多年的经验，也很难说得清楚，但依据我们的看法，这区间内是个比较低的低点。但市场太多不确定性，超出经验可以判断的范围。
SOHO中国的“冬眠”可以说结束了。从3月开始，我们已集中在看一些项目，比如建了一半的项目，建完销售不好的项目等等，不久的将来，我们将在这方面进行收购。
《21世纪》：2008年可不可以说是中国房地产重新洗牌的一年？如果是，这种趋势今年会否持续？
潘石屹：2008年成交量是最低谷的一年。2008年一年，整个房地产开发商的资金压力都比较大，我本来预计2008年底会出现洗牌，发生好多问题，但事实却超出我的预想。原因是政府投了大量的钱，让危机化解。
重点收购“跳楼货”
《21世纪》：SOHO中国今年会否大量拿地，主要的发展战略是什么？
潘石屹：拿地不是第一大目标。我们对市场的原则就是了解市场上最需要的产品，然后生产市场上最需要的产品。对房地产产品而言，最重要的有两点，即地段与产品类型。地段我们仍然会选择城市最繁华的地段；在产品类型上，我们主要选择与政府大量保障性住房不发生冲突的商业与写字楼产品。繁华地段的土地和项目只有在金融危机发生时才可能给我们提供最佳取得机会，同时，在金融危机的环境中，繁华地段的土地资产是价格波动最小的资产。
我们计划在北京与上海最繁华的地段看一些项目。北京的前门项目，SOHO中国投资了17.7亿元，这样的项目，位置有不可替代性，升值潜力巨大，因此像这样的项目，我们开发了，会保留。
但总体来说，收购“跳楼货”将是未来收购的一种特点与方向。现在市场处于一种供过于求的状态，市场对新建房需求量，不如对已建楼的消化的需求大。通过目前中关村(行情论坛)等一系列项目的研究，把一些烂尾楼，或者开发完销售不够理想的楼，我们买回来，进行重新设计，凭借SOHO中国的销售与出租能力，应该可以带来不少利润。
比如中关村项目，销售不好。SOHO中国收购后，修改设计，再销售出去，买进时不到2万/平方米，但卖出时则均价达到3万/平方米，销售仅两个星期，销售额已达7.7亿元，而这个项目的总销售额也不过10亿元。
我们目前手头现金超过100亿，银行的贷款超过100亿元，加起来可动用的资金超过200亿元，因此，资金充足，但我们重点不会在新盘的开发，而是“跳楼货”的收购，主要考量项目的收购时间与价格。
《21世纪》：有市场传闻，北京前门项目涉嫌文物纷争，是否属实？
潘石屹：我们的收购是纯商业行为，只涉及土地，文物是文物管理局的事情，SOHO中国的收购不涉及任何文物纷争，跟文物一点关系都没有。
《21世纪》：SOHO中国1-4月份销售与出租情况如何？中国房地产市场是否已真的回暖？
潘石屹：出租方面，比2008年底我们的预想要好。我们的预想是由于经济危机，可能会退租，但CBD的5个项目，出租率90%-95%，成熟项目的出租率在95%以上。我们前段做了个统计，5个项目中，办公的公司近3000家，办公人员有11万。我们的这5个项目，出租情况比甲级写字楼好，因为甲级写字楼都是为跨国公司而做，但经济危机对跨国公司产生的影响远大于中国的 中小企业(行情 股吧)，甲级写字楼的空置率较高。
销售方面，也比较理想，我们有稳定的7000多客户，行业方面，能源与钢铁行业开始占较多。但由于钢铁市场目前受影响较大，因此我们就按照他们付款的多少，出售相应面积。如果出现资金问题，我们就清退，重新销售，此举为SOHO中国多赚6100多万。
《21世纪》：出租项目的租金是否有调整？如您所说，销售与出租都好于2008年预想，2009年会调高销售目标么？你认为中国房地产今年的发展趋势怎样？房价呢？
潘石屹：CBD项目的租金有调整，跌幅在15%-20%之间。我们可能会根据每月的销售情况，调整每月的销售计划，但由于市场有许多不确定性，因此不会调整全年销售目标。目前写字楼开发与销售的利润，占SOHO中国总体利润的比例很大，目前我们还是会大力开发与销售写字楼和商业地产，但也不排除做一些住宅项目。
如果没有大的经济恶化事件，中国房地产今年的发展应该不错。原因主要在两方面，一方面是政府刺激经济的政策。银根松，市场钱多，首先起来的就是股市、楼市。另外一方面，2008年底，国家出台许多政策，这些政府与平常的政策不同，比如二手房税费的减免只截止到2009年12月31日，过了就没用了，这对2009年一手房、二手房的销售促进较大。
不评论房价。 (本文来源：21世纪经济报道 )
