爱华网负债率140%。2008年年报透露的这一数字，将绿城推向了风口浪尖。而截至3月31日，绿城仅持有现金43.63亿，借贷却有近200亿。
此前，绿城表示将提前赎回一笔4亿美元的高息票据，并进行一笔最多20亿的信托融资。一时间，关于绿城资金紧张、面临赎回票据“生死一周”的传言不胫而走。
5月10日，绿城召开投资者、股东、金融机构及媒体恳谈会，详解“财务危机”始末，绿城董事长宋卫平直言“房地产商不负债就不能发展”，其诸多观点与行业老大万科王石相悖。
绿城并非个案。即使前四月市场回暖，但短期内房地产行业高负债、资金紧张的状况难以根本改变。对地产商来说，今年的最大任务仍是销售，不管是绿城、恒大，还是万科。与此同时，万科、绿城、保利、中海等房企通过各种融资渠道加快扩张步伐，“千亿版图”之争已暗中上演。
绿城PK万科：高负债的收益与风险
德意志银行董事总经理莫顿介绍，截至5月5日，绿城成功赎回总面值90%的债券，“生死一周”警报解除。此前，若不能成功赎回该笔债券，绿城或将面临资产清算。
然而，在绿城管理层看来，高负债的滚动开发模式绿城一直以来就存在，并且还将持续下去，“2006年IPO的时候，绿城负债率是400%，”绿城副董事长兼总经理寿柏年说。
依靠这种模式，绿城在过去的3年实现了高速扩张。截至2008年12月底，绿城在建、待建项目达71个，土地储备2516万平米，销售额151亿元，成为国内大型地产商之一。
数据显示，国内主流地产商的开发模式与绿城类似，依靠各种融资手段实现高速扩张，行业平均负债率为70%，碧桂园、富力、恒大等一度超100%。
“商品房市场发展至今，地价涨了10倍以上，国内地产商不负债就不可能发展，”宋卫平说，有负债说明绿城还在发展。
事实上，在绿城高负债背后，隐含着“做大做强”的野心。宋卫平希望，绿城能尽快实现业内规模前三。此前，王石提出“5年内万科市场占有率提升至4%”，预计将达到千亿销售额。保利、中海等也有类似的目标。
在经历了2008年的调整后，很多房企都在强调自己的负债率在安全范围内。如截至一季度万科的负债率仅为35%。但万科今年一季度基本未拿地，已被部分投资者认为偏于保守，错过了行业抄底良机。
高负债背后是行业资金饥渴
2008年绿城销售完成151亿，远低于当年年初预计的200亿，下半年现金流相当紧张。碧桂园、龙湖、富力等民营地产商也概莫能外。
一位接近绿城的外资银行人士认为，这是中国民营乃至国有房地产商为扩大再生产付出高额融资成本的缩影，他们在此轮行业调整中经历了贷款冻结、销售萎缩的困境，将这一模式的风险集中暴露。
4月14日，绿城联手 工商银行(行情 股吧)和中海信托，发起设立中海绿城一号房地产基金，一周之内募资20亿。绿城将之视为其从专业地产开发商向专业地产投资商转变的尝试。“国内房地产开发商更多是以投资者和运营管理者双重身份出现在同一项目中，”中海信托业务总部总经理魏志刚表示。
据记者了解，这种管理和品牌输出的模式在地产行业较为少见。万科董事局主席王石曾表示，万科不会进行品牌输出，因为风险太大，弄不好会砸掉牌子。但对于绿城来说，这或许是无奈的选择，用宋卫平的话来说，因为“绿城没钱”，所以需要有人投资，绿城来管理。
事实上，“缺钱”不只绿城一家。保利近日公告拟增发80亿，龙湖、金隅发公司债……即使现金充裕的万科，也在寻找股权融资的机会。
“对于优秀的地产公司来说，行业低迷时扩张是个好机会，而扩张就要‘借钱’，”魏志刚如是说。《福布斯》杂志中文版研究人士认为，中海绿城一号房地产基金这种信托类似REITs，将拓宽房企融资渠道。
“不等待、不惜售、力争销售最大化”
在高负债与发展、扩张之间如何平(博客)衡？前述外资银行人士表示，仅靠一个负债率指标来衡量房企的状况是不恰当的，对房企来说，目前最大的风险在于外部经营环境的不确定，这将考验其土地的变现能力。
在宋卫平看来，绿城的高额负债投在了土地资产上，这些土地的变现能力非常强。他一再强调，绿城能够控制高负债风险，无需担心。
但事实上，今年以来的楼市回暖能否在五六月份乃至下半年持续，目前业界观点不一。中原地产华北区总经理李文杰认为，以刚性需求释放为主的回暖将结束，房价会进入下行通道；而华润、远洋等公司也担心，改善性需求会受到房价上涨的抑制，从而进入新一轮观望。
数据显示，主流地产商存货依然高企，其中，万科、保利、远洋等于2007年所拿的多幅高价地是否能顺利入市销售并避免亏损，依然是个未知数。
而宏观经济的不确定，对于以高端住宅为主、项目集中于江浙区域的绿城而言，影响更难把控，“在市场调整期，高端物业开发商的销售周期将被拉长，”北京贝塔工作室合伙人杜丽虹认为。
对此绿城管理层表示，公司对今年的市场抱有谨慎乐观的态度，今年的首要重任是销售，“不等待、不惜售，力争销售最大化”，预计全年销售200亿，力争250亿；此外，还将努力节约经营管理成本。万科、恒大、华润、远洋等公司也对记者表示，积极促进销售，去库存仍是其今年目标。 (本文来源：新京报 )
