爱华网昌盛中国的遭遇在今天的房地产市场绝非个案，也许只是开始。“SOHO中国在上市之前，所有的投行，无一例外地鼓动我们实施两大战略，一是大举拿地，二是全国路线。中国市场有18亿亩耕地红线，土地资源紧缺，人口基数庞大，‘有地就有钱’成为香港资本市场审视中国概念房地产企业的重要因素。”SOHO中国董事长潘实屹告诉记者，此间，他反复强调“所有的投行”与“无一例外”。
“永远不与投行打交道。”这是香港恒隆地产主席陈启宗历经数次市场起落而不倒的秘诀之一。但无疑，这一轮内地地产资本泡沫的兴起与破灭，与房地产商紧密联合投资银行制造资本神话高度相关。
专家介绍，在香港资本市场，其对地产企业的估值方式简称为NAV估值法，即净资产价值法。在一定销售价格、开发速度和折现率的假设下，地产企业当前储备项目的现金流折现价值，剔除负债，即为净资产价值。根据此方法，上市前房企(看看那些房企的困境)土地储备越多，假设条件下的净资产价值也就越高。在此影响下，投行不断鼓励企业广积粮，甚至不惜大举借债拿地建仓。随着美国次贷危机(聚焦美国金融漩涡)的突然爆发和全球金融危机恶化，国际投资者无限看空房地产市场，房企上市融资路径突然遇阻，巨大资金缺口一时无法弥合，这成为今天中国房企，尤其是待上市企业资金困境的最重要原因。
如今，因房企与投资银行对赌协议中约定的盈利水平无法兑现，此前签订的投资协议正面临越来越多的法律摩擦。
“目前房地产企业与投资银行间的协议摩擦确实增多了。这主要是此前协议对房地产企业约定的盈利水平现在看来根本无法实现。而多数投资银行也认可这一现实。单方面追究房企责任无益于双方继续合作。”上海某大型内资律师事务所房地产部律师告诉记者。
据这位法律人士介绍，一些房企以经济形势不好为理由要求调整以前对利润预期的承诺，并因此涉及企业资产估值和发行价格的降低。但他也表示，目前还少有遇到解除合作的案例。“变化是渐进的，目前还没坏到那个程度。”
投资银行一边的想法也较为微妙，“当时投资人都是在行情看好的时候进来的，要求的回报就高。所以现在他们的压力是维持高利润还是向现实妥协。一般都会妥协，不然大家不讨好。”上述人士表示。
对赌协议开始修改可能带来的另一个结果是房价(专题)(专题)进一步下跌。“此前，准上市房企为了上市不愿意降价促销，因为这样会影响公司向投资者承诺的利润。一旦投资人认可修改协议，房企的降价促销不可避免。”市场人士表示。
反思此前风行一时的对赌协议，今日资本总裁徐新在接受媒体采访时表示，因为拟上市企业向机构投资人要求的价格过高，投资者为保护自身利益，需要一定的对赌协议规避部分风险。“无论是企业还是投资人，当下都应该更加冷静清醒地思考：公司价值到底在哪里，承诺的价格多少者合适的。”普凯投资主管合伙人姚继平此前表示。也就是说，房地产企业融资的目的在于发展，而不是忽悠资本。 (本文来源：上海证券报 )
