爱华网独家解密珠光集团天量土地 朱氏家族老三朱庆伊（又名朱庆凇）正式上任珠光控股集团有限公司（01176.HK，下称“珠光控股”）的董事会主席，珠光控股这家隐藏在合生系光环下的低调企业正在发力。 作为内地房企最早去香港觅得的壳资源，由于盘子先天较小，珠光控股近年来的发展并不算快。但熟谙烂尾楼改造和旧改的广东珠光集团有限公司（下称“珠光集团”）却手握不少优质土地储备，显然，将上市公司的盘子做大承接珠光集团的资产是珠光控股的当务之急。珠光集团总裁助理、资产管理中心总经理饶富欣对时代周报表示：“未来的方向是越来越多地向上市公司注入资产，我们也一直在向这方面努力。” 珠光控股财务管理中心总经理刘奕君亦表示：“这两天公司会有相关的公告。朱主席上任后，肯定会利用朱氏家族的影响力来帮助促进上市公司的发展。”而对于备受瞩目的珠光御景壹号项目，其表示，争取能在2014年第一季度注入上市公司。但是，对于珠光控股来说，虽然珠光集团拥有天量土地，珠光控股却因为造血能力有限，承接能力不足，短期内难迅速“催熟”。 福布斯富豪朱庆伊获任主席 近期，珠光控股发布人事公告称，因董事会成员之间的职责重新调动，自12月12日起，廖腾佳辞任该公司董事会主席职位并将留任执行董事，而董事会主席改由董事会原副主席及执行董事兼行政总裁朱庆凇(又名朱庆伊)担任。 朱庆伊现年44岁，2009年9月任珠光控股执行董事兼行政总裁，2010年任董事会副主席，但却是珠光集团和珠光控股的实际掌控人。朱氏家族素以低调著称，老三朱庆伊又尤其隐藏在二哥朱孟依和大哥朱拉伊（又名朱沐之）的光环之下。在二哥朱孟依创办合生创展和珠江投资、大哥朱拉伊下海成立新南方集团后，朱庆伊也于1996年创立了广东珠光发展有限公司(2005年经核准变更为广东珠光集团有限公司)，此时他年仅27岁。在福布斯2012中国400富豪榜上，朱庆伊以37.8亿元的身家位列267位。 从珠光集团的发展过程中可以看出，其与二哥朱孟依的合生创展、珠江投资以及大哥朱拉伊的新南方集团关系紧密。珠光集团成立最初的几年，便与珠江投资合作开发了碧雅苑项目、珠光南景园项目，与合生创展合作开发了逸景翠园项目。而其与新南方集团的渊源更是颇深。新南方集团的官网介绍称，其与珠光集团“共同开发的地产项目包括珠江御景湾、珠光高派、新城御景等知名楼盘”。 2009年11月，珠光集团借壳南方国际成功上市，后将南方国际更名为珠光控股。但是通过现金认购南方国际约57.39%股份、成为南方国际的第一大股东的却是融德投资。融德投资分别由新南方集团控制人、朱庆伊的大哥朱拉伊和珠光集团副总裁廖腾佳持有，前者拥有40%股份，后者拥有60%股份。而朱拉伊亦一直担任珠光控股的执行董事。 不过，在珠光控股今年10月发布的《完成发行额外优先票据及额外认股权证》中，大股东融德投资的股权结构却发生了很大变化，由廖腾佳、朱庆伊、朱拉伊分别持股36%、34.06%、29.94%。 事实上，与大哥二哥一样，朱庆伊的产业除房地产外，涉及的领域也颇广。包括在2002年成立广州市泷泽地产销售代理有限公司，入行房屋中介代理行业。同年，又设立广州市泷泽商贸发展有限公司，开启多元化经营。2003年投资成立广州中医大学科技产业园有限公司，2004年投资广州养和医药科技有限公司，2005年成立广州珠江人家饮食娱乐管理有限公司等。 激进财技4年资产增大十几倍 从珠光控股的发展轨迹可以看出，朱庆伊通过一系列激进的资本运作迅速扩充了珠光控股的规模，短短4年内，珠光控股的总资产已由上市初期的几亿港元增至目前的逾80亿港元，资产规模增大了十几倍。 2009年借壳后，珠光集团向珠光控股注入的资产极为有限。珠光控股有高层称，“港交所有反收购条例的限制”，根据香港联交所《上市规则》的反收购条例，在上市公司控制权发生变化的24个月内，进行非常重大收购（上市公司向取得控制权的一方收购的资产值达到壳公司资产的100%），则会被视为反收购行动，并将被视为上市处理，必须按照IPO的程序审批。其称，珠光控股目前盘子较小，当务之急是“尽快把资产总值做大”，以便承接珠光集团的资产。 2011年之前，珠光控股只有南沙御景和地中海酒店两个项目，珠光控股2011年中期报告显示，由于南沙御景正处于销售阶段，尚无结转收益，因此上半年公司营业收入仅来自于酒店物业的投资收益约1900万港元。而截至2011年6月底，公司总资产为18亿港元，总权益约10亿港元，账面流动资产约9300万港元，流动现金则仅有872万港元。但是，在2011年4月，珠光控股却收购了海联大厦这一对其来说规模颇大的项目。资料显示，珠光控股收购诚昌控股有限公司（以下简称“诚昌控股”）全部股权，诚昌控股通过全资子公司惠丰持有广东海联大厦有限公司（下称“广东海联”）80%的权益，珠光控股收购诚昌控股股权的价格为4.92亿元人民币。另外，广东海联尚欠当地国土部门约2.855亿元债务（土地金2.85亿元及按0.1%计算的累计迟缴付款费用），珠光控股为此需付出7.2亿元的代价（所欠地价款按80%权益分担）。 2011年底，珠光控股通过转让广东海联项目45%的股权获得 2.8亿港元，但却为此付出了较大的代价，以 15%的年利率发行5亿港元于 2014年到期的票据，筹得 7.8亿港元的资金，用以收购海联大厦项目。值得一提的是，这笔融资还附有“对赌”性质，因珠光控股向投资者授出认沽期权，在认沽期权期间，投资者有权随时要求珠光控股回购该部分股权，价格相当于2.8亿港元的认购价加上按年利率最多21%的利息之总和，也就是说，如果珠光控股在项目销售超过42亿港元的情况下行权，则需要向投资者支付不低于21%的年利率，即投资者可根据项目收益情况与珠光控股重新确定更高的投资回报，珠光控股则需要付出更高的融资成本。可见，珠光控股为此付出了很大的代价。但显然，该项目让珠光控股的资产规模迅速扩大，并且已经开始步入收获期，按照其与平安银行当初签订的协议，该项目开售后与平安银行的交易就将能回笼20多亿元的资金。朱庆伊的资产运作技巧也得到了很好的体现。 珠光控股在2012年1月以3.5亿元收购大股东的从化云岭湖项目以及在9月以10亿港元收购从化御景山水花园70%的权益，但一个共同的特点是，所注入项目均有多重的股权结构，但实际控制人都是朱庆伊。珠光控股第一次收购的盈信国际由朱庆伊实际控制，盈信国际100%控股冠恒（香港）有限公司，而冠恒拥有内地东港合众房地产公司。东港合众负责开发云岭湖项目。第二次项目注入中，大股东融德投资买下的霭德投资有限公司（下称“霭德投资”）是朱庆伊在2011年8月及9月买的空壳公司。资料显示，霭德投资是一家在英属处女群岛注册的投资控股公司。霭德投资持有泰恒公司及以泰恒公司名义向冠懋集团收购广州御盈房地产有限公司（以下简称“御盈”）70%的股权，御盈持有御景山水花园项目。 除了资本运作外，珠光控股也多方筹集资金在收购项目扩充规模。今年7月23日，珠光控股宣布发行年利率达12.5%、总额为2亿美元的优先票据，用于日后在广州进行项目收购。当时，刘奕君对时代周报记者表示，“公司现金充足，又有发行票据，公司考虑的是如何将钱花出去收购项目的问题。”该票据在今年10月份成功发行。而在今年9月，珠光控股也购入一幅位于广州市白云山区域土地的50%股权，代价10亿元(约12.56亿港元)。 被曝集团在广州拥有天量土地 而珠光集团和珠光控股相关高管都表示，朱庆伊上任后，珠光集团对珠光控股的资产注入将会提速。据悉，珠光集团旗下有大量的土地储备项目，是广州市的隐形“大地主”。 珠光集团擅长操盘烂尾楼，饶富欣在接受时代周报记者采访时笑称公司是“烂尾楼专家”，他表示，珠光集团“很多项目都是烂尾楼，后因为现在烂尾楼少了，就转做三旧改造，黄沙项目就是旧改项目"。 珠光控股之前操作的南沙御景、海联大厦都是烂尾楼项目。尤其是海联大厦，有20多年的烂尾史，知情人士称，这个项目是珠光集团利用其人脉资源为珠光控股搭桥牵线而来。而珠光集团成功包装运作的烂尾楼项目更是不少，代表包括珠海拱北口岸的珠光国际大厦和从化的流溪御景，后者是“从化市第一烂尾楼”流溪河山庄的所在地，前任开发商因资金链断裂而中止了楼盘的开发，被珠光集团接手后开发成流溪御景，今年已经开卖。 此外，珠光集团还有珠光御景壹号、潭村城中村改造项目、沥滘村旧改项目，还有AEC汽车城这些旧改项目。饶富欣介绍称，潭村城中村改造项目总建筑面积为31.95万平方米，明年会开工，明年底可以开卖，沥滘村旧改项目439万平方米，面积相当于2—3个珠江新城。 珠光集团最备受关注的莫过于黄沙项目。2010年11月，珠光集团联合广铁集团以86亿元总价拿下了位于广州荔湾区的广铁南站地块，这一总建筑面积近50万平方米的巨无霸项目在广州市区甚为罕见，被珠光集团开发成珠光御景壹号，第一期的单价已经高达6万多元/平方米，明年开发第二期。 “这个项目规模大且复杂，又有广铁背景，我们争取能在明年第一季度注入进去。”刘奕君对时代周报记者表示。“已经装进去的和要装进去的项目素质都比较高，却暂时还没有体现那么多效益，但总有一天会爆发，（珠光控股）慢慢也会有自己的造血功能。”
