爱华网万科董事长王石曾说过：“如果规模不是比对方大10倍，不要轻言并购。”不过万科“第二代”郁亮的口风不相同：“只要条件合适，我们不会放过任何的合作。”郁亮说的“合作”，并非仅是简单的项目合作。3月3日，万科斥资18.5785亿元收购浙江南都集团部分股权，创下了国内房地产业并购的最高纪录。
王石与南都董事长周庆治私交甚笃，从中城联盟到中城基金，两家一直在寻找合作机会。在宏观调控打压的2004年，南都拿出一个项目与万科合作。“去年7月在商谈项目合作过程中，王石说，反正两家公司理念、文化都比较一致，为什么不搞个更大的合作呢？”周庆治对《中国企业家》这样回忆此次入股的开端。之后，郁亮与周庆治每周见面，商议并购事宜。
为保密，谈判小组代号“蜜橘”，但万科开展行业整合的意向仍不胫而走。最初外界盛传的两家换股的资产转让方式并未实现。根据最后公布的协议，浙江南都通过子公司上海中桥将其持有的上海南都股权的70%、苏州南都股权的49%和浙江南都股权的20%转让予万科子公司万科浦东、深圳万科和上海万科。品牌方面，上海南都、苏州南都可使用“万科”或“南都”品牌对现有项目进行开发；今后新项目如需使用“南都”品牌，须先取得上海中桥书面同意。万科用近19亿现金换到的，是219万平方米建筑面积的土地项目储备和觊觎整10年的江浙市场。
战略推动并购
在接受《中国企业家》采访时，郁亮反复说，土地“招牌挂”政策给“规范运作”的万科以机会，但土地储备紧张的状况并未因土地的公开交易而有很大的改善。在很多城市，通过政府手段进入市场的土地非常有限。以万科总部深圳为例，前年有120万平方米建筑面积的土地进入市场，去年100万，到了今年只有80万。“在深圳，万科每年买进超过政府公开拍卖土地的1/3，仍不能满足开发需求。”郁亮说，政府拍卖土地面积不确定，已经进入全国扩张阶段的万科等不起。
2005年是万科进入第三个10年中长期发展规划的第一年。三大策略之一“城市圈聚焦策略”，引领万科在地域发展上，将主要投资长三角、珠三角、环渤海等城市经济圈。目前珠三角份额占到集团1/3，长三角1/4，对这个比例，郁亮并不满意。面对珠三角相对饱和的房地产市场和长三角市场的一再升温，长三角尤其是沪杭一带成为万科下一重点。
其实，万科窥伺浙江久矣。早在1994年，王石就把目标锁定在杭州之江度假村一带，但由于种种原因，万科后来放弃了这个项目，抱憾离开杭州。面对如今红火的沪杭市场，郁亮坦言：“对浙江真是看走眼了。”
当然，在沪杭一线的土地储备、项目可以通过对小型房地产公司股权的收购来补充，但是对于手握重资的万科来说，效率未免太低。据郁亮介绍，121文件给大多数房地产企业产生的资金困难并没有发生在万科身上。万科去年年底账上有31.7亿现金，银行110亿授信现在只用了13亿。收购当地大型房地产商，成为在资金充沛情况下进入浙江市场、获得项目土地的最佳选择。
1993年进入房地产领域的南都，杭州市场占有率超过10%，是江浙地区房地产一线品牌。此次并购之后，万科在上海、苏州、镇江新增6个项目，开工项目建筑面积增加近219万平米，长三角地区对集团的销售收入贡献将从40%提升到50%，成为第一重点区域。顺驰、万通等房地产商逡巡多年未能进入的杭州市场，万科也通过持有浙江南都20%股权而进入。业界对此次并购评价甚高，申银万国房地产分析师陈昱新指出：此次收购不仅加强了万科在上海市场的地位，而且首次进入苏州及镇江，并在这两个城市取得了足够未来5年开发的土地储备；同时，初步深入杭州市场，有望进一步深入浙江这个中国最富裕的地区。
不过，郁亮说这还不是万科选择南都的最终理由。“选择南都是因为我们看到对方也是一家规范运作的公司。”郁亮提供了一个细节，“谈判一开始南都给出的财务数据，和最后审计作出的毫厘不差。现在的房地产企业中，能做到这一点的没有几家。”
并购之后
并购完成只是一个开始。70%-80%的国际并购终以整合失败告终，这一事实，郁亮自觉看得清楚。并购之后的财务风险和合作风险，是万科必须化解克服的。
219万平方米，18.5785亿元。万科认为买得很划算。“价格大约是目前市值的75%-80%。”CFO出身的郁亮为万科安排了一个轻松的付款方式，“今年付50%，2006年30%，2007年20%。这期间合作项目能够为我们带来现金流收入。”郁亮介绍，在这219万平米的项目中，有的项目处在销售尾期，有的几期同时在售，“明年就有大约11亿元的销售回款。”
不过，由于估价方法是比照市值，万科的打算都是建立在沪杭房价不变的基础上。现在沪杭房地产明显趋热，政府也开始采取相应的行政手段进行调控，如果沪杭房价大幅回落，万科将背负巨大的财务负担。
郁亮也密切关注政府的调控手段。他认为政府有“压”有“保”。“上海的调控信号很明确，但手段温和，从而保证市场整体健康地运行。这也是我们看好长三角的原因。”但是业内人士并没有如此乐观，有分析认为，上海房价将在今年一季度下降10%-20%。对此，郁亮笑言，“那也没关系，反正我们的价格已经预留了20%以上的空间”。看来，对于沪杭市场，万科亦有房价下跌的准备。
如果说财务风险还可以用详细的合同条款来预锁，两个具有独立企业文化和管理风格的公司如何整合才是万科面对的最大挑战。
3月6日，上海南都和江苏南都召开员工大会，王石、郁亮前去致辞，介绍万科的价值观和企业文化。郁亮与南都主要骨干交流过后，他的一个副手还将与近140个员工分批见面，目的就在于彼此加强认识和了解。“合作和一个人干肯定不一样。万科管理上非常严格，合作之后必须容纳差异性的存在，这一定会对管理增加了难度跨度和复杂度。所以风险管理能力要上升，我们说允许弹性，但不代表降低抗风险能力。同时，还要吸取对方文化中优秀的一面。说到底，这是验证万科文化包容性的机会。”郁亮说。
