郑瑾:创建“傻瓜创富计划”



  郑瑾,人如其名,严谨,平实,谦和又不失灵活。作为千岗地产开发有限公司的总经理和股东之一,他的名字并不为人熟知。但是,这个项目能从当初政府的“包袱”一跃成为今天人们追捧的热点,很大程度是靠人们对该项目负责人———郑瑾的信任。他颇有感慨地说,自己关键时刻总有“贵人相助”,其实所有的成功都不是出于偶然,郑瑾当然不例外。

  引进加拿大shoppingmall

  也许注定郑瑾与龙岗有难解的缘分,1993年龙岗新区成立,郑瑾从上海“下海”来到龙岗镇龙城房产公司当部门经理。

  凭着自己的实力和亲和力,他很快晋升为主管经营开发的副总。正是在这段时间,公司抢在一个马来西亚商人之前以BOT方式与区政府签订了水官高速建设合同,后来由于资金周转困难,不得不转让给了一家公司。旧事重提,他不无遗憾:那时还没有资本运作的观念,1995年底一遇到资金问题,就老老实实转让了,如果坚持两年再转让,最少可赚两亿元。“不过,要是这样,大概1996年我就去不成加拿大,也许就没有今天的新龙岗商业中心了。塞翁失马,焉知非福!”

  移民加拿大的3年,郑瑾切身体会到当地发达的商业经济带给消费者的方便和实惠。他发觉,加拿大城区规划特别强调功能区分,购物中心、行政中心等不同功能的区域各有阵营,区位优势十分明显:居住环境舒适优美、购物娱乐场所集中方便。最让他心动的新事物之一,就是大型购物广场(shoppingmall)的商业模式。他发现居住郊区化、私家车家常化和公交设施的完善是建shoppingmall的几个重要条件。而其中的一些条件,深圳已经具备。

  移民加拿大期间,郑瑾与龙岗的感情和联系似乎不减反增,他经常像候鸟一样两头飞,时刻关注着龙岗的成长和变化。他越来越深地体会到,在上海、深圳这些城市里,人们对西方城市文化的接受程度越来越高,机会就蕴藏其中。

  2000年,蛰伏3年伺机而动的郑瑾回到龙岗,语惊四座:龙岗做大商业的时候到了!他与几个好友一起接下了当时龙岗陷入窘境的一个国有公司———千岗地产开发有限公司,连同一个难以为继的商住项目———天豪雅居广场。一接手,他就决定,该项目原规划的住宅部分全部改掉,做成完全的商业区。与加拿大的大型购物广场相比,4万平方米的“新龙岗商业中心”,只是郑瑾做shoppingmall梦想的雏形。他喜欢不断调整步伐、探索着前进。

 让财富像雪球般滚大

  新龙岗商业中心位于龙岗的“中心区”,恰在新老城区交界处,聚敛了老城区的人气,也受益于新城区的规划优势。走进售楼处,一句广告词吸引了我们的注意———让财富像雪球一样越滚越大。

  问郑瑾,他信心满怀,笑言道:天时、地利、人和,加上广东零售行业老大“新一佳”和华东地区家具业一哥“盛源大地”的相继进驻,东门的昨天、华强北的今天,当是新龙岗商业中心的明天。未来商业繁荣后,财富必会像滚雪球般不断壮大。而真要让财富滚雪球,必须做出品牌。

  与其说郑瑾是一个品牌的经营者,不如说是品牌整合者。为选择两大合作伙伴,他费尽心思。考虑到目前居住人口不断增加,当地的商业氛围尚未形成,超市作为一个解决人们基本需求的商业业态,很能聚人气,自然被郑瑾纳入引进对象的首选。通过调查他发现,“新一佳”到了哪里,都能带旺那一带的发展。于是,“我花了一年时间追求‘新一佳’。”

  谈妥了新一佳,郑瑾开始酝酿下一个目标。加拿大的shoppingmall里,沃尔玛和与其他品牌的超市同一屋檐下也其乐融融,因为它们之间似乎有不成文的“合作竞争”关系:比如今天可口可乐打折,明天百事可乐降价,不同消费者可根据自己习惯各取所需。依照这种做法,郑瑾谈了顺电、国美等家电业名牌,由于与新一佳相当部分经营重合,最终作罢。寻寻觅觅中,一日,他脑门一拍:龙岗是深圳的家具集散地,聚集了900家家具类企业,加之新龙岗商业中心距东莞这个“家具重镇”仅十几公里,这不是一个家具业的金三角吗?与家具大亨联手的合作灵感由此产生。

  最终与盛源大地结盟,是“缘来没法挡”。当时他正与香江家具谈合作,朋友面授谈判机宜,建议多找几个配角“充场面”。于是,他把深圳国际家具展联系上的几大家居经营企业全找来了,其中就有盛源大地———这是华东地区家喻户晓的家具广场,因经营中高档家具脱颖而出,目前在上海的进场品牌已有200个,场外还有50个品牌等候排队进场。此时,盛源大地正寻找机会向广东扩张,见到新龙岗商业中心眼前一亮。而郑瑾则对对方“以百货理念做中高档家具”的新经营思想颇感兴趣。双方一拍即合,订下“做深圳一流家居城”的盟约。

  说到这里,郑瑾忍不住笑道:有心栽花花不开,无心插柳柳成荫,有时人不得不相信缘分。

  聪明的“傻瓜创富计划”

  “手里有粮,心里不慌”,有了两大强势品牌做后盾,郑瑾开始设计他的创富计划。通过搜集各方资讯,他了解到,市内类似购物广场为保证单个投资者过渡期利益,一次性返还其3年租金,之后就交还给投资者零散经营,但投资者3年后的风险没有保障。

  知己知彼,郑瑾胸有成竹,他着手“调整步伐寻找‘全赢’的平衡点”,傻瓜式创富计划最终在聪明人脑中诞生———3年返租,10年按揭,10年按揭期内由新一佳和盛源大地代为经营,保证租金。10年期满商铺归投资者名下,郑瑾他们则通过出售铺位及代为管理获利。

  凡来这里的人都不免心动。郑瑾笑为我们算了一笔账,以3层3062号面积28.89平方米的商铺为例,总价139539元,每年租金收益为(成交价乘以10%)即13953元,月租1162元;首期40%56539元,扣除3年租金一次性返还的41859元(不含税),实付首期14680元;10年按揭60%83000元,月供912元。这样,只要拿出14680元的启动资金,头三年每月供912元,3年后月租足以供铺,投资者只需等10年后“收割”了。算完这笔账,郑瑾长舒了一口气,他重新在调整中找到了平衡,下一步将把这种方式作为一个完整的投资产品推出。与银行存款的低收益与股票的高风险相比,久未有个人投资兴奋点的深圳人,似乎受这个“傻瓜式创富计划”启发和触动不小。

  郑瑾自称是个“不安分”的人,常常带着孩子的好奇和弥勒佛般微笑的他,总是在不断寻找到一个个平衡点和制高点。来深创业10年,他感受最深的有两条,一是人的潜能无限。另一个就是豁达面对人生有了机遇一定要及时抓住。

 郑瑾:创建“傻瓜创富计划”
  郑瑾自称是个“不安分”的人,总是在不断寻找到一个个平衡点和制高点。  

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