爱华网近十年来，在中国，在北上广等一线城市也好，亦或在各种二三线城市也罢，形态多样的主题公园如雨后春笋般拔地而起。然而，据香港咨询公司AECOM的数据显示，在中国的这些游乐园中，至少其中70%的运营处于亏损状态，它们真正的盈利来源是附属的房地产开发工程。 在大批主题公园、影视城等项目陆续上马的背后，是“旅游+地产”这样一种新兴的地产开发模式。借主题公园的建设推高周边房价，与此同时大肆圈地，开发地产，对于很多二三线城市来说，建设主题公园，其实质就是拿地做地产开发。 改革开放三十年来，从农村到城市，从大片荒地到高楼林立，在通向城市化的大道上，中国的地方政府和房地产商也随之赚得盆满钵满。地方领导人在这场资本和权力驱动的圈地经济中，仍是“理直气壮”，“搞地皮”的模式已深入骨髓。 这样的话虽然有些直白，但多少也代表了这个行业的真相。试想一下，有一天你们带着孩子老人漫步在大公园里，突然想到自己脚下的土地无非是别人资本游戏的棋子，而你们的每一步或许都在为别人丈量钞票，那该是一种什么样的心情呢？ 地产商扎堆投资主题公园 近年来，随着各地房产调控政策的逐渐紧缩，开发商获得商业地产用地的难度不断加大。“上有政策，下有对策”的招数也不断翻新，旅游地产从最初很有生命力的全新业态，演变成今天声东击西的巧立名目。 在中国，主题乐园正逐渐变为一门热门“生意”。 眼下，大批主题公园的建设仍在全国陆续上马。随着迪士尼在上海的落户，仅在长三角周边，就有包括上海欢乐谷、常州恐龙园、嬉戏谷、芜湖方特欢乐世界、横店影视城等主题公园，同样起家于深圳的欢乐谷、方特欢乐世界等主题公园均已在全国多个城市重点布局。 赶在迪士尼开园之前，布局好各自主题乐园及产业的规划，则是长三角诸多城市的意愿。 横店影视城杂志社总编曾毓琳曾表示，正如2010年的上海世博，曾给长三角大多数主题公园带来困惑，其中也包括横店影视城。但是包括上海本地市民等出游，也给横店带来了新的游客，据不完全统计，横店影视城共接待中外游客840余万人次，创历史新高。 在中央不断调控房地产，“收紧地根”的当下，通过建设主题公园以相对宽松和低廉的价格拿地，之后再修建商业地产及住宅已成为众多地产商的新一轮投资热点。 与住宅楼开发不同，修建主题公园的土地征用属于文化或娱乐目的，根据政策，国务院给楼市降温的限购政策在这些土地上并不适用。于是，主题公园也就逐渐成为了房地产公司投资的重点。 据业内人士介绍，主题公园的投资来源一般分为四种：一类是以主题公园为主要业务的企业，包括华侨城集团、深圳华强集团有限公司；一类是设计文化旅游的综合性集团，如曲江文化产业投资集团；一类是外资跨国大型文化娱乐集团，例如梦工厂和迪士尼；再有就是大型的房地产企业，除产业资本外，投机资本也在蜂拥涌入主题公园投资领域，寻找投资机会。 上海旅游景区方案独立制作人刘云平对某媒体记者表示，开发商以优惠价格获得旅游用地后，拿出很小一部分做个景区，其实从立项之初旅游项目就是幌子，开发商根本没打算把这部分投资收回来，从一开始就没把旅游项目作为盈利重点。因此，以主题公园开发为借口的旅游地产项目，就变成了纯粹的房地产。 主题公园普遍亏损 在国内，主题公园的经营状况只是看起来很美，实际上远不如表面看上去那么风光。华美首席知识专家赵焕焱表示，民间有1,500亿元巨资被套牢在2,500多个主题公园上，其中70%处于亏损状态，20%收支持平，仅有10%左右盈利，三分之二以上无法收回投资。 与之相对的是，同为主题公园性质的众多国内影视城，此前业内传出说法称，国内的影视城，80%亏损，15%收支持平，仅有5%能够赚取微利。一边是地方政府和投资者的热情，一边则是市场的冷遇。 “国内主题乐园的问题大都相对集中，即配套产品没有同步开发；缺乏创意以及经营模式不当；简单复制海外同业，没有好好做可行性研究。大多数中国主题公园衍生品收益仅占整体收入10%左右甚至更少，80%以上收入来自门票。”赵焕焱介绍。 相比之下，迪士尼的收入来源则丰富多样。美国迪士尼乐园每年收入的30%来自门票，媒体影视30%，衍生品30%，其他10%；日本迪士尼门票占收入比为45%，商品35%，餐饮19%，其他为1%。 中国传媒大学文化产业研究院学术委员会主任齐勇锋表示，“美国几十年下来才形成了几十家主题公园，而我国20年间就建成了近万家主题公园，肯定有一大批要被淘汰。” 他认为，政府补贴多，地又便宜，没有产业就通过地产、物业赚钱。好多都是房地产公司想把土地变成地产开发，借各种名义圈地，里面没有实际的产业效益。文化地产是通过文化来实现地产增值的，但现在根本没有文化。这是一种泡沫，对文化产业没有帮助，也是土地浪费。本来该投到文化上的钱投到地产上去了。 据悉，主题公园吸引开发商进入的动力，主要在于项目带有公共利益性，土地价格非常便宜，配套费用低，手续简单，开发成本相对较小。而有些企业为了避免楼市调控影响，甚至通过申请主题公园来曲线拿地。据主管主题公园建设的国家发改委社会司有关工作人员表示，这一政策主要是避免盲目开发。 对于地方政府来说，主题公园建设则是另一种形式的“卖地”。通过主题公园的建设提升人气，以此来增加当地的旅游收益份额，提升当地知名度与软实力；但更重要的还是借主题公园推高当地房价，开发地产。而且，如果直接以开发房地产的名义，基本上很难批到地，而借主题公园的名义，则好办得多。 尽管中央对于土地管理问题越来越重视，但并没有实质性阻碍，地方“圈地经济”的愈演愈烈，让土地GDP退出历史舞台任重道远。土地作为地方政府一项主要的资源和政策工具，以圈地经济搞GDP已被证明是许多地方政府的惯用捷径，征地卖地，拆拆建建，财政红火了，GDP上去了，城市化率提高了，地方领导人的政绩也上去了。 主题公园的城市化 2011年，由国家发改委、国土资源部、住房和城乡建设部三部委联合下发了 《关于暂停新开工建设主题公园项目的通知》。《通知》要求自2011年8月5日起至国家规范发展主题公园的具体措施出台前，各地一律不得批准建设新的主题公园项目。同时，已经办理审批手续但尚未开工建设的项目，也不得开工建设。《通知》特别强调，限制建设和要求上报的为总占地面积在300亩以上或总投资在5亿元以上的主题公园项目。
历经20余年的发展，中国主题公园如今已经具备了相当大的规模。表面繁华下，暗流依旧汹涌，“旅游+地产”的商业模式，使得主题公园往往与地产开发联系起来。随着房地产形势的转变，主题公园圈地卖房的经营模式面临政策和市场的双重危机。 让主题公园完全与地产脱钩，是我们的愿望，但实现愿望也许还要走一条漫长的道路。根据我国目前文化产业和旅游产业的发展速度，像迪士尼一样的知名主题公园目前还是凤毛麟角。那么让商业地产和主题公园之间形成一个互动双赢的良性关系也不无可能。“如果适当投资与酒店、度假村、动漫基地等产业链相关的地产项目，如果能帮助主题公园渡过运营难关，或许也是实现双赢的一种办法。”辽宁大学文学院教授李东说。 各地主题公园建设要改变过去“重规划、轻创意”的套路，真正重视创意的作用，体现主题的特色，来提升主题公园的盈利能力。刘云平认为，“这些年，主题公园开发在数量上发展很快，总体规模很大，但除了深圳华侨城欢乐谷等产品系列，以及广州长隆、杭州宋城等为数不多的主题公园外，单体项目盈利能力普遍较弱，这也是很多旅游企业把精力、财力转向房地产开发的主要原因。” 有专家认为，开发商以“游乐项目”吸引地方政府立项“主题公园批地”的这种趋势，是从2000年开始显现的。一些主题乐园也确实在这样的情况下建设起来，并将这种先进的城市娱乐模式引入了二三线城市。只要施以监督，就能使开发商持续开发主题乐园项目，防止将乐园项目“缩水”。再加以合理的指导，突出主题公园的个性，吸引消费者，最终走上良性发展的道路。 或许让主题公园成为旅游、文化产业链条上的一部分，在链条本身多找增长点，突出文化创意内涵层次，让主题公园真正实现自负盈亏，才能让主题公园和商业地产彻底脱钩，回归本真。
