爱华网系列专题：《美国人的噩梦：清算谎言经济学》
当房价刚开始稍稍下降时（2006年底房价仅降了1.4%），止赎率就开始飞涨。在创了历史新高后，止赎率仍在上升，进而高出原来43个基点。我们不难想象，导致止赎率短期激增的原因是由于免首付的购房者大量抛售了手中的房产。在房价上涨无望、房地产市场前景渺茫的时期，很多借方选择了溜之大吉。另外，由于不用付首付，大家抽身就显得尤为容易。 还有一个“肇事者”是一些私人的信用评级机构。为何评级机构在评估贷款风险因素时会犯如此严重的错误呢？由于美联储推行的宽松信用政策使得这种方式的抵押贷款在房价持续上涨的时期运作得很好，所以评级机构就草率地对其进行了过高的信用评级。另一种解释是，这些机构很会揣测政策方向，他们早就看出政府要推行宽松信用标准政策。经济学家亚特?查登（Art Carden）指出：“美国证监会（SEC）视评级机构为达摩克利斯之剑（随时都可能降临的灾难），而评级机构也不想因为反对这一顺应民意的政策而触怒证监会。” 少数经过认证的评级机构甚至是证监会创造的卡特尔，证监会通过监管壁垒保护这些机构免受竞争之苦。莱博维茨教授指出：“政府认证的评级机构可以免受自由竞争，但并不是说这些机构不会为了避免潜在的损失而搅乱按揭市场。”莱博维茨，《火车出轨详析：次贷危机之成因》（Anatomy of a Train Wreck: Causes of the Mortgage Meltdown），第12页。 评级机构卡特尔所遭受的指责是它们应得的。同时我们可以看到，美联储对经济的干预扭曲了市场，使得包括评级机构在内的所有人都难以看清当前经济的真正状况（这是第5条罪证）。 罪证4：偏向住房所有权的税收法规
联邦政府、州政府以及地方政府推行了数百种措施鼓励民众买房，在房地产业人为地制造了很多机会。房地产开发商经常收到政府机构的一些声明，免费获得一些土地、道路的使用权，并享受很多建造住房方面的税收优惠。但殊不知在有些地方（例如一些偏远地区）人们并不想要买房。 我们从政府制定的税收法规上可以明显感觉到他们的意图。联邦政府会想方设法收取占工人收入35%的税（社会保障与医疗保险税除外），除非他们进行特定的投资。例如，IRA(个人退休账户)和401(k)的投资者能够适当免交一些税费，而通过雇主定期向保险公司缴纳保险费也可以扣除一些税。但对于家庭来说，最节省的方法还是房屋抵押贷款利率扣除的办法。租房者以及没有进行按揭付款买房的民众，永远都要在房子上缴纳很多额外的税费。政府很明显是在鼓励人们买房而不是租房。 类似这样的条款不计其数。例如，在华盛顿第一次买房的人可以享受5000美元的税收抵免。在投资房地产方面，这种优惠政策就更加明显了。如果你购买了价值50万美元的股票或者做同等价值的生意，然后在10年之后以100万美元的价格卖出，那你就要缴纳一定额度的资本所得税（2008年时是15%）。但按照1997年颁布的税收法规，如果一对夫妇购买了一座价值50万美元的房产，10年之后以100万美元卖出的话，他们则不需要支付任何的资本所得税。 并不是说所有这些减税优惠都是不可取的，甚至是需要废除的。每一项减税优惠都是需要扩大的自由绿洲，而不是需要堵上的弹孔。但是为了不人为地刺激任何一个经济领域，政府应该做到一视同仁、不偏不倚。 罪证5：美联储以及它的人为廉价信用 事实上，这些因素本身并不是造成房地产泡沫以及深度危机的原因。要想真正了解房地产繁荣与萧条之成因，我们就必须弄清经济周期的变动。传统来讲，这些繁荣和萧条是客观发生的，这样的结论使得政府以及中央银行都不用承担什么责任。 奥地利经济学派为大家解释了经济周期运作的方式，特别是政府以提供廉价货币和信用的方式营造了最初的短暂繁荣，并最终造成了现今的萧条过程。笔者在第4章中会对这一问题进行深入讨论。 当美联储通过增加货币供应降低利率后，它刺激了一些长期产品的投资，并使其出现了短暂的繁荣。这些长期产品包括原材料、建筑以及一般意义上的资本商品。建筑和不动产在过去数十年的繁荣显示了低利率政策对其的正面影响。但一般产品都是通过消费者的需求刺激市场，而美联储的这种人为刺激脱离了消费者的需求以及当前的实际经济状况。政府丢开消费者真正需要的产品，鼓励一些经济本身无法负荷的产品。这类产品消耗了很多的储备资源，而且市场明显呈现出供大于求的趋势。想要或能够负担得起一套50万美元的房子的民众并不是很多。当房价比预期的要低很多时，房地产泡沫就破灭了。
